目前，包括杭(hang)州临安区、贵阳在内的20个(ge)城市（县区）已相继发布收储的公告细则(ze)，当中(zhong)明确了收储范围、房源要求和收储价(jia)格。我们梳理了大部分(fen)地方政府对收储房源的五大要求以及价(jia)格上(shang)限。我们认为各地出台相关细则(ze)只是第一(yi)步，难点在于匹配和交易，预计未(wei)来将有更(geng)多城市加(jia)入收储阵营。后续需关注这些城市收储工作的具体落(luo)地情况。
目前，包括杭(hang)州临安区、贵阳在内的20个(ge)城市（县区）已相继发布收储的公告细则(ze)，当中(zhong)明确了收储范围、房源要求和收储价(jia)格。我们梳理了大部分(fen)地方政府对收储房源的五大要求以及价(jia)格上(shang)限。我们认为各地出台相关细则(ze)只是第一(yi)步，难点在于匹配和交易，预计未(wei)来将有更(geng)多城市加(jia)入收储阵营。后续需关注这些城市收储工作的具体落(luo)地情况。
多地发布政府收储细则(ze)，显示收储政策(ce)方向
7月18日，河北省衡水市发布《关于征(zheng)集已建成存(cun)量商品房用作配售型保障(zhang)性住房项目的通知》，组(zu)织当地国企在全市行政区域(yu)内征(zheng)集已建成未(wei)出售的商品住房用作保障(zhang)性住房。自517新政提出“设立3000亿元保障(zhang)性住房再贷款，支持地方国企以合理价(jia)格征(zheng)集商品房用作保障(zhang)性住房”以来，各地方政府积极响应跟(gen)进，目前，包括杭(hang)州临安区、贵阳在内的20个(ge)城市（县区）已相继发布收储的公告细则(ze)，当中(zhong)明确了收储范围、房源要求和收储价(jia)格，为其他城市后续推进下一(yi)阶段收储工作提供了宝(bao)贵的借鉴经验，后续需关注这些城市收储工作的具体落(luo)地情况。
房源要求：优(you)先整栋收购，大部分(fen)要求单套房源建面小于120平米
根据我们的统计，大部分(fen)地方政府对于收储房源要求如下：1）已建成未(wei)出售的存(cun)量商品房，已取得竣工验收备案证明，权属清晰可交易；2）房源处于交通便利(li)、配套设施较为齐全的区位，其中(zhong)部分(fen)城市要求项目配备一(yi)定比例的车位；3）房源所属的企业资产负(fu)债和法律关系清晰，这意味(wei)着符(fu)合条件的民企的项目有可能被(bei)纳入收储范围；4）大部分(fen)地方要求收储房源的单套建筑面积小于120平米；5）优(you)先选取整栋或整单元未(wei)售、可实现封闭(bi)管理的楼栋项目，其中(zhong)烟(yan)台、新乡、威(wei)海规定以整幢作为基本收购单位。
价(jia)格上(shang)限：保障(zhang)性住房重置价(jia)格或同区位商品房估价(jia)或商品房价(jia)格的5折
如何定价(jia)？5月14日杭(hang)州市临安区发布的保障(zhang)房征(zheng)集公告中(zhong)规定了收储房源将以不超过周边房源、车位的评估价(jia)作为最高限价(jia)。在目前已发布收储公告细则(ze)的20个(ge)城市中(zhong)，13个(ge)城市明确表示将以同地段的保障(zhang)性住房重置价(jia)格（即划(hua)拨土地成本+建安成本+不超过5%的利(li)润）作为参考上(shang)限。另外，参考西安、福州的保障(zhang)房将以同区位商品房价(jia)格5折左右进行配售的情况，按照保本微利(li)的原则(ze)，未(wei)来部分(fen)城市可能将收储房源的价(jia)格上(shang)限设定在同区位商品房价(jia)格5折以下。
收储规划(hua)只是第一(yi)步，难点在于匹配和交易
我们认为各地出台相关细则(ze)只是第一(yi)步，难点在于后续：1）房源匹配度：按照各地已出台的收储政策(ce)，政府要求做(zuo)到收购的已建成存(cun)量商品房户型面积合适、价(jia)格合适、位置合适，需要关注是否有足够的相关资产。2）资产价(jia)值认可度：无论是用于配租还是配售，政府收储的价(jia)格一(yi)定是相对较低(di)的，房企是否能认可价(jia)格是后续收储进展的关键(jian)。
支持扩大收储范围，预计将有更(geng)多城市加(jia)入收储阵营
住建部在6月20日召开(kai)的收购已建成存(cun)量商品房用作保障(zhang)性住房工作会议中(zhong)提出，推动县级以上(shang)城市有力有序有效开(kai)展收购已建成存(cun)量商品房用作保障(zhang)性住房工作，近年三(san)四线及县级城市房价(jia)下跌明显，这也为存(cun)量房收储创造了一(yi)定的条件，我们预计后续将有更(geng)多的城市加(jia)入收储阵营。
本文作者：陈慎 S0570519010002、刘璐 S0570519070001、林正衡 S0570520090003 、陈颖 S0570524060002、戚康旭 S0570122120008，来源：华泰睿思，原文标题：《从地方细则(ze)展望(wang)收储政策(ce)方向》
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