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自(zi)去年10月太仓等首(shou)批城市试水住房“以旧换新”以来，今年上半年，长三角多个城市纷纷推出住房“以旧换新”政策，如南京、无(wu)锡、南通、盐(yan)城等，以盘活(huo)存量房，激活(huo)房地(di)产市场。部分城市在实行一段时间后，效果已(yi)初步显现(xian)。就(jiu)在最近两(liang)周内，衢州、连(lian)云港等城市也在观望一段时间后，选(xuan)择了加入。
目前长三角各城市推出的住房“以旧换新”有两(liang)种模式(shi)。一种是“代卖”，先选(xuan)定新房房源，旧房挂在中介(jie)公司出售，房产经纪人优先推荐，尽(jin)快卖出，好让置换人回款，再(zai)买新房；另一种是“收购”，置换人把旧房卖给开发商，卖房款直接用作购买新房。
上海推行的是“代卖”模式(shi)，今年5月3日(ri)，“上海房协”官方公众号发布信息，上海市房地(di)产行业协会、上海房地(di)产经纪行业协会联合倡议发起上海商品住宅“以旧换新”活(huo)动。截至6月3日(ri)，上海共有13家企业、21个项目和10家房地(di)产经纪机(ji)构参加此次活(huo)动。
不过(guo)，也有城市先采(cai)取“代卖”模式(shi)，在探索一段时间后，又选(xuan)择了另一种“收购”模式(shi)。去年9月7日(ri)，南京房地(di)产业协会、南京市房地(di)产经纪行业协会联合发布《关于促进一二(er)手房联动支持“卖旧换新”住房改善需(xu)求的通知》，又称“换新购”服务模式(shi)：购房者与(yu)开发企业签订新建商品住房“放心买”认购协议，同时与(yu)经纪机(ji)构签署二(er)手房“优先卖”协议，约定30—90天时间周期内，如果二(er)手房没有售出，可退还(hai)新房的认购金，即“无(wu)理(li)由退房”。
今年4月，南京又尝试了另一种“收购”模式(shi)，由南京安居(ju)建设集团收购市民的存量住房，首(shou)批试点限额2000套，可置换位于建邺区、栖霞区、江北新区、江宁区、秦淮区、溧水区的14个新房项目。不到一个月，微信小程(cheng)序“宁换新”平台登记意向报名就(jiu)有4150组，首(shou)批有52组客户确认成交。
很(hen)快南京其他房企纷纷跟进，6月6日(ri)，南京二(er)批次“以旧换新”开启，由南京奥体建设等12家房企参与(yu)，再(zai)推出21个新建商品房项目、2780套房源。不仅如此，南京的“以旧换新”政策在推行过(guo)程(cheng)中，还(hai)在不断完善细则，如对“以旧换新”后，旧房原有“学区”能否保留这一问题，南京市促进房地(di)产平稳健康发展领导小组办公室发布的最新通知里就(jiu)予以明确：“以旧换新”置换成功的换购人子女自(zi)《存量住房买卖合同》签订生效之(zhi)日(ri)起3年内，保留置换前对应义务教育(yu)入学权益。
最近一段时间，在长三角，越来越多的城市选(xuan)择“收购”这一模式(shi)，部分城市的新政也取得了较明显的效果。4月初，无(wu)锡梁溪区首(shou)批次“以旧换新”试点启动，约一个月时间，成交房产就(jiu)超过(guo)了40套，转化率超85%。很(hen)快无(wu)锡就(jiu)在5月11日(ri)推出了“以旧换新”2.0版本，将原来规定的置换房源只能“一换一”，扩展为支持“一换一”“一换多”。连(lian)云港也于6月6日(ri)推出房产新政，“支持国(guo)有企业通过(guo)融资筹集专项资金，收购市区范围内存量住房并定向置换至本单(dan)位未销售新房”。
在各地(di)“收购”模式(shi)的推行过(guo)程(cheng)中，旧房收购的范围、条件并不相(xiang)同，而根据各地(di)反馈，市民最为关心的环节是二(er)手房评估价，这也是最终能否成交的关键点。目前在长三角，绝大多数采(cai)用“收购”模式(shi)的城市，都采(cai)取了这一方法：随机(ji)抽取3家专业评估机(ji)构对二(er)手房进行估价，每套房屋有3个评估结果，取中间价为最终评估价。
对评估价与(yu)市场价之(zhi)间的关系(xi)，南京房地(di)产业协会秘书长张辉表示，每套二(er)手房的户型(xing)、楼层、位置都不一样，价格(ge)本身也在变化中，很(hen)难完全根据市场价来衡(heng)量，目前南京也是以评估机(ji)构的最终评估价为准，“具体能否成交，就(jiu)要(yao)看老百(bai)姓是否能够接受评估价了”。
收购来的房屋如何处置？长三角实施“收购”模式(shi)的城市几乎都在边做边探索。南通市住建局有关负责(ze)人表示，目前南通主(zhu)城区有5个楼盘参与(yu)了“以旧换新”，对旧房收购的处置路径还(hai)在摸索中，目前计划成立(li)一个安居(ju)集团，对收购的住房进行统筹安排，如作为保障性住房等。盐(yan)城住建局有关负责(ze)人称，目前正在盘摸大专及以上人才和产业园区员(yuan)工租(zu)房和住房需(xu)求，为下一步旧房处置工作做好前期准备。
易居(ju)研究院研究总监严跃进认为，二(er)手房被收购后的用途问题，值(zhi)得进一步探索，除了作为保障房、人才公寓等，应进一步摸索市场存在的“小众化”需(xu)求，例如医院附近收购来的房子，是否可以作为医疗配套，提供给病人家属短租(zu)等，“二(er)手房的处置方式(shi)，需(xu)要(yao)更多摸索，尤其需(xu)要(yao)政府和企业突破(po)原来的思路，进行一些新的尝试”。
文(wen)/李欣欣
供图/视觉中国(guo)
编辑/倪家宁