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从三月份开始，深圳已连续两个月二手房月成交量超(chao)过5000套。而此前，深圳二手房成交量长期彷徨在月成交2000套关口。曾经超(chao)跌的市场，正在逐步修复。
没有一个冬(dong)天不可逾越，没有一个春天不会来临。如果楼市的春天悄然而来，我们应该做出怎(zen)样(yang)的选择(ze)？地(di)段论，永远(yuan)的真(zhen)理。地(di)段的价值，就藏在规划中。跟着城市规划走，住(zhu)家、投资永不愁。趁着“五一”小长假，团(tuan)队深入地(di)研究了深圳近一两年公布的各项规划。我们发现：半年前(2023年底)才公布规划的西丽(li)湖国际科(ke)教(jiao)城真(zhen)真(zhen)是个“宝(bao)藏区域”，值得期待。
首先来看看西丽(li)湖国际科(ke)教(jiao)城的地(di)理位置：位于南山区北部，囊括西丽(li)大学城、留仙洞总(zong)部基地(di)、西丽(li)高铁新城等片区，总(zong)面(mian)积约69.8平方公里(如下图)。
西丽(li)湖国际科(ke)教(jiao)城规划范围图
在这(zhe)份长达28页的规划纲要里，我们总(zong)结出西丽(li)湖国际科(ke)教(jiao)城规划中至(zhi)少(shao)有四大“兴奋(fen)点”：目标超(chao)高，机制王炸，基础(chu)深厚(hou)，条件拔萃。
规划提出：“要把西丽(li)湖国际科(ke)教(jiao)城建成影响力卓越的世(shi)界一流科(ke)教(jiao)城，全(quan)球顶尖科(ke)技(ji)创(chuang)新高地(di)和大湾区高水平人才集聚区。”西丽(li)湖建设的国际科(ke)教(jiao)城，不是一般(ban)的科(ke)教(jiao)城，其瞄准的是“世(shi)界一流科(ke)教(jiao)城”，对标的是硅谷。而且，还旗帜鲜明地(di)提出要成为“全(quan)球顶尖科(ke)技(ji)创(chuang)新高地(di)”。
请注意这(zhe)里的用词，不是“重要”“高水平”，而是直接用了“顶尖”。纵览规划，全(quan)篇先后出现“世(shi)界一流科(ke)教(jiao)城”“世(shi)界级创(chuang)新平台”“全(quan)球顶尖”“世(shi)界眼光”“国际标准” “引(yin)进(jin)世(shi)界一流高校”等用语。
实拍图
在这(zhe)么高规格(ge)的目标导向下，西丽(li)将发生怎(zen)样(yang)的嬗(chan)变？我们怎(zen)么能不充满期待？
要把西丽(li)湖国际科(ke)教(jiao)城建成“世(shi)界一流科(ke)教(jiao)城和全(quan)球顶尖科(ke)创(chuang)高地(di)”，离不开政府和政策的强大支持(chi)和赋能。
特别值得注意的是，西丽(li)湖国际科(ke)教(jiao)城全(quan)国范围内率先建立部省市三方共建机制。“部”指科(ke)技(ji)部和教(jiao)育部，代表国家科(ke)技(ji)部门和教(jiao)育部门。“省”为广东省，“市”为深圳市。
查阅所有资料，即便是国家级新区、自贸区等，都从未建立过部省市三方共建机制。这(zhe)一机制，能把国家、省和市三级政府部门的政策资源调动起(qi)来，汇聚在西丽(li)湖国际科(ke)教(jiao)城六十多平方公里土地(di)之(zhi)上。我们梳(shu)理了过去三年半不到的时间里，部省市密(mi)集出台的支持(chi)政策：
●2020年12月，科(ke)技(ji)部、教(jiao)育部、广东省人民政府联合印发《深圳西丽(li)湖国际科(ke)教(jiao)城建设方案》，支持(chi)西丽(li)湖国际科(ke)教(jiao)城建设。
●2021年2月，科(ke)技(ji)部发布《中国特色社(she)会主义(yi)先行示范区科(ke)技(ji)创(chuang)新行动方案》，明确支持(chi)西丽(li)湖国际科(ke)教(jiao)城建设。
●2021年4月，广东省“十四五”规划公布，要求“规划建设西丽(li)湖国际科(ke)教(jiao)城，吸引(yin)国内外高水平科(ke)研机构和人才向粤港澳大湾区集聚”。
●2022年3月，深圳市出台《关于支持(chi)西丽(li)湖国际科(ke)教(jiao)城建设的若(ruo)干意见》。
●2023年11月，深圳市发布《西丽(li)湖国际科(ke)教(jiao)城空间规划纲要》，正式全(quan)面(mian)推进(jin)建设。
西丽(li)湖国际科(ke)教(jiao)城，可谓是千万宠爱(ai)集于一身。集中力量办大事的机制体制优势，在国际科(ke)教(jiao)城将再(zai)次得到验证。
示意图
在科(ke)技(ji)创(chuang)新方面(mian)，深圳至(zhi)关重要的有三个区域：西丽(li)湖国际科(ke)教(jiao)城、光明科(ke)学城和河套深港科(ke)技(ji)创(chuang)新合作区。横向比较来看，西丽(li)湖国际科(ke)教(jiao)城基础(chu)深厚(hou)一目了然。
在官方的规划中，连续用四个“最”来评价国际科(ke)教(jiao)城的基础(chu)：科(ke)教(jiao)资源最丰富、高端人才最密(mi)集、科(ke)技(ji)创(chuang)新能力最强、产业发展水平最高。请注意，只有“最”，没有“之(zhi)一”。坚(jian)决不和稀泥，这(zhe)样(yang)坚(jian)决表态的文件非常罕见。
之(zhi)所以用四个“最”，实在是因为西丽(li)湖国际科(ke)教(jiao)城太出类拔萃了。请看以下数据：
●国家、省、市各类创(chuang)新载体达到458家，其中国家级创(chuang)新载体26家，聚集了深圳50%以上的高校资源和60%以上的高层次人才。
●国际科(ke)教(jiao)城集中清华、北大、哈工大、南科(ke)大、深大、天大佐治亚等七家高水平高校，还将引(yin)入港大。
●国际科(ke)教(jiao)城拥有95名全(quan)职(zhi)院士(shi)，4900名高层次人才(占全(quan)市60%以上)，超(chao)8.6万名在校师(shi)生，在站(zhan)博士(shi)后超(chao)2000名，诺奖实验室9家，国家、省、市级创(chuang)新载体超(chao)500家。
●国际科(ke)教(jiao)城内科(ke)技(ji)创(chuang)新企业扎(zha)堆入驻(zhu)。国家高新技(ji)术企业达到11152家，全(quan)社(she)会研发投入占GDP比重达到6.75%，每万人发明专利拥有量553.85件。
●大疆、传音、乐普、和而泰、沃特、优必选、深信服、光峰(feng)光电、航(hang)天工业、天珑等超(chao)50家“独角兽"“隐形冠军”企业在国际科(ke)教(jiao)城竞(jing)地(di)独建或联建总(zong)部大楼。
这(zhe)一长串数据，从已具备的科(ke)技(ji)、人才、产业基础(chu)方面(mian)，足够有说服力。基于此，我们对国际科(ke)教(jiao)城的发展更有信心。
规划还概括西丽(li)湖国际科(ke)教(jiao)城独占“环山、抱湖、拥河、入海”生态资源禀赋。这(zhe)样(yang)的资源禀赋，放眼整个深圳堪称(cheng)卓越。
环山：整个国际科(ke)教(jiao)城被群山环抱，东面(mian)和北面(mian)靠阳台山森林(lin)公园，南临塘朗山郊野公园，西接洞尾山和白坑山。
抱湖：国际科(ke)教(jiao)城内有西丽(li)湖、铁岗水库、石岩水库、长岭陂水库等四大湖泊(bo)资源。
拥河：国际科(ke)教(jiao)城内水系发达，大沙河、白芒河、麻磡河、大磡河、丽(li)水河、燕清溪等多条河流水系密(mi)布。
关键，这(zhe)么好(hao)的自然资源竟然还汇聚在深圳黄金内核——南山区。因此，规划非常精准地(di)总(zong)结国际科(ke)教(jiao)城为“闹市桃花源”。
西丽(li)，不仅是科(ke)教(jiao)之(zhi)城，更是自然与人文深度融合的宜居之(zhi)城。
示意图
作为个人，置业不可不参与分享西丽(li)湖国际科(ke)教(jiao)城的发展红利。从自住(zhu)来看，这(zhe)里是闹市桃花源，左手自然资源，右手人文环境，为不可多得的宜居之(zhi)所。
从保值增值来看，这(zhe)里是深圳未来顶尖人才、顶尖创(chuang)富群体汇聚之(zhi)地(di)。曾经有学者做出判断：南有深圳湾，北有西丽(li)湖，南山的未来在西丽(li)。
在国际科(ke)教(jiao)城内如何选择(ze)项目？当然要选择(ze)重点发展建设片区。我们整理规划在建的项目，发现大部分项目都聚集在即将发售的汉园茗院所在片区。
汉园茗院区位示意图
汉园茗院周边在建重大项目包(bao)括：
南科(ke)大医学院及南方科(ke)技(ji)大学附属医院(校本部)项目位于汉园茗院北面(mian)。南科(ke)大医学院定位为世(shi)界一流的研究型医学院，首任院长王松灵(ling)教(jiao)授为目前我国口腔医学领域唯一的中国科(ke)学院院士(shi)。南方科(ke)技(ji)大学附属医院(校本部)规划为三甲医院。
项目2023年已开工建设，占地(di)面(mian)积约12万平米(mi)，建筑面(mian)积超(chao)过30万平米(mi)，投资约30亿元。
南科(ke)大医学院及南方科(ke)技(ji)大学附属医院(校本部)规划图
天大佐治亚理工深圳学院位于汉园茗院南面(mian)。天大佐治亚理工深圳学院由深圳市政府、天津大学、美国佐治亚理工学院(与麻省理工学院、加州理工学院并称(cheng)为美国三大理工学院)合作共建的研究型大学 。
天大佐治亚理工深圳学院将打造成为我国中外高水平合作办学的典范，建设中国特色、地(di)方特质的世(shi)界一流大学。项目2022年开工，占地(di)面(mian)积约约17万平方米(mi)，总(zong)建筑面(mian)积约19万平米(mi)，总(zong)投资18亿元。
天大佐治亚理工深圳学规划图
深港科(ke)学园项目位于汉园茗院西南面(mian)。深港科(ke)学园作为深港合作重点项目，布局两家高端科(ke)研机构：一是南科(ke)大深港微电子学院，由南科(ke)大与港科(ke)大联合建设，重点培养国家稀缺的微电子领域高端人才；二是深港精准医疗(liao)创(chuang)新转化中心，开展精准医疗(liao)国际合作研究及人才培养。
深港科(ke)学园预计2024年7月开工，占地(di)面(mian)积约5.5万平米(mi)，建筑面(mian)积约14.6万平米(mi)，预计总(zong)投资约为14.4亿元。
南山红花岭基地(di)位于汉园茗院西面(mian)，为深圳市重点推出的高标准建设、高效能企业集聚的“工业上楼”项目，重点引(yin)进(jin)高精尖智造头部企业。企业入驻(zhu)后，每年可产生营收上千亿元。
项目2022年开工，计划用地(di)面(mian)积约11.8万平方米(mi)，总(zong)建筑面(mian)积99.2万平米(mi)，预计总(zong)投资近100亿元。
红花岭智造产业园规划图
以上四个项目，投资总(zong)额超(chao)过150亿元，将给片区带(dai)来高端产业、人才和医疗(liao)等公共配套。而且，规划要求，这(zhe)一片区将来新增用地(di)主要作为教(jiao)育科(ke)研用地(di)，为清华大学深圳国际研究生院、北京大学深圳研究生院、哈尔(er)滨(bin)工业大学(深圳)等高校改扩建提供土地(di)储备。
规划要求，科(ke)教(jiao)用地(di)原则上不安排住(zhu)宅功能，仅提供宿舍和小规模过渡(du)周转用房。因此，片区不再(zai)将有新的住(zhu)宅供应。可以说，片区住(zhu)宅将来非常稀缺(不像其他一些区域有相对较多住(zhu)宅供应)。
效果图
稀缺决定价值。强烈建议考虑西丽(li)湖国际科(ke)教(jiao)城，考虑汉园茗院：
●汉园茗院A区总(zong)建筑面(mian)积约17.7万㎡，他的身后是曾开发了海德园、汇城茗院等多个著名楼盘的新润园地(di)产，准现楼销售，所见即所享。
●项目接驳地(di)铁5号线长岭陂站(zhan)，一站(zhan)直抵深圳北，东抵罗湖，西至(zhi)前海；北站(zhan)、西丽(li)双高铁枢纽左右逢源。
●窗前坐拥西丽(li)湖一线景观(guan)资源，推窗塘朗山绮丽(li)风光，远(yuan)眺长岭陂水库秀丽(li)景观(guan)，六重叠景园林(lin)移步易景，举步即达登山步道，惬意享受身心舒畅。
●坐享楼下约4万㎡集中商业，以及周边约10万㎡宝(bao)能环球汇MALL、6万㎡塘朗城商业等，时刻纵享繁华。
●优学资源环绕在侧，南方科(ke)技(ji)大学教(jiao)育集团(tuan)(南山)长源小学、道尔(er)顿新华公学、南方科(ke)技(ji)大学教(jiao)育集团(tuan)(南山)实验一小、南方科(ke)技(ji)大学教(jiao)育集团(tuan)(南山)第二实验学校，深圳大学附属实验小学等满分成长。
实拍图
目前汉园茗院营销中心与美学样(yang)板(ban)间皆(jie)已开放
建面(mian)约109㎡—257㎡山湖臻邸静候发售
419席准现楼送精装，恭候莅临大赏
实拍图