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辖区常住人口超212万，住宅小区1104个(ge)，其中有物业管理的小区 896个(ge)，作为(wei)陕(shan)西省西安市中心城区内(nei)最大的核心区，雁塔区有大唐不夜城等“顶流”景点的热闹(nao)，但也有成长的烦(fan)恼——辖区物业纠纷案(an)件数持续增长，2020年至2022年，年均(jun)增速逾40%。
繁荣与少讼能否兼得？2022年4月，雁塔区人民(min)法院成立了全省首家物业“共享法庭”。2023年，物业纠纷收(shou)案(an)量同比下降三成，首次出现拐(guai)点。
不增编不建(jian)房，法庭设到群(qun)众(zhong)家门口
“我们也不是不讲理的人，今天法官、行业专家都(dou)在这里，维修责任都(dou)分析(xi)清楚了，物业也给解决，我马上缴费！”
不久前，在一起雁塔区物业“共享法庭”受理的物业纠纷中，法官、调解员、建(jian)筑专家“三方会诊”，将明德门小区业主和物业公司因楼顶渗水引发的纠纷就地化解。
从无(wu)到有，物业“共享法庭”的设立，着实让雁塔区法院院长李云峰费了不少心思(si)。
面对(dui)年均(jun)40%快速增长的物业纠纷案(an)件，2022年3月，雁塔区法院党组决定成立以(yi)院长为(wei)主要负责领导的调研组，围绕物业纠纷涉及的相关(guan)主体进行全方位摸底调研。
“西北地区首家‘红色物业会客厅’，位于西安市雁塔区朱雀大街，在区委组织部、区住建(jian)局指(zhi)导下设立，旨在面向小区居(ju)民(min)和物业服务企业提供‘一站式’多元化矛盾纠纷化解服务……”在一次赴“红色物业会客厅”的调研中，雁塔区物业协(xie)会工(gong)作人员向调研组介(jie)绍道。
地处雁塔区腹地，具有多元解纷功能……“红色物业会客厅”仿佛(fo)和不增编不建(jian)房的“共享法庭”模式有着天然的契合，调研组渐渐有了“解题思(si)路”。
经过大量沟通协(xie)调，2022年4月，雁塔区法院成立了陕(shan)西省首家物业“共享法庭”，以(yi)雁塔区物业协(xie)会服务站为(wei)依(yi)托，在原红色物业会客厅的场地、设备的基(ji)础上，嵌(qian)入法院力量，由专业法官、调解员以(yi)及行业协(xie)会合力解纷，速裁庭全体法官及47名(ming)调解员轮流值班，同时配备10名(ming)行业专家随时参(can)与调解，一场党委、政府、法院、社会组织的多方奔(ben)赴，使得“共享法庭”迅速落地见效。
一张大圆桌，一张排班表，法官们充当起“值日生(sheng)”，每周两天前往物业“共享法庭”指(zhi)导调解员解纷，同时，向物业协(xie)会调解员、律师开展调解工(gong)作培(pei)训，让行业调解力量在具备专业性的基(ji)础上不断提升法治化水平。
一个(ge)网络信号、一块电子屏，群(qun)众(zhong)不方便前来，或当天法官在法院本部办公的时候，可以(yi)通过“诉源治理共享调解平台”“人民(min)法院调解平台”随时随地实现法官与居(ju)民(min)群(qun)众(zhong)、物业公司和社区工(gong)作人员的远程连线，进行线上解纷。
一张法台、一套法槌，当诉前调解没(mei)有成功、矛盾成讼时，大会客厅“秒变”物业纠纷巡(xun)回法庭，法官通过巡(xun)回审判(pan)以(yi)案(an)释法，让居(ju)民(min)在家门口化解矛盾的同时，也为(wei)附(fu)近居(ju)民(min)打造了一堂“沉浸(jin)式”法治公开课。
“麻雀虽小，五脏(zang)俱(ju)全。在物业‘共享法庭’，我们和住建(jian)局、街道社区、行业协(xie)会等相关(guan)单位共同做(zuo)好(hao)基(ji)层(ceng)社会治理，‘一站式’实现多元解纷、基(ji)层(ceng)治理、调解指(zhi)导、诉讼服务、判(pan)后答疑等多元功能。”李云峰谈道。
有分层(ceng)过滤，也有集中突破
不久前，原告深圳市某物业公司西安分公司将包括李女士在内(nei)的140名(ming)小区业主诉至雁塔区法院，要求业主支付欠缴物业费，案(an)件被委派至物业“共享法庭”受理。
在调解员的耐心劝导下，大部分业主对(dui)合同相对(dui)人的问题不再提出异议，垃圾清理等一些简单纠纷也被及时整改，有40余名(ming)业主缴清了物业费。
随后，对(dui)于房屋质(zhi)量问题，物业“共享法庭”当日值班法官童晶晶组织相关(guan)业主进行释法析(xi)理。
“法官的意思(si)我们明白了，房屋质(zhi)量不是物业的责任，你们还帮(bang)我们联系好(hao)了开发商，进一步商量维修方案(an)，解决大问题了，物业费我们交！”业主代表表示。随后，涉房屋质(zhi)量纠纷的相关(guan)业主缴清了物业费，案(an)件原告申请撤诉。
对(dui)于剩余70余案(an)，承办法官以(yi)每十个(ge)业主为(wei)一组，将其提到的问题及证据(ju)悉数记(ji)录，并要求物业公司派代表逐一解释，个(ge)别“疑难杂症”，另(ling)行安排了一对(dui)一调解。最终(zhong)，业主与物业公司达成和解，业主支付物业费，140案(an)均(jun)调解、撤诉。
针对(dui)纠纷特点，物业“共享法庭”探索形成了“过滤式”特色解纷模式：
对(dui)于事实简单、法律适用明确的纠纷，由调解员自行调处，实现“一般纠纷就地调”；
对(dui)于案(an)情复杂、法律适用较疑难的纠纷，可联系物业“共享法庭”指(zhi)导法官在线实时指(zhi)导，做(zuo)到“复杂纠纷指(zhi)导调”；
对(dui)于涉诉纠纷，法院可视具体情况邀请行业专家与法官联合调解，做(zuo)到“涉诉纠纷委托调”。
“其实就跟过筛子一样，容易的先筛一波，中等的再筛一波，最难的再集中力量解决。比方说对(dui)于一些情况复杂的案(an)件，我们引入建(jian)筑专家参(can)与调解，他(ta)们会在故障原因等技术层(ceng)面上剖析(xi)清楚，再加上法官释法析(xi)理，当事人更容易信服。”物业“共享法庭”负责人、雁塔区法院速裁审判(pan)庭庭长何燕打了个(ge)比方。
要“冬病早治”，更要“把脉开方”
2023年10月，寒潮比以(yi)往更早来到西安，雁塔区某小区的业主们忧心忡(chong)忡(chong)，听说物业公司和热力公司在供热面积的问题上存在分歧，一直在打官司，双方今年还没(mei)有签订供热合同，小区供不供暖(nuan)还是个(ge)未知数。
考(kao)虑到临近供暖(nuan)季，为(wei)保障辖区居(ju)民(min)度过一个(ge)温暖(nuan)祥和的冬天，物业“共享法庭”的法官们打算提前干预(yu)，为(wei)业主展开“冬病早治”工(gong)作。
何燕联合社区，召开小区供热问题的沟通协(xie)调会。物业协(xie)会、物业公司、热力公司、社区工(gong)作者、行业专家及居(ju)民(min)代表被悉数邀请参(can)加。
“热力公司在往年合同中约定的包干面积过高，我们物业公司要求按照实际缴费面积供热！”
“目前我们热力公司入不敷(fu)出，面临着经营(ying)困难，物业公司上一年度的供暖(nuan)费用还未结清，影响了我们本年度的天然气购(gou)气、设施升级(ji)改造计划。”
在法院搭建(jian)的座谈会这一沟通平台上，热力公司、物业公司、业主代表面对(dui)面深度交流，法官们从民(min)法典、物业管理条例、市集中供热条例等入手，就相关(guan)问题逐一答疑，结合各方反(fan)馈提出意见建(jian)议和化解方案(an)，协(xie)调会后，物业公司和热力公司互相理解让步，就收(shou)费面积、设施升级(ji)等问题达成一致意见，物业公司最终(zhong)撤诉，双方重(zhong)新(xin)签订了新(xin)一年度的供热合同。
11月15日，暖(nuan)气如(ru)期送入了小区，业主们的“揪心事”变成了“暖(nuan)心事”。
“冬病早治”，为(wei)社会问题及时“把脉开方”，是物业“共享法庭”的一贯举措。
“电梯(ti)经常性故障、消防设施不完善、下水管道失修……”
近日，在受理的张某某等业主诉某物业公司服务合同纠纷系列案(an)件中，物业纠纷中最常见的问题再次出现在卷宗(zong)里。
如(ru)何减少此类物业纠纷频发的现状？承办法官通过物业协(xie)会要求物业公司对(dui)合理意见立行立改，同时就物业管理不到位及存在的瑕疵问题向雁塔区住建(jian)局发送了司法建(jian)议书。
区住建(jian)局收(shou)到司法建(jian)议书及案(an)件材料后，核实确认该物业公司确实存在管理问题，立即对(dui)其进行约谈，并督促整改。
三个(ge)月过去了，物业公司整改效果如(ru)何？法官到小区进行了回访。
小区内(nei)的消防、电梯(ti)等重(zhong)要基(ji)础设施被整修；
6栋楼存在的外墙瓷砖脱落隐患被处理；
室外杂乱裸露(lu)的电线不见了，被有序(xu)埋至墙内(nei)……
同时，物业的服务流程及服务标准被细化，垃圾处理、秩序(xu)维护等岗位每日不定期巡(xun)查，遇到业主反(fan)映问题立即整改，不能立即整改的，形成方案(an)，明确时间(jian)节点整改到位并通知业主，预(yu)防及处理机制得到进一步细化落实。
2023年，雁塔区法院物业纠纷收(shou)案(an)量降至1823件，较上一年下降32%，拐(guai)点出现。
不止物业“共享法庭”，聚(ju)焦(jiao)矛盾多发领域、架(jia)构在群(qun)众(zhong)身边的西安法院“共享法庭”还有很多——用司法智(zhi)慧弥合感情裂缝的家事“共享法庭”；向外国友人开展法治文化宣传的文旅(lu)“共享法庭”；“诉前调解+司法确认”零成本化解批量纠纷的金融“共享法庭”……目前，全市法院在无(wu)讼社区（村、组）、共享法庭、院外特邀调解室、网格点建(jian)立共享解纷驿站189个(ge)，2023年至今化解纠纷10万余件，法官们以(yi)自己的专业和执着，把能动履职理念践行到底，让良法善治遍布每一个(ge)角落。（贺(he)雪丽 许 颖 白 琨）