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| 要提高土地出让效率(lu)，广州有必要在供给侧改(gai)变策略 |
文/图羊城晚报记者范晗越
随着荔湾区鹤洞路以南AF040134地块(kuai)在6月末被保利发展以近7亿元(yuan)总价竞得，2024年上半年，广州市涉宅地块(kuai)挂牌出让结(jie)束。羊城晚报记者综合专(zhuan)业机构数据统计获(huo)悉，上半年，广州土拍累计挂牌11宗(zong)涉宅地块(kuai)，供应(ying)总建筑面积100.23万平方(fang)米，同(tong)比(bi)下降73%，其中4宗(zong)地块(kuai)成交，成交总建筑面积30.29万平方(fang)米，同(tong)比(bi)下降87%，总成交额约64.78亿元(yuan)，2023年同(tong)期，广州供应(ying)、成交涉宅地分别为24宗(zong)和16宗(zong)，成交额近432亿元(yuan)。事实上，与(yu)近4年同(tong)期数据相比(bi)，2024年上半年的广州土拍成交额均有数量级的差距。据统计，2020年-2023年，上半年涉宅地块(kuai)成交额分别为730.51亿元(yuan)、1129.55亿元(yuan)、341.4亿元(yuan)及431.19亿元(yuan)，相比(bi)之下，2024年的广州土地市场遭遇了(le)前所(suo)未有的冷意。
多宗(zong)地块(kuai)流拍央企国企仍是拿地主力
2024年年初，随着广州市解除120平方(fang)米以上户(hu)型限购和供地计划的公布，多宗(zong)中心区优质地块(kuai)的出现(xian)令人(ren)完全无法预料2024年的土拍会是如(ru)今的景(jing)象。在天河区黄村三联路、金融城板块(kuai)及世界大观四期地块(kuai)等中心区地块(kuai)相继因无开(kai)发商参与(yu)竞价而流拍或终止出让后，原定于6月上旬前就应(ying)当全部挂牌出让的2024年度首(shou)批供地清单(dan)有近三分之二被调出，共14宗(zong)地块(kuai)被延期至第二批出让，其中不乏海(hai)珠区石岗路地块(kuai)、荔湾区陆居(ju)路地块(kuai)等中心区地块(kuai)。
成交的4宗(zong)地块(kuai)，拿地主力也均为央企国企，底价成交的天河区岐山路地块(kuai)、世界大观三期地块(kuai)以及花(hua)都区广花(hua)公路以东雅瑶路以北地块(kuai)，分别由华润联合体（华润置地、广州城投、珠江实业）、越秀地产和花(hua)都城投拿下。而民营企业仅在6月25日的荔湾区鹤洞路以南地块(kuai)的竞拍中有所(suo)参与(yu)，来自浙江的绿城和交易平台贝壳旗下的贝好家在该地块(kuai)的竞拍中均有举(ju)牌。
去(qu)化承重压(ya)房企拿地意愿整体较弱
广州中原地产项目(mu)部总经理(li)黄韬认为，土地市场的遇冷与(yu)上半年新房市场销(xiao)售整体欠(qian)佳有关，在大多数项目(mu)都面临销(xiao)售周期变长的现(xian)状下，即便是央企国企也并非旗下项目(mu)都能有良好的销(xiao)售情(qing)况(kuang)，拿地意愿自然(ran)变弱。
2024年5月，自然(ran)资源部印发《关于做好2024年住宅用地供应(ying)有关工作的通知》，要求(qiu)严格落(luo)实对(dui)应(ying)去(qu)化周期的住宅用地供应(ying)机制，商品住宅去(qu)化周期超过36个月的城市，将被暂停新增商品住宅用地出让。对(dui)于去(qu)化周期在18个月至36个月间(jian)的城市，要按(an)照“盘活多少、供应(ying)多少”的原则。克而瑞数据监测(ce)显示，近13个月，广州商品住宅去(qu)化周期持续走高，从2023年5月的18.4个月，提高至2024年5月的25.8个月，尽管在“528”新政后，去(qu)化周期有所(suo)回落(luo)，但依然(ran)在20个月以上的高位。
从全国的土拍数据来看，开(kai)发商拿地意愿变弱是普遍现(xian)象，据中指院数据，2024年上半年，TOP100房企拿地总额3801亿元(yuan)，同(tong)比(bi)下降35.8%。具体到各(ge)个头部房企，上半年，保利发展拿地金额110亿元(yuan)，2023年同(tong)期为400亿元(yuan)；万科上半年拿地金额未进入房企前100位，2023年上半年为175亿元(yuan)；华润置地拿地金额154亿元(yuan)，2023年同(tong)期为439亿元(yuan)。此(ci)外(wai)，头部房企中海(hai)的拿地意愿也颇为值得探(tan)究，在大多数开(kai)发商销(xiao)售额、拿地金额基本处于同(tong)一梯队的情(qing)况(kuang)下，上半年以1483亿元(yuan)的销(xiao)售额高居(ju)第二位的中海(hai)地产，在全国仅投入了(le)120亿元(yuan)用于拿地，在房企中位列第七。
中心地块(kuai)扎堆上架(jia)成交状况(kuang)将反映市场信心
克而瑞广佛区域首(shou)席分析(xi)师肖文晓认为，一般而言，上半年是房企拿地的高峰(feng)期，而广州今年上半年只成交了(le)4宗(zong)涉宅地块(kuai)，历史上罕见。需要注意的是，2024年广州计划供应(ying)的宅地数量超过90宗(zong)，总量为数不少。因此(ci)，下一步要提高土地出让的效率(lu)，很有必要在供给侧做出一定的策略改(gai)变：包括增加优质地块(kuai)的净地出让、根(gen)据当前房价走势(shi)加快起拍地价的调整、允许分期支付土地价款(kuan)、从设(she)计规范等方(fang)面鼓(gu)励开(kai)发商建设(she)新一代住宅产品等。
受2024年上半年土地挂牌出让情(qing)况(kuang)不理(li)想的影响，多宗(zong)原定于6月前出让的涉宅地块(kuai)聚集到了(le)下半年出让。在广州市规划和自然(ran)资源局发布的2024年第二批拟(ni)供商品住宅用地清单(dan)中，全市共有多达30宗(zong)涉宅地将挂牌，且近半位于中心城区，其中包括越秀区广州大道中地块(kuai)、天河区天河智慧城核心区地块(kuai)及原在首(shou)批清单(dan)中的荔湾区陆居(ju)路地块(kuai)等。
清单(dan)显示，第二批拟(ni)供地将于8月22日前挂牌，距今仅余不到两个月的时间(jian)。目(mu)前，“528”新政在销(xiao)售端持续见效，广州市房地产中介协会等多方(fang)数据显示，广州市一二手成交在6月内均出现(xian)大幅度增长，一手住宅环比(bi)增长近50%，二手住宅月度成交恢复至万套水平，成交量均已创下年内新高。销(xiao)售端逐渐(jian)好转的情(qing)况(kuang)下，开(kai)发商能否(fou)恢复信心，将在未来两个月的土地市场成交状况(kuang)中得到极大程度的体现(xian)。
