美联(lian)储抗通胀的“最后一公里”，被房租(zu)扼住喉咙。
近日，有“新美联(lian)储通讯社(she)”之称的华尔街日报记(ji)者(zhe)Nick Timiraos撰文指出(chu)，居(ju)高不下的房租(zu)正在阻碍美联(lian)储的抗通胀斗争。
文章解释称，因住房通胀的权重高达CPI指数的三分之一和PCE物价指数的六分之一，因此对(dui)整体(ti)通胀的影响很大。而住房通胀中，房价会受到投资因素的影响，房租(zu)则更能(neng)反应(ying)市场的真实(shi)情况(kuang)，因此后者(zhe)比(bi)前者(zhe)更为关键。
Timiraos在文中表示(shi)，疫(yi)情期间的房租(zu)飙(biao)升很大程度上推升了通货膨胀。目前租(zu)金通胀仍处于高位水平，但呈现出(chu)下行趋势。
疫(yi)情期间，在需求和收入同时强劲、房屋库存处历史低位的背景下，新签约的租(zu)金指数一度飙(biao)升，有数据显示(shi)，2022年独栋住宅（美国住房的主体(ti)）租(zu)金上涨了14%。
随(sui)后，新建公寓分流(liu)了对(dui)独栋住宅市场的强劲需求、经(jing)通胀调整后收入增长降温(wen)，独栋住宅租(zu)金开始下滑。
由于大多数租(zu)户的租(zu)金每年只变(bian)动(dong)一次，因此新租(zu)约租(zu)金的体(ti)现较为滞后。根(gen)据已有的市场租(zu)金数据，美联(lian)储官员、华尔街投资者(zhe)和私(si)营部门经(jing)济学家认为，2022年底以来(lai)，住房通胀已有所放缓(huan)。
疫(yi)情期间，在需求和收入同时强劲、房屋库存处历史低位的背景下，新签约的租(zu)金指数一度飙(biao)升，有数据显示(shi)，2022年独栋住宅（美国住房的主体(ti)）租(zu)金上涨了14%。
随(sui)后，新建公寓分流(liu)了对(dui)独栋住宅市场的强劲需求、经(jing)通胀调整后收入增长降温(wen)，独栋住宅租(zu)金开始下滑。
由于大多数租(zu)户的租(zu)金每年只变(bian)动(dong)一次，因此新租(zu)约租(zu)金的体(ti)现较为滞后。根(gen)据已有的市场租(zu)金数据，美联(lian)储官员、华尔街投资者(zhe)和私(si)营部门经(jing)济学家认为，2022年底以来(lai)，住房通胀已有所放缓(huan)。
今年以来(lai)，“停滞”的通胀数据尤其是(shi)核心通胀似乎(hu)并未影响美联(lian)储年内降息的计划，文章解释道，因为美联(lian)储对(dui)住房成本最终将放缓(huan)并推动(dong)通胀下行至2%这一点充满(man)信心。
华尔街见闻此前提(ti)及，渣打银行的首席外汇策略师Steven Englander新近报告表示(shi)，如果密切(qie)观(guan)察住房成本，特别是(shi)CPI中的住房通胀相关指标——自住房业主等(deng)价租(zu)金（OER），就会发现，有理由乐观(guan)地预计，住房通胀可能(neng)很快下行，并且(qie)拉动(dong)核心通胀下行。
本周三，美国劳工统计局(ju)将公布4月CPI。目前经(jing)济学家普遍预测，4月CPI同比(bi)将由上月的3.5%小幅(fu)放缓(huan)至3.4%，核心CPI同比(bi)同样放缓(huan)，由3.8%下行至3.6%。
租(zu)金通胀需要降多少？
既然房租(zu)放缓(huan)是(shi)将核心通胀率降至美联(lian)储目标的关键，那么需要租(zu)金通胀到底需要降多少呢？
分项来(lai)看，文章将核心通胀分为了三个子项：商品通胀、住房通胀、非住房服务通胀。
文章指出(chu)，在疫(yi)情前，商品通胀率约为-1%，住房通胀率约为2.5%-3.5%，非住房服务通胀约略高于2%——总体(ti)核心通胀率略低于2%。
因此，要想让通胀率回到2%水平，非住房服务通胀率必须从现在的3.5%降至3%以下，住房通胀率必须从5.8%降至3.5%左右。
“最后一公里”不好走
不过，仍有观(guan)点认为，租(zu)金通胀下行的前景没有那么乐观(guan)。
文章表示(shi)，许(xu)多经(jing)济学家认为，近年来(lai)新租(zu)约租(zu)金下行的趋势的确会推动(dong)住房通胀降温(wen)，但这个过程会比(bi)想象中来(lai)的更久。Timiraos解释道：
“因为在高利率影响下，更多的住户的购(gou)房意愿低迷，续租(zu)需求更高。这可能(neng)会延长新租(zu)约租(zu)金下降体(ti)现在整体(ti)通胀中所需的时间。”
“因为在高利率影响下，更多的住户的购(gou)房意愿低迷，续租(zu)需求更高。这可能(neng)会延长新租(zu)约租(zu)金下降体(ti)现在整体(ti)通胀中所需的时间。”
另一重风险在于，新公寓也(ye)陷入了供需紧张的局(ju)面。
华尔街见闻此前提(ti)及，与公寓相比(bi)，住房通胀更易(yi)受独栋住宅租(zu)金的影响，因为后者(zhe)是(shi)美国住房的主体(ti)。而近年来(lai)租(zu)金放缓(huan)的一个重要原因就在于，新建公寓的供应(ying)量迅速增长，分流(liu)了对(dui)独栋住宅的强劲需求。
但文章指出(chu)，有一些行业高管表示(shi)，由于移民增长以及就业和工资稳步(bu)增长，对(dui)新建公寓的需求正在重新加速，这可能(neng)导致独栋住宅市场再度升温(wen)。
根(gen)据房地产公司Camden Property Trust的数据，目前，其旗下公寓租(zu)户搬离的比(bi)例已降至9%，为该公司30年来(lai)的最低水平。一般来(lai)说，正常的搬离率在15%-18%的水平。
该公司CEO Ric Campo表示(shi)：
“实(shi)际情况(kuang)是(shi)，需求比(bi)大多数人的预期要多得(de)多。”
“实(shi)际情况(kuang)是(shi)，需求比(bi)大多数人的预期要多得(de)多。”