在上个月住(zhu)房和城乡(xiang)建设部召开的全国城镇老旧小区改造工作现场会上，广州作为代表城市之(zhi)一交流(liu)了(le)老旧小区改造的经验和做法(fa)。
凭借引入社会资本参(can)与改造等试点，去年(nian)底(di)越秀区三(san)眼井社区改造项目和白(bai)云区黄石花(hua)园片区改造项目成功入选住(zhu)建部城镇老旧小区改造可复制政策机制清(qing)单，经验获得全国推广。
在上述(shu)成绩的基础上，今年(nian)广州继续推进全市522个老旧小区改造项目，重点推动广州北站东侧、同和、江南西等一批成片连片示范改造。
特别是今年(nian)全市将(jiang)重点推动改造模式从以(yi)往的单个小区推进向成片连片统筹转变(bian)，同时(shi)在刚刚获得市府常务会议通(tong)过(guo)的《广州市城镇危旧房改造实施办法(fa)（试行）》的帮助下，全市将(jiang)逐步试点危旧房业主自筹资金(jin)拆旧建新改造的新模式，力争在明年(nian)基本完成全市2000年(nian)前建成的需(xu)改造的老旧小区改造。
成功引入社会资本 两改造项目入选住(zhu)建部样本
推进城镇老旧小区改造是广州实施城市更新行动的重要内(nei)容，也是重要的民生工程和民心工程。
在“十三(san)五(wu)”时(shi)期(qi)，广州通(tong)过(guo)试点实施修旧如旧的微改造模式，在老旧小区改造中实现历(li)史文化保护，精准补齐公(gong)共服(fu)务设施短板，提升(sheng)人居环境品质，形(xing)成了(le)恩宁路历(li)史文化街区永庆坊片区、泮(pan)塘五(wu)约(yue)社区等典型样本，取得了(le)良好的示范效果。
进入“十四五(wu)”时(shi)期(qi)后，广州也继续在实践中总结经验，截(jie)至目前已经逐步形(xing)成了(le)老旧小区改造“1+N”政策体系，围绕“改什么、怎么改、谁出钱(qian)、改后怎么管”等方面作出了(le)系列探索和安排。其中“1”指的是2021年(nian)公(gong)布的《广州市老旧小区改造工作实施方案》，“N”指的是既有建筑活化利用实施办法(fa)、整(zheng)合利用存量公(gong)有房屋相关意见、引入社会资本试行办法(fa)等N个配套(tao)政策。
特别是去年(nian)5月份通(tong)过(guo)的《广州市引入社会资本参(can)与城镇老旧小区改造试行办法(fa)》，对老旧小区改造中社会资本参(can)与内(nei)容和方式、引入程序等全流(liu)程作出指导，明确提出深度(du)挖掘整(zheng)合改造片区内(nei)停车场、广告位等存量资源，激发社会资本参(can)与改造的积极性、主动性、创造性，拓(tuo)宽(kuan)城镇老旧小区改造资金(jin)来源渠道。在该(gai)办法(fa)的指引下，一批盘活老旧小区资源引入社会资本参(can)与改造的典型案例也随之(zhi)涌现。
越秀区洪桥街三(san)眼井社区坐落越秀山脚下，社区占地(di)约(yue)18公(gong)顷，有社区居民约(yue)3683户，常住(zhu)人口(kou)约(yue)1.1万人。作为开放式的老旧社区，改造前这里公(gong)共设施老化破旧、安全隐患多(duo)、管理难度(du)大等问(wen)题(ti)，而(er)在改造中越秀区也引入社区运营企业，在加(jia)装视频监控和门禁、完成楼面和道路翻(fan)新等人居环境整(zheng)治(zhi)之(zhi)外，还利用闲置空地(di)、房屋盘活社区资源，新增(zeng)自助饮水机、24小时(shi)自助打印(yin)机、移动充电桩、长者饭堂、中医理疗、家政服(fu)务等便民网点，将(jiang)社区商业设施的运营收入与居民分成，在不增(zeng)加(jia)居民负担(dan)的同时(shi)提供便利、舒适的社区服(fu)务。
改造后的越秀区三(san)眼井社区实景
改造后的越秀区三(san)眼井社区实景
白(bai)云区黄石花(hua)园片区改造项目则开创了(le)引入社会资本盘活闲置公(gong)房并(bing)且反哺社区的先例。
项目涉及黄石花(hua)园等15个老旧小区，其中包括部分已经出租及空置的政府直管房。为了(le)盘活这部分闲置的直管房，白(bai)云区采取了(le)公(gong)开招标选择社会力量合作的办法(fa)，把其中60套(tao)闲置直管房交由合作方改造成对外运营的青年(nian)公(gong)寓(yu)，另外还新增(zeng)配套(tao)的健身、阅览(lan)室、咖啡店等商业设施，而(er)其中的运营收入则用于片区公(gong)共设施的翻(fan)新改造，包括对树木资源进行保护管养、进行雨污(wu)分流(liu)改造、小区三(san)线下地(di)整(zheng)治(zhi)、楼体外立面翻(fan)新改造、新增(zeng)（翻(fan)新）非(fei)机动车充电桩等。
由于社会资本的成功引入，越秀区三(san)眼井社区改造项目和白(bai)云区黄石花(hua)园片区改造项目也最终在去年(nian)底(di)入选住(zhu)建部城镇老旧小区改造可复制政策机制清(qing)单，成为广州经验向外推广。
危旧房业主自主筹资改造成为旧城改造新模式
根据(ju)《广州市老旧小区改造工作实施方案》的任务安排，按照“成片连片，分步实施”的原则，全市到2025年(nian)底(di)基本完成2000年(nian)底(di)前建成的需(xu)改造老旧小区改造任务。
以(yi)此为目标，今年(nian)广州在此前的工作基础上继续推动522个老旧小区改造项目，重点推动广州北站东侧、同和、江南西等一批成片连片示范改造。
市住(zhu)建局城市环境建设管理处(chu)相关负责人告诉南都(dou)记者，去年(nian)以(yi)来老旧小区改造项目的一大特点是把一些(xie)小区打包连片推进，把整(zheng)个片区的存量空间、公(gong)服(fu)设施及文商旅创等资源进行整(zheng)体开发利用，为改造后的社区持续运营提供保障，同时(shi)也试点了(le)老城区危旧房业主自筹资金(jin)拆旧建新的模式。
花(hua)都(dou)区广州北站东侧小区连片改造中由业主自主拆旧建新的集(ji)群街2号居民楼
今年(nian)5月，鉴定为D级危房的集(ji)群街2号居民楼正式开拆。
去年(nian)底(di)刚开工的广州北站东侧片区连片改造项目就是代表之(zhi)一。
项目将(jiang)多(duo)个老旧小区“打包”统筹改造，在全市首创公(gong)私合作业主自筹资金(jin)进行危旧楼房拆除重建。
该(gai)项目占地(di)面积约(yue)71.4公(gong)顷，涉及126个老旧小区及新华村，总人口(kou)超2万、总户数约(yue)8000户。小区主要建于1960年(nian)代末(mo)至1990年(nian)代初，片区内(nei)路网密集(ji)、生活气息浓厚，超90%的沿路建筑首层均为商业功能，但由于多(duo)年(nian)来失(shi)修失(shi)管，整(zheng)体环境破败(bai)、房屋空置率高、市政公(gong)共设施缺失(shi)。
而(er)在具(ju)体改造过(guo)程中，除了(le)落实居民需(xu)求进行“三(san)线”整(zheng)治(zhi)、道路修缮、雨污(wu)分流(liu)、安装照明设施和安全监控系统之(zhi)外，项目还增(zeng)加(jia)了(le)商业资源的盘活和开发，对部分建筑首层实施“住(zhu)改商”，增(zeng)加(jia)便民服(fu)务设施，布局养老院、长者食堂等适老化设施，同时(shi)引入夜市摊位运营、泊车位运营、广告资源运营等服(fu)务，将(jiang)这些(xie)运营收入作为片区长效管养工作经费。
改造还将(jiang)闲置多(duo)年(nian)、鉴定为严重损坏房的直管公(gong)房集(ji)群街1号（占地(di)面积373.6平方米，原为一栋5层高的直管房）拆除，复建一栋3层高的党群中心兼邻里中心，配建党群活动室、多(duo)功能运营大厅(ting)、百姓书房、快递小哥和保洁(jie)阿姨驿站等功能，为群众(zhong)提供便利。
特别值(zhi)得一提的是，今年(nian)5月份该(gai)片区改造中还诞(dan)生了(le)广州第一个在政府部门指导下，公(gong)私合作自筹资金(jin)进行危旧楼房拆除重建的项目。
集(ji)群街2号楼建于20世纪70年(nian)代，房屋本体损坏严重，此前已鉴定为D级危房（即整(zheng)栋危房），建筑首层有16间商铺同属1名业主；二至五(wu)层共有24户住(zhu)宅，其中9间属私有房屋，另外15间属公(gong)房。
为了(le)消除危房的安全隐患，经过(guo)政府协调及公(gong)私双方业主的共同努力，最终确定了(le)由业主自主出资，由花(hua)都(dou)区城投西城公(gong)司作为建设方拆旧重建。
据(ju)估(gu)算，集(ji)群街2号拆除重建项目改造资金(jin)约(yue)800万元，花(hua)都(dou)区住(zhu)房城乡(xiang)建设局牵头会同新华街、社区居委会开设拆建资金(jin)共管账户并(bing)开始筹资，于今年(nian)3月初完成拆建资金(jin)预缴(jiao)工作，目前该(gai)项目已经完成了(le)旧楼拆除，正在进行新楼重建，预计今年(nian)12月底(di)项目完工，居民可以(yi)在2025年(nian)春节(jie)前住(zhu)进新屋。
除了(le)集(ji)群街2号之(zhi)外，广州今年(nian)计划继续探索试点由业主自主筹资实施危旧房改造。6月20日，16届73次(ci)广州市政府常务会议审(shen)议通(tong)过(guo)《广州市城镇危旧房改造实施办法(fa)（试行）》（简称《办法(fa)》），《办法(fa)》明确，危旧房改造可由业主或房屋使用安全责任人自主筹资实施，也可依法(fa)引入市场主体合作改造实施，但必须符合前提条件(jian)：单幢房屋按不增(zeng)加(jia)户数、不改变(bian)原建筑规划用途、基本不扩(kuo)大原建筑基底(di)、基本不改变(bian)四至关系的新“四不”标准，老旧小区按不增(zeng)加(jia)户数、不改变(bian)原建筑规划用途、不突破用地(di)红线的标准实施拆除翻(fan)建，鼓(gu)励(li)采取多(duo)、高层建筑方式实施改造建设，适当增(zeng)设公(gong)共活动空间和公(gong)共服(fu)务配套(tao)设施，集(ji)约(yue)用地(di)。改造目的是改善居住(zhu)条件(jian)、完善功能配套(tao)，而(er)不是带有商业性质的房地(di)产“再开发”。
有专家也表示，以(yi)《办法(fa)》的出台为标志(zhi)，下一步广州的城市更新也有望在此前的政府主导模式和市场主导模式之(zhi)外，新增(zeng)第三(san)种业主自住(zhu)更新模式。
未来，随着后续危旧房改造政策的最终确定，全市老旧小区改造的政策体系也将(jiang)更加(jia)完善，广州在明年(nian)完成全市2000年(nian)前建成的需(xu)改造老旧小区改造的既定任务也更有保障。
南都(dou)广州新闻部出品
采写：南都(dou)记者魏(wei)凯