李(li)明明（化名）想在(zai)黄(huang)金地段(duan)
租王安（化名）的商服开烧烤店
首期租金已经付了
突(tu)然决定放(fang)弃开新店
通知房东不(bu)租了退钱
遭对方(fang)拒绝
近(jin)日
李(li)明明诉至哈尔滨五常市法院
基本案(an)情
李(li)明明经考察欲承租王安名下的商服经营烧烤店，双方(fang)于2023年12月签定房屋租赁合同，约(yue)定合同期限(xian)为六年（2024年4月20日至2030年4月20日），房租按年履行，每年租金7万元。同时，合同约(yue)定任(ren)何(he)一方(fang)违约(yue)均需向对方(fang)支付一年租金作为违约(yue)金。李(li)明明按照合同约(yue)定支付首期租金2万元，其余(yu)租金约(yue)定在(zai)承租后结清。
2024年2月，李(li)明明因老(lao)店经营不(bu)善，决定放(fang)弃开新店，便通知王安解除合同，并(bing)要求(qiu)返还2万元首期租金。因协商不(bu)成(cheng)，近(jin)日，李(li)明明诉至五常市法院。
各执一词
李(li)明明认为，该合同属于预约(yue)合同，并(bing)未实际履行，并(bing)已在(zai)合同履行期限(xian)前2个月通知王安，尽到了提前通知义务。随着市场状况变(bian)化、房屋租金价格下降及(ji)经营项目的市场环境影响，如继续履行合同，将对其产(chan)生严重(zhong)亏损的不(bu)利后果，合同目的也无(wu)法实现，合同应当予(yu)以解除。同时，该定金约(yue)定高于法律规定标的额的20%，故应当返还。
王安拒不(bu)退还首付租金2万元，并(bing)提出反诉，表示因李(li)明明欲承租房屋，自己解除了与原承租方(fang)的租赁合同，并(bing)为房屋改(gai)装电路投入了大量的成(cheng)本，要求(qiu)李(li)明明给付其违约(yue)金7万元。
调解过(guo)程
办案(an)法官认真研判证据，多次与双方(fang)当事人沟通，聚焦了本案(an)的矛盾焦点。
首先
先期支付的2万元
属于预付租金并(bing)非定金
合同中并(bing)未明确(que)“定金”
本案(an)不(bu)符合定金的性质
及(ji)返还的情形
其次
李(li)明明系单方(fang)违约(yue)
除不(bu)可抗力外
均不(bu)能单方(fang)以通知的方(fang)式
解除合同
李(li)明明作为违约(yue)方(fang)，如认为合同继续履行将给自身(shen)造成(cheng)重(zhong)大损害或者合同履行陷入僵局时，应当通过(guo)诉讼方(fang)式向法院提起解除合同之诉，同时，也应当承担相(xiang)应违约(yue)责任(ren)。
经法官多次释(shi)法说理，李(li)明明认识到自己的责任(ren)，表示投资失败，的确(que)遇到了难处。通过(guo)调解，王安也表示能够(gou)体谅，可放(fang)弃部分(fen)反诉请求(qiu)。
最终，双方(fang)当事人握(wo)手言(yan)和，李(li)明明除首付租金外，再支付王安2万元作为违约(yue)补偿。至此(ci)，一起因房屋租赁合同引(yin)发的本诉与反诉得到解决。
法官普法
当事人约(yue)定的违约(yue)金超过(guo)造成(cheng)损失的30%的，一般认定为“过(guo)分(fen)高于造成(cheng)的损失”，但对此(ci)不(bu)应当机械适用，应当综合考虑双方(fang)合同的履行情况及(ji)当事人过(guo)错(cuo)程度和守(shou)约(yue)方(fang)可得的预期利益。当事人关于定金的约(yue)定应当明确(que)“定金”字样，并(bing)明确(que)约(yue)定定金罚则内容。守(shou)约(yue)方(fang)享有合同的解除权，违约(yue)方(fang)无(wu)权以通知方(fang)式单方(fang)解除合同。
来源：新闻夜航