5月30日，上海市黄浦区(qu)复兴中路565弄21-22号、23号、24-25号旧住房综合改造项(xiang)目二(er)轮签约启动首(shou)日，迎来了100%签约生效(xiao)。
复兴中路565弄21-22号、23号、24-25号旧住房综合改造项(xiang)目二(er)轮签约首(shou)日生效(xiao)。澎湃新闻(wen)记者 李菁 摄
当日，澎湃新闻(wen)（thepaper.cn）记者从黄浦区(qu)获悉，该项(xiang)目系(xi)《黄浦区(qu)旧住房成套改造和拆除(chu)重建操作规程(试行)》（以下简称《操作规程》）出台(tai)后的首(shou)个项(xiang)目，同时也是黄浦首(shou)个在历史风(feng)貌(mao)区(qu)推进的旧住房改造项(xiang)目。
在黄浦区(qu)房管局、瑞金(jin)二(er)路街道、永业集团的共同努(nu)力下，该项(xiang)目创造了上海市旧住房成套改造“三项(xiang)新纪录”，分别是：居民参与(yu)度达到一轮意(yi)愿征询(xun)和二(er)轮签约两个100%同意(yi)、旧住房改造项(xiang)目一轮征询(xun)生效(xiao)至二(er)轮签约生效(xiao)仅用(yong)52天(tian)、二(er)轮签约首(shou)日即实现100%。
签约数据。黄浦区(qu) 供(gong)图(tu)
复兴中路565弄21-22号、23号、24-25号位于瑞金(jin)二(er)路以东，复兴中路以南(nan)，思(si)南(nan)路以西，瑞金(jin)医(yi)院以北，属于野花园小(xiao)区(qu)内的3幢4-5层的不成套职(zhi)工住宅。该批房屋建造于上世纪五六十年代，户均使用(yong)面积(ji)在10-15平(ping)方米，房屋结构较(jiao)差，居住空间拥挤，内部厨卫合用(yong)，小(xiao)区(qu)配套不完善，整体居住品质(zhi)较(jiao)低。
改造方案将运(yun)用(yong)填平(ping)建筑凹处、局部东扩、南(nan)扩的方式，“一户不抽”，家家户户全部成套后原地安置(zhi)，还将增加独立厨卫空间。
住了30多年的“家”要焕新
屋里晒(shai)不到太阳、老鼠苍蝇经常出没(mei)、黄梅天(tian)家里潮湿到能滴水(shui)……这是21号楼(lou)居民潘(pan)阿姨30多年的生活日常。
“盼了很多年，今年终于盼到了。”得知(zhi)要改造后，潘(pan)阿姨开(kai)心得都睡不着觉，“这样的苦日子终于熬到头了。改造后，我们不仅环境好了，生活质(zhi)量也更(geng)高了。”二(er)轮生效(xiao)后，潘(pan)阿姨和老邻居们也早早地开(kai)始(shi)了家里的整理和打包事宜，“有些(xie)旧的家具，能扔的就扔了，新生活就要有新的样子。”
“真心感谢政府，”24号楼(lou)的徐(xu)阿姨激动地表示，“老伴(ban)患有高血压多年，楼(lou)里还在用(yong)公用(yong)的蹲坑厕所，每次用(yong)，就怕他出事，站不起来。”改造后，不仅厨卫独用(yong)了，上上下下还有了电梯，“我们都盼着回迁那一天(tian)，幸福指数肯定比现在高很多。”
该小(xiao)区(qu)内像潘(pan)阿姨、徐(xu)阿姨这样的改造居民一共142户，大部分居住空间在10-15平(ping)方米左右，没(mei)有独用(yong)的厨房和卫生间，属于典型的“老破小(xiao)”。虽(sui)然(ran)该地块地理位置(zhi)优越(yue)，周边配套成熟，但人(ren)口结构老年化严(yan)重，居住空间非常局促，居民们盼改善的意(yi)愿非常迫切。
项(xiang)目内的房屋。黄浦区(qu) 供(gong)图(tu)
2023年，黄浦区(qu)房管局牵头启动了“复兴中路565弄项(xiang)目”的前期研究(jiu)工作。经第三方专业单位及区(qu)内各相关(guan)部门(men)评估(gu)认定，拟采取原址改建方式实施(shi)改造。改造后，将在原居住面积(ji)不减少的前提下，通过(guo)局部加层、扩建的方式为每户居民配备独用(yong)的厨卫设(she)施(shi)，实现套内成套；同时，将加装电梯、增设(she)地下非机动车(che)库(ku)，完善相关(guan)配套。
“量体裁衣”，原地安置(zhi)“一户不抽”
“在前期意(yi)愿征询(xun)过(guo)程中，不少居民表示，老房交通、就医(yi)方便，不愿意(yi)抽户后异地安置(zhi)，只愿意(yi)接(jie)受改造后回搬。”负责实施(shi)此次改造的永业集团相关(guan)负责人(ren)表示，因为空间有限，又要满足所有居民原地安置(zhi)，做到一户不抽，还要增加独立厨卫空间，增量面积(ji)哪里来？复兴中路565弄综合改造难度可不小(xiao)。
黄浦区(qu)规划资源部门(men)提前介入，反复研究(jiu)，在房屋间距已近(jin)乎规范极限的现状下，巧妙运(yun)用(yong)填平(ping)建筑凹处、局部东扩、南(nan)扩的方式，最终实现了“一户不抽”，家家户户全部成套后原地安置(zhi)。改造后，142户居民中有103户实现了原位安置(zhi)，其余32户为同幢同层安置(zhi)，2户为同幢异层，仅有5户为异幢，且均为优化安置(zhi)，保障(zhang)了居民的权益。
同时，黄浦区(qu)规划资源部门(men)还积(ji)极与(yu)市规资部门(men)协调通过(guo)详细规划实施(shi)深化方式提高审批效(xiao)率(lu)，较(jiao)常规调整控规缩短了三到四个月时间。
“我们尽力为每户居民提供(gong)设(she)计方案的‘最优解’。”设(she)计方介绍，比如，23号楼(lou)内原先(xian)的走廊(lang)两侧为合用(yong)厨卫和居民房间，两端分别连着墙体和入户门(men)，不仅采光差，通风(feng)也不佳。于是，设(she)计师将提升整幢楼(lou)的通风(feng)性能作为一个重要的因素(su)进行同步(bu)考虑，最终在确保房屋外轮廓满足规划条件的基础(chu)上，巧妙通过(guo)楼(lou)内部的布局设(she)计，将走廊(lang)的部分与(yu)外墙相连，并在北侧开(kai)窗，解决了楼(lou)内的通风(feng)问题，改善了居民的室(shi)内外居住环境。
又如，一户居民原为一证两室(shi)户，但两个房间原本处在同层斜对角(jiao)的位置(zhi)，空间逼(bi)仄。按照政策，一证居民只能配备一套独用(yong)厨卫，为了最大程度提高居民的居住体验，对口该户居民的工作小(xiao)组主动对接(jie)设(she)计团队，通过(guo)同层的协调移位和巧妙的空间设(she)计，将改造后的两间房间整合为一套带(dai)有独用(yong)厨卫的“南(nan)北通”两室(shi)户，为一家人(ren)创造了舒适与(yu)开(kai)阔的居住环境。“我们在满足政策详规的基础(chu)上，尽最大努(nu)力地完善方案，提升居民的获得感。”
首(shou)次实践“同一地块，两种模式”
由于项(xiang)目位于衡复历史风(feng)貌(mao)保护区(qu)内，永业集团坚持改善民生和保护发展并重的原则，制定了施(shi)工保护方案，确保不破坏周围(wei)的历史建筑。
针对北侧的一幢优秀(xiu)历史建筑，为更(geng)好地实现居民获益度均衡，永业集团在全市首(shou)次实践“同一地块，两种模式”的成套改造路径：一方面，针对老旧房屋设(she)施(shi)老化、漏水(shui)等问题进行改造，在有条件的楼(lou)层增设(she)独用(yong)厨卫，提高居住环境和质(zhi)量；另一方面，对历史建筑进行修缮，联合瑞金(jin)二(er)路街道推进社区(qu)微更(geng)新、美丽家园等项(xiang)目落地，让街道焕新颜。
黄浦房管局、永业集团会同区(qu)规划资源局，还邀请市规资部门(men)对项(xiang)目进行了方案咨询(xun)，明(ming)确外立面采取真石漆和涂(tu)料相组合的材质(zhi)，局部使用(yong)仿砖涂(tu)料，与(yu)周边历史建筑的红色面砖相呼应，实现了保护与(yu)利用(yong)的统一，既满足了现代化需求，又兼顾了历史，还保持了整体风(feng)貌(mao)的一致。
作为2024年黄浦区(qu)第一个小(xiao)梁薄板(ban)房改造项(xiang)目，也是第一个在封闭小(xiao)区(qu)有限空间内原址改建的旧住房综合改造项(xiang)目，复兴中路565弄21-22号、23号、24-25号旧住房综合改造项(xiang)目在跑出“加速度”的同时，也为黄浦正在全力以赴的“两旧改造”提供(gong)了新“样板(ban)”。