伴随央行取消(xiao)利率下限(xian)、降(jiang)低首二套商(shang)贷首付比例、核(he)心二线限(xian)购陆续取消(xiao)等政(zheng)策(ce)消(xiao)息的发布，今年5月，国内房地产市场迎(ying)来空前利好政(zheng)策(ce)，地产股久违集体大涨的同时，地方楼市也呈现“小阳春”。
作为国内近年来较早推出系列楼市刺激(ji)政(zheng)策(ce)的省会城市之(zhi)一，郑(zheng)州新房销售在5月出现明显增量。
郑(zheng)州贝(bei)壳监(jian)测的实时成交(jiao)数据显示(shi)，5月份(fen)受到五(wu)一黄(huang)金周的成交(jiao)带动，新房成交(jiao)环比上涨约77%，同比也有4%的涨幅。5月份(fen)郑(zheng)州新房住(zhu)宅市场供应48万方（折(she)合4058套），主要集中于金水区（国泰观邸(di)悦玺、广(guang)汇湾(wan)、保利大都会）、荥阳市（美的东润(run)智慧城、新城郡望(wang)府）。5月网签量55万方（折(she)合4468套），网签量环比上涨约14%。
“5月份(fen)是传统的新房销售旺(wang)季，为促进销售，开发商(shang)通常也会出台一些让利政(zheng)策(ce)，如(ru)特(te)价房、额外点位优惠等等。因此5月份(fen)开发商(shang)优惠力度加(jia)大，全市新房备案均价环比回落。”贝(bei)壳研究院郑(zheng)州分院分析(xi)师介绍(shao)，5月郑(zheng)州市新房住(zhu)宅网签均价12635元/㎡，环比下降(jiang)4.5%。
主城网签均价15785元/㎡，环比下降(jiang)1.9%，郊县7697元/㎡，环比下降(jiang)2.6%。
从5月份(fen)的成交(jiao)结构上看，刚需依(yi)然是郑(zheng)州新房市场的需求主力，总价90万以内房源(yuan)成交(jiao)占比约为23%、较4月明显上涨，其(qi)中涨幅较大的主要集中于85-105平面积段。另外，得益(yi)于改善需求的入市，5月份(fen)200-300万面积段的成交(jiao)占比提升也较大。但120-200万刚改区间段，需求塌陷。
“一二手(shou)的联(lian)动效应下，一季度售房业主呈现出极刚的特(te)征，其(qi)中有换(huan)房需求的业主如(ru)果想置换(huan)新房，存(cun)在一定难度（新房二手(shou)存(cun)在较大价差），相(xiang)比之(zhi)下选择区位更优、房龄更小的刚改二手(shou)房可能是最优解。而(er)只(zhi)有刚改二手(shou)房持续的被消(xiao)化，才能不断向新房市场输送改善需求的中间力量。”上述分析(xi)师介绍(shao)。
市场信(xin)心提振背景下，5月份(fen)郑(zheng)州新房市场住(zhu)宅库存(cun)量进一步降(jiang)低，为1465万方。一年均库存(cun)去(qu)化周期为30.7月，较上月略微拉(la)长。分区域来看，金水区、中原区、航空港区一年
均库存(cun)去(qu)化周期较高，超过24个月，区域内新房销售压力普遍较大。
除新房市场外，5月份(fen)郑(zheng)州二手(shou)房市场销售也呈现出量升价降(jiang)的局面。
该市5月二手(shou)住(zhu)宅网签量5333套，环比下降(jiang)约 13%，从年度月均网签量来看，2024年月均成交(jiao)量为仅(jin)次(ci)于2023年的较高水平。另外，今年5月份(fen)郑(zheng)州二手(shou)住(zhu)宅成交(jiao)量同比持平，环比涨幅为3%，二手(shou)成交(jiao)平稳(wen)。
价格方面，贝(bei)壳研究院监(jian)测的二手(shou)房价格指数显示(shi)，5月份(fen)二手(shou)房价格环比下降(jiang)1%，但降(jiang)幅环比有所收窄（前值为1.9%）。网签均价为9492元/平，自今年2月份(fen)以来已经连续4月低于10000元/平，持续向下波动。
“从高层会议定调地产的时间线上，今年以来高层的地产支(zhi)持政(zheng)策(ce)出台速度明显加(jia)快，政(zheng)策(ce)的导向也从被迫应对转(zhuan)向主动出击，体现出稳(wen)地产的迫切性。预计后续仍将有新政(zheng)出台，提升预期，促进居民加(jia)杠杆。”贝(bei)壳研究院郑(zheng)州分院分析(xi)师认为，近三年以来，由于市场的调整，郑(zheng)州土地市场以及新开工面积都创下新低，新房市场新增供应有限(xian)。
上述分析(xi)师通过梳理2024年1—5月成交(jiao)量TOP30项目(mu)的库存(cun)房源(yuan)情况(kuang)，发现部(bu)分热销房源(yuan)在库存(cun)量较少的情况(kuang)下，销售价格逐(zhu)渐企稳(wen)。另外部(bu)分主城区的楼盘，由于自身项目(mu)综合情况(kuang)较为优质，且周边(bian)竞争压力较少，价格出现微涨。价格由供需关系决定，热销项目(mu)由于需求量较大，供需关系将逐(zhu)步扭转(zhuan)，新房市场的分化也将再次(ci)加(jia)深。
他表示(shi)，今年5月郑(zheng)州新房市场整体表现良好，预计在6月份(fen)的网签数据中会有更好地体现。
此外他认为，去(qu)年下半年以来，郑(zheng)州二手(shou)房月度成交(jiao)量整体较为平稳(wen)。但成交(jiao)价格持续保持向下趋势。2023年郑(zheng)州二手(shou)房价格下降(jiang)约8%，2024年进一步加(jia)深。且从业主调价动作来看，调涨比例仅(jin)占10%，多数业主对于房价持悲观态度，预计价格回调仍将持续。但对于二手(shou)房市场而(er)言(yan)，价格的回调能够促成成交(jiao)，因此以价换(huan)量仍然是二手(shou)房市场的主旋律。
校(xiao)对：王(wang)朝全