今年初，领展房托以约7折“抄底”收购万科旗下最大零售(shou)物业——上海七宝万科广场50%股权，轰动业界一(yi)时。
近日，在领展房托2023/2024年度业绩发布(bu)会上，管理层回应称，早(zao)前集团公布(bu)收购上海七宝万科广场余下50%权益(yi)，内部回报率达10%-15%，外人看来似(si)乎很高，但在目(mu)前融(rong)资成(cheng)本之下只是一(yi)个(ge)合理的(de)回报。
为(wei)何(he)收购万科上海七宝广场？
公开资料显示，领展于内地(di)的(de)零售(shou)资产(chan)均位(wei)于四(si)个(ge)一(yi)线城市，分别(bie)是深(shen)圳的(de)领展中心城、广州的(de)荔湾领展广场、天河(he)领展广场、北京的(de)通(tong)州领展广场、中关村领展广场以及上海的(de)七宝万科广场。
上海七宝万科广场是一(yi)个(ge)高品质区域(yu)型购物中心。领展房托收购的(de)原因包括：上海零售(shou)市场的(de)基(ji)本面获得支持(chi)，该物业具有良好表现，议定物业价值较物业估(gu)值有所折让三(san)个(ge)方面。
据领展房托介绍，自领展于2021年收购50%股权以来，尽管于三(san)年新冠疫情(qing)期间面对严竣挑战，但该物业交出稳健的(de)业务表现。在优质及多元化租(zu)户基(ji)础支持(chi)下，该物业在三(san)年疫情(qing)期间维持(chi)了约95%的(de)租(zu)用率。2023年录得续租(zu)租(zu)金调整率11.2%，且项(xiang)目(mu)公司(si)2023年的(de)总(zong)收益(yi)较2021年增长了16.9%。
针对未来中国内地(di)业务进(jin)展及计(ji)划，公司(si)管理层表示，由于目(mu)前香港的(de)资金成(cheng)本不低，投(tou)资的(de)内地(di)物业IRR（Internal Rate of Return，内部收益(yi)率）须达到10%-15%的(de)较高水平。报告期内，领展完成(cheng)了对七宝万科广场余下50%权益(yi)的(de)收购，这对于领展的(de)业绩稳定有一(yi)定的(de)裨益(yi)。与此同时，领展还在寻觅新的(de)投(tou)资机会。
内地(di)物业估(gu)值约352亿港元
作(zuo)为(wei)亚(ya)洲(zhou)市值最大及最具流动性(xing)的(de)房地(di)产(chan)投(tou)资信(xin)托基(ji)金（REIT），领展于2005年11月25日在香港联交所上市交易。
财报显示，去年领展房托收益(yi)按年增长了11%至135.78亿港元；去年度扣除与基(ji)金单位(wei)持(chi)有人交易前应占年内亏损约20亿港元，前一(yi)个(ge)年度录得盈利约154.5亿港元。其中，物业收入净额增长9.5%至100.7亿港元，主要(yao)来自去年3月收购的(de)新加坡资产(chan)，以及于上一(yi)个(ge)财政年度完成(cheng)收购澳洲(zhou)及中国内地(di)物业之全(quan)年贡献。
在内地(di)市场上，受惠于零售(shou)资产(chan)表现改善(shan)、以及两项(xiang)新收购的(de)物流资产(chan)及完成(cheng)收购七宝万科广场余下50%股权带来新收益(yi)贡献，领展内地(di)物业组合收益(yi)总(zong)额及物业收入净额分别(bie)按年上升6.3%及10.6%（以人民币计(ji)算），总(zong)估(gu)值为(wei)352.33亿港元，较上一(yi)财年增加了6500万港元。
报告期内，内地(di)零售(shou)物业组合租(zu)用率达96.6%，续租(zu)租(zu)金调整率转负为(wei)正，录得2.8%。主要(yao)原因为(wei)位(wei)于深(shen)圳福田中心区的(de)领展中心城地(di)库层实(shi)施策略性(xing)租(zu)务安排，原来的(de)主要(yao)商户已被更换，从而成(cheng)功(gong)带动租(zu)金上升。
在香港，物业组合收益(yi)总(zong)额及物业收入净额分别(bie)按年增长2.2%及0.1%，主要(yao)原因为(wei)香港停车场业务改善(shan)，惟部分增长被疲弱的(de)办公室业务表现抵消。零售(shou)物业方面，租(zu)用率维持(chi)在98%的(de)高水平；期内续租(zu)租(zu)金调整率升至7.9%，租(zu)金对销(xiao)售(shou)额比例(li)维持(chi)在12.6%的(de)健康(kang)及可持(chi)续水平。
海外物业组合方面，领展的(de)资产(chan)遍及澳洲(zhou)、新加坡及英国，期内收益(yi)及物业收入净额分别(bie)为(wei)17.42亿元及11.88亿元，增长168.8%及约204%，主要(yao)来自新加坡资产(chan)的(de)全(quan)年贡献。
回顾期内，集团的(de)总(zong)负债比率由24.2%降至23.5%。于2024年3月31日的(de)总(zong)负债（面值）为(wei)600亿元，净负债比率保持(chi)在19.5%的(de)低水平。
采(cai)写/整理：南(nan)都湾财社记者 王艳玲