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4月底以来(lai)，北京、上(shang)海、天(tian)津、深圳等地楼市优化(hua)政策密集“上(shang)新”，国内多个(ge)城市推出住房(fang)“以旧换新”政策，消化(hua)存量房(fang)产和优化(hua)增量住房(fang)的政策措(cuo)施(shi)正在成为新一(yi)轮房(fang)地产政策调整的主线。
5月16日，高盛(sheng)在最新的研报中表示，目前(qian)，已有超50个(ge)城市（或行政区）出台(tai)住房(fang)“以旧换新”政策，预计该政策将成为促进新房(fang)去化(hua)和稳定房(fang)价的关键政策举措(cuo)。
报告梳理(li)认为，各地“以旧换新”政策机制可以分(fen)为以下(xia)五种模式(shi)。
集体收购模式(shi)
据高盛(sheng)统计，目前(qian)已有包括南京、郑州在内的20个(ge)城市或地区采取了此模式(shi)。
集体收购模式(shi)是指，由政府或政府指定的实体机构集体收购市民存量住房(fang)，收购方委托第(di)三方专业机构价格评估后，鼓(gu)励居(ju)民购买改善性新建商品住房(fang)，最后与(yu)居(ju)民方洽谈并(bing)签约过户。
该模式(shi)的优点在于，政府直接兜底，缩短了二手(shou)房(fang)出售周期(qi)、简化(hua)了出售流程，同时免(mian)去了卖房(fang)中介费，在政府支持下(xia)新房(fang)源一(yi)般具有不(bu)同程度优惠(hui)，且新房(fang)项(xiang)目数量多、分(fen)布广泛。
报告指出，在目前(qian)已公布的各种“以旧换新”模式(shi)中，“收购模式(shi) ”在提高房(fang)屋交易量和销售额方面(mian)的成效可能(neng)是最好的。
代售购新模式(shi)
目前(qian)已有包括上(shang)海、深圳在内的30个(ge)城市或地区采取此模式(shi)。
代售购新模式(shi)是指：政府倡导下(xia)，房(fang)地产经(jing)纪(ji)机构与(yu)当地产开发企业开展合作，在购房(fang)居(ju)民与(yu)房(fang)地产开发企业达成“以旧换新”的意向后，房(fang)地产经(jing)纪(ji)机构将在新房(fang)锁定期(qi)内优先营销和转售居(ju)民的存量住房(fang)。
例如，深圳住房(fang)“以旧换新”就是通过鼓(gu)励房(fang)地产开发企业、中介机构与(yu)换房(fang)人签署协议，开展“卖旧+买新”的换房(fang)联(lian)动。在“解约保护期(qi)”内，中介机构优先推动换房(fang)人旧房(fang)交易，缩短交易周期(qi)，如旧房(fang)未(wei)售出，开发企业和换房(fang)人按约定解除(chu)协议并(bing)无条件退款，换房(fang)人无需承担违约责任。
不(bu)过，报告指出，该模式(shi)的弊端在于交易周期(qi)长，且政府未(wei)能(neng)直接介入，在政策实际落地成效方面(mian)可能(neng)会有所折(she)扣。
回购收储(chu)模式(shi)
目前(qian)已有包括重庆、郑州、苏州在内的10个(ge)城市或地区采取此模式(shi)。
回购收储(chu)模式(shi)是指：政府牵头组建住房(fang)保障银行，从城投手(shou)中收购现有存量住房(fang)，用于保障性住房(fang)。
还有地方政府将这种“以旧换新”政策方案与(yu)城中村改造、房(fang)票等政策结合。
据澎湃新闻，四川南充市鼓(gu)励属地人民政府在推进城市危旧房(fang)改造、城中村改造、城镇老旧小区改造的过程中，采取“以旧换新”“购房(fang)券救(jiu)助”和“现金(jin)救(jiu)助”等模式(shi)，在充分(fen)尊重群(qun)众意愿基础(chu)上(shang)拆除(chu)危旧房(fang)，通过发放“房(fang)票”等方式(shi)实施(shi)安置，也可购买存量商品住房(fang)作为安置房(fang)源，满足群(qun)众多样化(hua)需求。
该模式(shi)的特点在于，无需经(jing)过业主的置换，也免(mian)去了房(fang)屋再建的过程，可以更快投入使用、降低(di)库存。
直接补贴模式(shi)
目前(qian)有包括苏州、沈阳在内的7个(ge)城市采取此模式(shi)。
直接补贴模式(shi)是指：多地对(dui)出售自有住房(fang)并(bing)购买新房(fang)的居(ju)民给予一(yi)定的购房(fang)补贴或者税费减免(mian)，各地补贴方式(shi)有所不(bu)同，包括返还税收、根(gen)据置换面(mian)积补贴、根(gen)据置换单元(yuan)数补贴等。
比如，苏州住建局宣布实施(shi)“卖旧买新”购房(fang)契税补贴，对(dui)在2024年12月31日前(qian)购置新建商品住房(fang)的购房(fang)家庭，分(fen)层次实施(shi)契税补贴，最高可享100%契税补贴。
此外(wai)，还有地方政府对(dui)房(fang)企回购给予补贴。比如浙江省嘉兴市海宁市的方案是，鼓(gu)励房(fang)企购买意向购房(fang)人的存量房(fang)，对(dui)房(fang)企购买存量房(fang)的，给予企业总购房(fang)款2%的财政补贴。
不(bu)过，报告称，大(da)多数补贴力度一(yi)般不(bu)超过房(fang)价的3%，尚未(wei)达到能(neng)显著刺激新房(fang)销售的程度。
预付租金(jin)模式(shi)
即(ji)肇庆模式(shi)，是指：存量房(fang)屋持有人通过“旧转保”（旧房(fang)转保障性住房(fang)）的形式(shi)交由政府统租，由此获得政府指定机构支付的一(yi)定年限租金(jin)，并(bing)将其(qi)全部用于购买商品房(fang)。
该模式(shi)首次提出了“旧转保”的方案，特点在于无需卖房(fang)即(ji)可“换新”，一(yi)次性获得长期(qi)租金(jin)。
报告最后总结称，这五种“以旧换新”模式(shi)各有优劣，各地政府可以考虑适当采取组合模式(shi)以提升政策效果。
从高盛(sheng)报告提供的数据和各地政策落地后的反(fan)响来(lai)看，直接收购模式(shi)在加速新房(fang)销售、支持消化(hua)村连库存方面(mian)的效果最佳，其(qi)他模式(shi)则因为政策力度相对(dui)较(jiao)小，操作细(xi)则存在差异，效果用欠(qian)佳。
据证券时报，业内人士分(fen)析认为，目前(qian)各地住房(fang)“以旧换新”政策整体的落地效果还不(bu)明显，仍(reng)存在二手(shou)房(fang)参与(yu)门槛较(jiao)高、二手(shou)房(fang)评估价或交易价较(jiao)低(di)、可置换新房(fang)选择少等痛点。
据中国之声，广东省城规院住房(fang)政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在各地住房(fang)“以旧换新”的政策执(zhi)行初期(qi)，尽快找到让交易链条上(shang)各方能(neng)够共赢的成熟模式(shi)至关重要，不(bu)仅(jin)要从房(fang)源本身的质量着手(shou)，提供优质住房(fang)，还要在交易流程、搭(da)建平台(tai)等方面(mian)做好“针线活”。