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1、迈入政策红利期，房地产板块(kuai)拐点(dian)已至？
上周五(wu)，央行接连放出(chu)多个大招，引爆整个房地产市场。
从取消住房贷款利率政策下限，下调公积金贷款利率，到史上最低首(shou)套房比例下限，再到央行将设立3000亿保障性住房再贷款，一系列超预期的(de)政策下，港股、A股甚至连美股市场，与国(guo)内房地产相关的(de)概念(nian)股均(jun)展(zhan)现(xian)出(chu)强劲的(de)涨幅表现(xian)。
在笔者看(kan)来，政策的(de)调整对房地产板块(kuai)的(de)影响是显(xian)著的(de)，这不仅在于政策落地后直接对行业基本面的(de)正向(xiang)作用，还在于对整个市场信心的(de)恢复预期。不论是消费行为还是投资行为都将带给市场正反馈，推动已经沉寂多时的(de)房地产市场走出(chu)谷(gu)底。
近日，相关研(yan)报即提到此前美国(guo)房地产板块(kuai)的(de)经验，为后续行情(qing)的(de)表现(xian)指引了方(fang)向(xiang)。
在2008年底至2009年初(chu)，美国(guo)政府实施了一系列金融救助措施，旨在为市场注入积极信号，尽(jin)管(guan)当(dang)时房地产市场的(de)基本面尚未完全稳定(ding)，但这些(xie)措施已经对股价(jia)带来了提前的(de)催化效应。
具(ju)体(ti)来看(kan)，美国(guo)新建住房的(de)销售(shou)低谷(gu)是在2010年11月出(chu)现(xian)的(de)，而像霍顿（Horton）等美国(guo)头部房地产开发商的(de)股价(jia)则(ze)在2009年1月触底，随后股价(jia)开始波动上升。
（来源：wind，国(guo)金证券）
站(zhan)在当(dang)选时点(dian)，有(you)理由相信，尽(jin)管(guan)房地产企业的(de)基本面可能还需要时间来反应，但市场的(de)预期已经发生了积极的(de)变化，这将为房地产板块(kuai)带来新的(de)投资机遇(yu)。
实际上，从楼市新政公布后的(de)这个周末来看(kan)，售(shou)楼处“忙不过来”成了多地楼市出(chu)现(xian)的(de)热词，楼市被激活已经肉眼可见。
2、什么样的(de)房企具(ju)备可持续的(de)右侧机会？
如若留意(yi)到整个房地产板块(kuai)近期的(de)表现(xian)，不难发现(xian)其实地产板块(kuai)的(de)拐点(dian)已经到来已久。
从富途行情(qing)显(xian)示的(de)港股内房股板块(kuai)表现(xian)来看(kan)，自4月16日至今，整个板块(kuai)的(de)涨幅已经达到了50%以上。
（来源：富途行情(qing)）
对此，也有(you)不少(shao)机构开始向(xiang)市场表示出(chu)了谨慎的(de)提醒。
其中，近日大摩就将对中国(guo)房地产板块(kuai)的(de)看(kan)法从“有(you)吸引力”下调至“与大市一致”。
大摩在报告中称，尽(jin)管(guan)在政策放松和投资者情(qing)绪改善的(de)推动下，中资地产股4月中旬以来已大涨约50%，但基本面仍(reng)然疲弱(ruo)，且下半年的(de)不确定(ding)性较高。其认(ren)为，房地产库存清理计划(hua)的(de)实施可能会因资金规模低于预期而令人失望；住房以旧(jiu)换新政策和高线城市全面取消限购或(huo)引发二级市场供应大增，短期房价(jia)下行压力加大。
在此背景下，大摩建议投资者继(ji)续选择防御性个股。大摩提示风险的(de)观点(dian)颇(po)有(you)点(dian)“泼冷水之嫌”，不过依照当(dang)前情(qing)况来看(kan)，正所谓信心比黄金更重要。近期一系列政策实际上带来的(de)正向(xiang)效应有(you)可能被机构低估。
如若市场认(ren)可大摩的(de)观点(dian)，后续基本面的(de)兑现(xian)不理想，那么如其建议选择防御性个股不失为明智之选，既避免了后续板块(kuai)继(ji)续强化行情(qing)下的(de)踏空风险，也能够在高安全边际中等待市场的(de)新机遇(yu)。
那么，在整个板块(kuai)颇(po)有(you)走出(chu)右侧的(de)趋势下，如何(he)锚定(ding)防御性的(de)机会？以下几个逻辑值(zhi)得参(can)考。
首(shou)先(xian)，房企稳健的(de)经营质素大于一切。
不可否认(ren)，近几年房地产市场正经历着深刻的(de)调整，一众房企遭遇(yu)暴雷危机，当(dang)下政策的(de)连续出(chu)台旨在稳定(ding)市场预期和提振信心。
在这样的(de)背景下，稳健的(de)经营质素仍(reng)然是决定(ding)房企生存和发展(zhan)的(de)关键。对于市场资金而言，选择那些(xie)具(ju)备良好经营质素的(de)房企，意(yi)味着选择了更高的(de)确定(ding)性和更低的(de)风险。
而从一众机构的(de)观点(dian)来看(kan)，其也多把(ba)投资视角放在央国(guo)企上，这也正是因为这类企业通(tong)常(chang)拥(yong)有(you)更稳健的(de)经营基础(chu)、更强大的(de)风险抵御能力和更可靠的(de)政策支持。近期小摩也在研(yan)报中提及(ji)，近日内房板块(kuai)经历回弹，该行预期，短期内可能仍(reng)会出(chu)现(xian)升势，但由于部分民营发展(zhan)商估值(zhi)已较高，行业可能会迎(ying)来喘定(ding)。摩通(tong)关注盈利能力具(ju)防守以及(ji)潜在股息增长(chang)的(de)企业。
以上实城开来看(kan)，作为国(guo)有(you)企业其在融资成本、土地获取、项目执行等方(fang)面具(ju)有(you)天然优势，这些(xie)优势在市场调整期尤为凸显(xian)竞争优势。
从此前公司交出(chu)的(de)年度业绩来看(kan)，尽(jin)管(guan)过去的(de)2023年一众房企亏损严重，但上实城开仍(reng)然取得了不俗的(de)表现(xian)。全年实现(xian)收(shou)入约79.54亿港元；毛利约33.25亿港元，同比增长(chang)11.9%；公司拥(yong)有(you)人应占溢利约4.95亿港元，同比增长(chang)21.6%。
此外，行业毛利率整体(ti)下降背景下，上实城开的(de)毛利率依旧(jiu)保持大幅高于行业的(de)水平，2023年毛利率达到41.8%，呈(cheng)现(xian)拐点(dian)向(xiang)上之时。由这一系列数据足以看(kan)到其经营质素之高。
（来源：富途行情(qing)）
其次，短期业绩的(de)兑现(xian)与长(chang)期业绩的(de)潜力也是市场资金的(de)核(he)心关注点(dian)所在。
一方(fang)面，短期业绩的(de)兑现(xian)显(xian)示了房企的(de)即时经营效率和市场适应能力，另一方(fang)面，长(chang)期业绩的(de)潜力则(ze)体(ti)现(xian)了其持续成长(chang)和价(jia)值(zhi)创(chuang)造的(de)能力。
前者来看(kan)，随着政策端进一步降低居民的(de)购房门槛，释放居民购房消费潜力，将利好房企的(de)基本面修复。上实城开的(de)开发项目广泛分布于核(he)心的(de)一、二、三线城市，其项目布局位置优良，吸引力强，将率先(xian)受益政策的(de)落地，兑现(xian)业绩增长(chang)。
另一方(fang)面，公司土储资源充沛，此前财报显(xian)示，截至2023年底，上实城开的(de)土地储备含28个项目，分布于10个内地重点(dian)城市，包括上海、北京、天津、西安、重庆、无锡、沈阳、烟台、深圳(chou)及(ji)武汉，当(dang)中大部分为建成及(ji)处于建设期的(de)中、高档住宅及(ji)商用物(wu)业，未来可售(shou)规划(hua)建筑(zhu)面积约348.2万平方(fang)米，足够未来3至5年的(de)发展(zhan)。
此外，公司还积极参(can)与城市旧(jiu)改，顺应了政策支持的(de)方(fang)向(xiang)，有(you)望进一步打开未来成长(chang)的(de)空间。
可见，公司既能在短期内保持业绩稳定(ding)，兑现(xian)确定(ding)性增长(chang)，同时在长(chang)期规划(hua)中配合政策趋势展(zhan)现(xian)出(chu)清晰的(de)发展(zhan)战略和增长(chang)点(dian)，这也将进一步增强市场信心，提振市场预期。
最后，低估值(zhi)与分红带来的(de)高安全边际。
当(dang)下上实城开估值(zhi)仍(reng)然处在低位，公司市净(jing)率仅为0.18倍，而港股内房股板块(kuai)市净(jing)率则(ze)在0.63倍。此外，公司的(de)稳健分红能力同样展(zhan)现(xian)了吸引力，目前股息率达到了5.66%。
近期，消息面上，提到据悉将考虑减免内地个人投资者通(tong)过港股通(tong)投资中国(guo)香港上市公司的(de)股息红利税。对此中金公司认(ren)为，若港股通(tong)红利税减免得以落实，有(you)望进一步提振内地投资者对于港股，尤其是高分红相关板块(kuai)的(de)投资热情(qing)，短期提振情(qing)绪，长(chang)期也有(you)助于改善港股市场流动性。在此背景下，上实城开的(de)分红优势相信也将有(you)望进一步获得市场的(de)认(ren)可。