随着(zhe)时间流(liu)逝，住宅也会“变老”。
记者采访了解到，当前(qian)部(bu)分高层建筑外墙进入风险高发期(qi)，外墙脱落现象多发。数据显示(shi)，仅4月份，成都全市165个小区(qu)维修资金动用项目(mu)中，墙面维修有32个，占比近两成，位居(ju)项目(mu)前(qian)列。
市住建部(bu)门相关人员介绍，超过保修期(qi)的住宅建筑，其维修主要(yao)责任需(xu)由业主承担。但物业难管、维修资金动用投票难、维修费用高等，让实际(ji)维修面临困局。专家建议(yi)，建筑要(yao)有建筑修缮和“体(ti)检”制度。
除了动用维修资金，成都也在(zai)进行更(geng)多探索：研究给(gei)既有建筑“上保险”，将日(ri)常维检纳入保费范畴；将城(cheng)市更(geng)新与建筑外墙安全隐患整(zheng)治(zhi)工作相结合，把符合条(tiao)件的隐患建筑外墙纳入改造范围(wei)，让群众住得方便、安全。
外墙砖三天掉两次 高龄住宅小区(qu)存安全隐患
2010年(nian)，曾女士一家搬进了位于成都市成华区(qu)建业路的A小区(qu)。几年(nian)前(qian)，曾女士发现小区(qu)外墙砖开(kai)始脱落，所幸(xing)脱落位置不是行人经过的地方。
最近，随着(zhe)雨季到来，小区(qu)单元(yuan)楼(lou)外立面又开(kai)始掉砖，而且正好是行人出入口位置。“三天内掉了两次砖。”曾女士心有余(yu)悸。
住在(zai)成都市锦江区(qu)成龙路B小区(qu)的叶女士也反映，小区(qu)住宅楼(lou)外立面脱落问题已经持续两三年(nian)了，因(yin)解决方案不能达成一致，拖(tuo)了几年(nian)也没解决。
费用高、业主意见难统一
外墙维修常遇困境
对物业来说，外墙砖石脱落也是难以管理的问题。5月24日(ri)，位于建业路的A小区(qu)物业人员回复记者：“以前(qian)的老小区(qu)外立面都采用贴砖设计，时间长了再遇到极(ji)端天气就容易掉下来，这算是老小区(qu)的通病(bing)。”该工作人员表示(shi)：“针对部(bu)分松(song)动的砖石，我们(men)已经提前(qian)处理过了。现在(zai)已经找了施工公司重新贴砖。这属于大修，费用走(zou)业主维修资金渠(qu)道。”
据该小区(qu)物业中心介绍，仅2021年(nian)小区(qu)处理脱落的墙砖及防(fang)水修补，已使(shi)物业公司支出超10万元(yuan)（105995.37元(yuan)）。
使(shi)用维修资金需(xu)小区(qu)业主投票，但诸多小区(qu)在(zai)这一环节往往难以“意见统一”。B小区(qu)物业中心曾就维修资金启用做过前(qian)期(qi)摸底(di)，参与意见表达的住户中，超一半人不同意。
4月全市维修资金使(shi)用情(qing)况中
外墙维修项目(mu)占两成
小区(qu)外立面掉落问题应该由谁负责？“在(zai)保修期(qi)内，建设单位承担维修责任，（保修期(qi)）一般来说是5年(nian)。保修期(qi)外，建筑使(shi)用人也就是业主承担维修责任和安全责任。”成都市住建局质安处相关工作人员向记者介绍。
今年(nian)开(kai)始施行的《成都市房屋建筑外墙质量安全维护管理办法》（以下简(jian)称《办法》）中也明晰了责任划分——“开(kai)发建设单位应当按照法律、法规以及合同约定，承担保修期(qi)间房屋建筑外墙质量缺(que)陷的保修和治(zhi)理责任。保修期(qi)满后(hou)，业主为房屋使(shi)用安全责任人，履行建筑外墙维修养护义务。”
对于超过质保期(qi)的小区(qu)外立面维修问题，《办法》中提到：“对保修期(qi)届满后(hou)发生建筑外墙脱落、坠落等应急(ji)情(qing)形，经属地住建行政主管部(bu)门、镇人民政府（街(jie)道办事处）现场查勘后(hou)属实，有两个及以上所有权(quan)人的建筑，所需(xu)维修经费由业主按照法律、法规以及（临时）管理规约的规定共同分摊，业主共同决定由共有部(bu)分经营产生的公共收益支出；公共收益不足的，应通过应急(ji)程序使(shi)用专项维修资金排险修复；涉及专有部(bu)分的，由房屋使(shi)用安全责任人依(yi)法承担。”
在(zai)成都市住建局每月公布的成都全市维修资金使(shi)用情(qing)况中，小区(qu)外墙面维修已成为维修资金的重要(yao)用途之一。据记者统计，今年(nian)4月全市165个维修资金动用项目(mu)中，外墙面维修有32个，占比近两成（19.4%）。
住建部(bu)已发文禁用水泥砂浆贴外墙饰面砖
专家建议(yi)：要(yao)有建筑修缮和“体(ti)检”制度
除使(shi)用维修资金对外立面进行“手术”之外，不少业主更(geng)关心的是，对有外立面掉落风险的老旧小区(qu)，是否可以进行“日(ri)常体(ti)检”，防(fang)止“小病(bing)拖(tuo)成大病(bing)”？
“建筑要(yao)有建筑修缮和‘体(ti)检’制度，而不是一劳永(yong)逸。”四川(chuan)大学教(jiao)授、高性能绿色建筑与低碳城(cheng)市研究中心主任高庆龙认为，“体(ti)检”制度需(xu)要(yao)长远规划，“谁来出钱，谁来提需(xu)求，都需(xu)考虑”。
此外，前(qian)述《办法》中也鼓励给(gei)建筑“上保险”，由保险公司来承担维修费用。“鼓励建设单位、施工单位、业主大会、业主委员会等其他有关组织通过向保险机构购买保险服务、委托物业企业购买保险服务等方式，建立房屋建筑外墙建设质量、使(shi)用安全维护避险机制。”
给(gei)既有建筑“上保险”，也是成都目(mu)前(qian)的探索方向之一。“因(yin)涉及面广，这项工作还在(zai)研究阶段，需(xu)要(yao)谨慎推行。”成都市住建局质安处工作人员介绍，“这样的保险不仅是为了出大问题时进行理赔，还有一部(bu)分保费应该用在(zai)日(ri)常监护维护阶段，在(zai)前(qian)期(qi)就释放掉隐患风险。”
此外，还可以在(zai)实施城(cheng)市更(geng)新过程中将存在(zai)安全风险隐患的建筑外墙纳入改造范围(wei)。成都市住建局质安处工作人员透(tou)露，这部(bu)分工作已经开(kai)始进行。
住建部(bu)曾发文，2022年(nian)9月14日(ri)开(kai)始，明令禁用现场水泥拌砂浆粘贴外墙饰面砖。高庆龙解释：“因(yin)为现场搅拌砂浆和手工粘贴质量离散度比较(jiao)大，采用专用砂浆可以提升质量，降低（脱落）概率。”
此外，在(zai)建筑保修期(qi)满前(qian)，建筑单位要(yao)牵头进行最后(hou)一次“体(ti)检”。前(qian)述《办法》提到，“在(zai)小区(qu)保修期(qi)届满前(qian)，建设单位应牵头会同物业服务机构对建筑外墙质量安全开(kai)展全面排查，对存在(zai)的问题进行整(zheng)改，并将排查和整(zheng)改结果向业主公示(shi)，确保保修期(qi)内相关责任主体(ti)履行保修责任”。