户口的含金量(liang)，可能主要(yao)体现在限购时(shi)期的买房资(zi)格上面，现在既然(ran)不限购了，那么买房送户口这(zhe)个“大福利”，就有些打(da)折扣了。
作者｜贾(jia)拥民
均衡(heng)研(yan)究所(suo)学术顾(gu)问，浙江大学跨学科中心特约研(yan)究员
连日来，随着中央层(ceng)面明确提出房地产去库存和各地纷纷解除房地产限购，户籍制度的大幅松动也引起了广泛关注。
户口，再一次被赋予抢人口、托楼(lou)市的光荣任务。
现在似乎已经形(xing)成了这(zhe)样一种预期，也许在不久的将(jiang)来，无论买不买房、无论是(shi)否属于高学历人群，在全国绝大多数城市都可以直接落户了。
“零(ling)门槛”即可落户，是(shi)不是(shi)意味(wei)着户口不值钱了？对(dui)房地产又(you)有什(shi)么影(ying)响？
01 房地产去库存倒逼新一轮户籍放松
事实上，早在5年前，国家层(ceng)面就表态放开一般城市落户限制，三四线城市、弱二线城市，开始集体奔向“零(ling)门槛落户”时(shi)代。
去年，中央多部门出台新政，提出放开放宽除个别超大城市外的落户限制，完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积(ji)分落户政策。
这(zhe)一轮房地产去库存对(dui)户籍制度形(xing)成了又(you)一波冲击。明面上对(dui)落户的限制，除了几个一线城市和极少数特殊地方之外，已经几乎不存在了。
以南京为例(li)。5月11日，南京宣布“买房即可落户”，规定只要(yao)在南京市城镇地区拥有合法稳定住所(suo)（即取得合法产权(quan)住房），就可以申请本人户口迁入该住房，而(er)且配偶、未婚子女、父母（超过法定退休年龄或已办理退休手续）也都可以申请办理户口随迁。
这(zhe)个力(li)度是(shi)相当大的。以前很多地方虽然(ran)说降低了落户条件(jian)，但是(shi)实际上还是(shi)设置了一定的学历门槛、社保门槛的，而(er)且只针对(dui)个人，配偶、子女和父母通常不能一同(tong)获得户籍。
另一个有代表性(xing)的城市是(shi)杭州。
2023年7月，浙江省政府办公厅宣布进一步放宽农业转移人口落户条件(jian)，试(shi)行以经常居住地登(deng)记户口制度，落实合法稳定住所(suo)（含租赁）落户及配偶等直系亲属随迁政策，但是(shi)杭州除外。
到了2024年5月9日，杭州市宣布，在杭州市范围内购买住房，不再审(shen)核购房资(zi)格，而(er)且规定在本市取得合法产权(quan)住房的非本市户籍人员，可以申请落户（实施细(xi)则尚(shang)未出台，但是(shi)至少会(hui)在现有的积(ji)分落户框(kuang)架内大幅提高自有产权(quan)住房的赋分权(quan)重，从来相当接近于恢复(fu)购房落户）。
很显然(ran)，户籍制度这(zhe)一轮放松，与房地产去库存密不可分。
根据诸葛数据研(yan)究中心不完全统计，截至5月9日，全国有50多个城市放松了房地产限购，成都、杭州、佛山、东莞、厦门、南京、苏州等22个大城市均宣布全面取消限购。
一线城市则局部放松限购，如北京放松了五环外限购、深圳缩短非户籍人群的社保缴纳年限、广州放开了120平方米以上住宅的限购。
目(mu)前，只有上海、北京、深圳、广州、天津和海南仍保持了限购政策。
然(ran)而(er)，放开限购之后，各地房价仍然(ran)跌势不止。因此许多地方又(you)祭出了购房落户这(zhe)一招，试(shi)图吸引更多人买房，以实现房价软着陆。
租房落户说到底也有类似的目(mu)的。如果能够吸引更多人，那么显然(ran)会(hui)有助于支撑房地产需求。
02 “户口”的含金量(liang)来自“物以稀(xi)为贵(gui)”
购房落户和租房落户这(zhe)两种户籍政策，虽然(ran)都是(shi)用来“抢人、托楼(lou)市”的，但是(shi)就房地产去库存这(zhe)个目(mu)的而(er)言，购房落户的效果可能不一定有想(xiang)象中那么大，长(chang)远(yuan)来看甚(shen)至可能还不如租房落户的效果。
这(zhe)种说法初看上去有点违背常识(shi)。
原因其实并不复(fu)杂：户口的含金量(liang)，可能主要(yao)体现在限购时(shi)期的买房资(zi)格上面，现在既然(ran)不限购了，那么买房送户口这(zhe)个“大福利”，就有些打(da)折扣了。
在宏观层(ceng)面上，中国户籍制度一直在改革过程(cheng)当中，虽然(ran)仍然(ran)没有实现完全平等，且户籍身份(fen)仍然(ran)与医(yi)疗、社保、入学等重要(yao)民生问题相关，但是(shi)总体方向一直是(shi)降低户籍身份(fen)与非户籍身份(fen)在各类待遇(yu)上的差异，让医(yi)疗、教育、社会(hui)保障等资(zi)源逐步与户籍脱钩，因此户口本身的福利含金量(liang)这(zhe)些年来一直在下降。
再来看购房落户政策可能针对(dui)或者可能起到作用的群体。
在首付比例(li)和房贷利率双双大幅降低之后，购房压力(li)无疑有所(suo)减少，从而(er)降低了刚性(xing)住房需求者的“上车”难度。但是(shi)，购买难度的降低，并不能直接改变购房意愿。因为当人们对(dui)收(shou)入增长(chang)的预期没有变化（甚(shen)至预期收(shou)入还有可能下降）的情况(kuang)下，贷款加(jia)杠杆(gan)购房的意愿不会(hui)增强太多。更何况(kuang)现在房产资(zi)产已经占到了居民家庭财富的70％以上，除非有明确的价格上涨预期，普通人的购房意愿是(shi)不会(hui)明显增强的。
从目(mu)前的15％首付比例(li)来看，杠杆(gan)率已经达到了6倍多，如此高的杠杆(gan)率，似乎提供了比较好的“上车”机会(hui)，此时(shi)最纠结(jie)的可能是(shi)购房预算在3百万以上、1千万以下的人群，即通常所(suo)说“改善”层(ceng)。因为即便(bian)用满了杠杆(gan)且30年还贷，每个月也仍然(ran)需要(yao)还贷两三万元甚(shen)至更多，即便(bian)不考虑这(zhe)30年里的生活(huo)质(zhi)量(liang)会(hui)不会(hui)下降，似乎风(feng)险也不小。
因此，有两类房子，即房价足够低的房子，或者房价足够高的房子（位于核心城市的核心地段(duan)、保值增值性(xing)和流动性(xing)都很好的房子），在这(zhe)次房地产去库存中可能会(hui)率先受益。
前者面对(dui)的预算最紧张的刚需群体，后者面对(dui)的是(shi)以投资(zi)为目(mu)的的高净值群体。
这(zhe)样看来，购房落户政策，在一定程(cheng)度上可能会(hui)落空，或者换句话说，原来想(xiang)买的自然(ran)会(hui)买，原来不想(xiang)买的也不会(hui)因为现在可以落户了就去买。
原因前面说了，只有当户口与购房资(zi)格挂钩时(shi)，它的含金量(liang)才是(shi)高的；而(er)当户口可以随房子附送时(shi)，它反而(er)变成购房决策中一个不太相关的因素(su)了。
另一个因素(su)是(shi)，在前些年的限购时(shi)期，真的想(xiang)获得某个城市的户口，或者试(shi)图通过获得户口来取得购房资(zi)格的人（无论最终目(mu)的是(shi)投资(zi)房地产，还是(shi)解决教育、医(yi)疗等问题），很多都已经如愿以偿了，因为除了北京之外，即便(bian)是(shi)上海，要(yao)取得户口实际操作起来也比以前容(rong)易(yi)多了，真的有心去拿(na)，很多普通人也有机会(hui)的。
除了对(dui)高学历人才的优惠政策之外，上海还有一个“急需紧缺人才职业目(mu)录(lu)”，现在已经扩大到了100项(xiang)，只要(yao)在目(mu)录(lu)内且拥有相应的证(zheng)书，就可以走特殊人才引进通道(dao)，直接落户上海，包括保育师、家政服务员、养老护理员都有资(zi)格。
03 “户籍管理”在全球常见，只是(shi)要(yao)降低获得“户口”的门槛
在2021年，我们很可能已经见证(zheng)了我国房地产的历史(shi)性(xing)大顶(ding)。大多数人一般关注房价有没有下降，但是(shi)其实成交(jiao)金额更能说明问题。2021年，我们房地产的总销售额为18万亿元，2022年下降为13万亿元，2023年进一步下降为11万亿元，2024年第一季度大约为1.9万亿元，年化后大约为8万亿元（当然(ran)在史(shi)诗级楼(lou)市新政出台后，情况(kuang)想(xiang)必会(hui)有所(suo)不同(tong)）。
房地产总销售额如此长(chang)时(shi)间、大幅度的下降，是(shi)1998年房改以来的第一次。
对(dui)于房地产的这(zhe)个历史(shi)性(xing)顶(ding)部，现在从官方到民间可能已经达成了一个基本共识(shi)。在这(zhe)种情况(kuang)下，对(dui)于普通个体购房者来说，考虑到自身收(shou)入提高的前景并不明朗，风(feng)险偏好明显提高的可能性(xing)并不大。尽(jin)管仍有一些房产，即核心城市的核心房产，仍有价格上涨的预期，但是(shi)有能力(li)购买那些房产的人，显然(ran)不属于需要(yao)专门出台刺激政策的对(dui)象，更何况(kuang)许多核心区域至今仍然(ran)处于限购当中。
用一句话来总结(jie)，就是(shi)当普通人预期自己未来没有多少钱、预期房价可能不会(hui)上涨的时(shi)候，他(ta)们的风(feng)险偏好不会(hui)提高，最多只能保持不变，无论出什(shi)么政策，可能都不会(hui)买房子。
这(zhe)时(shi)要(yao)改变风(feng)险偏好，就可能需要(yao)外部的推动。
当房地产历史(shi)性(xing)大顶(ding)已经出现这(zhe)个共识(shi)形(xing)成之后，对(dui)房地产的需求，可能就以居住为主了。这(zhe)需要(yao)人口来支撑，从而(er)让人们把目(mu)光再一次聚(ju)焦到放松户籍制度上来。也许，这(zhe)次房地产去库存打(da)开了推进租房落户的时(shi)间窗口。
近年来，《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》等一系列户籍制度改革政策性(xing)文件(jian)陆续实施，《国家人口发展(zhan)规划（2016—2030年）》也提出要(yao)加(jia)快户籍制度改革，实现以人为核心的城镇化。2021年3月，十(shi)三届全国人大四次会(hui)议(yi)通过了“十(shi)四五”规划所(suo)提出的深化户籍制度改革的方案，放开放宽除个别特大城市以外的落户限制、试(shi)行以经常居住地登(deng)记户口制度。
然(ran)而(er)，从2016年开始，常住人口城镇化率与户籍城镇化率之间的差距开始由缩小转为扩大，至2020年，两者差距已高达 18.49个百分点，不仅(jin)未能实现《国家新型城镇化规划（2014~2020）》提出的与2012年相比缩小2个百分点左(zuo)右的目(mu)标，两者差距还扩大了1.19个百分点。
这(zhe)意味(wei)着数以亿计的人，工作和居住的地点是(shi)与他(ta)们的户籍分离的，这(zhe)些人当中，也许有相当一部分是(shi)愿意落户的。
浙江等省市已经开始试(shi)点以经常居住地登(deng)记户口制度，但是(shi)进展(zhan)并不太快。这(zhe)一次房地产去库存，也许为加(jia)快推进以经常居住地登(deng)记户口制度（即租房落户）提供了机会(hui)。
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编辑｜刘军