■目前上海各区原拆原建项目的资金来源均以区财政投入(ru)或国(guo)有企业自筹为主，市级层面对(dui)项目有一定补(bu)贴
■各区践行全过程人民民主，保证项目全过程公开透明、保障(zhang)居民全过程参与，推动居民从“要我改”转向(xiang)“我要改”
■实在无法原拆原建的旧住房(fang)，各区统筹规划，从有条件建设增(zeng)量房(fang)源的项目入(ru)手(shou)，提前做(zuo)好置换房(fang)源储备
原拆原建，早些年是件新鲜事，如今已经成为上海老旧住房(fang)成套改造的主流选择之一。
家(jia)住静(jing)安区彭浦(pu)新村的钟阿姨是最早“吃螃(bang)蟹”的那批市民。搬进新房(fang)5年多，她还会不时回想起厨卫合用、每天早上抢着上厕所的老公房(fang)岁月。
郑阿姨上个月刚拿到徐汇区康健路341弄(nong)7—8号楼的新房(fang)钥(yao)匙。老房(fang)子每逢大(da)雨屋顶就会漏水，甚至天花板都塌落过。现在住进现代化居民楼后，居民们练出的撑伞炒菜“神技”再无用武之地。
静(jing)安区彭三小区拆除(chu)了25幢老楼，新建了13幢新房(fang)，前后花了10年时间。后来，原拆原建的推进速度越来越快。这两年，黄浦(pu)、静(jing)安、徐汇、杨浦(pu)等区原拆原建项目接连上马。杨浦(pu)区凤南(nan)一村项目在150天内创下第(di)一轮意愿征询同意率、第(di)二轮征询签约率、第(di)三轮自主搬迁(qian)率3个“100%”最快的新纪录；徐汇康健路项目中，各部门跨(kua)前介入(ru)缩短审批周期，从启动到竣工验收只用了一年。
但原拆原建仍(reng)要克服居民意愿、资金来源、制度规划等多方面困难。在一次次创新探索中，各部门逐渐明晰破(po)题(ti)思路，为上海市民增(zeng)添了一条改善住房(fang)条件的可靠路径。
原拆原建为何(he)受欢迎？
上海许多不成套的职工住宅、小梁薄板房(fang)屋等，已经到了不得不改的时候。
比如徐汇区田(tian)林路65弄(nong)，厨房(fang)是“吊(diao)脚楼”。居民在窗户外面搭一圈走廊烧饭，既不方便又特别危险。静(jing)安区彭三小区改造前，下水管道老化、排水功能瘫痪，下雨天积水能没到底楼居民的膝盖，居民苦不堪言，也存在安全隐患。杨浦(pu)凤南(nan)一村里，租住群体流动性大(da)，给社区治(zhi)理带来很大(da)难度。
而这些住房(fang)的居民，多数以老年人为主。他(ta)们既渴望尽快改善居住条件，又舍不得离开熟悉(xi)的环境。凤南(nan)一村的杨阿姨说，小区最好的就是地段(duan)——在内环以内，离地铁站近，旁边还有学校。方老伯说，住了大(da)半辈子，已经习惯了周边环境，老邻居都很熟悉(xi)，旁边就是新华医院，配药(yao)也很方便。对(dui)这些居民来说，原拆原建是最受欢迎的改造方案。
康建新村街道桂康居民区党总支书记金琳告诉记者，康健路341弄(nong)地段(duan)、交通、教育、就医、休(xiu)闲娱乐都很便捷，居民家(jia)庭构成不复杂，基本都倾向(xiang)于原拆原建。
还有些风貌区里的里弄(nong)房(fang)屋，要满(man)足街区风貌保护要求，改造不能“长高(gao)长胖”，难度很高(gao)，原拆原建、内部重新布局，是提升(sheng)容积率最快的方式(shi)之一。徐汇区襄阳南(nan)路上的云水别墅是徐汇区首例风貌区原拆原建项目，项目采用内部整体改造方式(shi)，在保留空间肌理和建筑整体风貌的前提下，重新布局楼梯(ti)位置，合理利用建筑内部天井、晒搭等部位，各楼层空间重新分隔，使得每户居民家(jia)中都能拥有独立(li)的厨房(fang)和卫生间。
成本方面，原拆原建也有一定优势。记者从业内人士处获(huo)悉(xi)，比起旧改征收，原拆原建的资金支出能降低约一半；还能通过产生增(zeng)量房(fang)屋、增(zeng)量资产，在一定程度上平(ping)衡收支。静(jing)安区房(fang)管局副局长张(zhang)拓介绍，一些拆除(chu)重建项目会产生沿街商业、停车位等项目资产，回笼部分资金。
不过总体看，由于不成套房(fang)屋的居住密度高(gao)，改造后产生的增(zeng)量房(fang)屋和资产仍(reng)偏少(shao)，难以吸引社会资金参与。让居民出资也不太现实，杨浦(pu)区房(fang)管局副局长吴传婷告诉记者，这类(lei)房(fang)屋的居民多数经济条件不是很好，拿不出钱，反(fan)而影响项目整体进度。
因此(ci)，目前上海各区原拆原建项目的资金来源均以区财政投入(ru)或国(guo)有企业自筹为主，市级层面对(dui)项目有一定补(bu)贴。但这笔钱，各区非常舍得花。徐汇区房(fang)管局副局长周艳说：“我们下定决心，花大(da)力(li)气、大(da)资金投入(ru)，力(li)求能快则快地开展改造。”
周艳说，政府希望帮(bang)老百姓早点改善居住环境，解决功能和安全问(wen)题(ti)。吴传婷说，不能只算眼前的经济账，旧住房(fang)在治(zhi)安、消防等方面都暗藏隐患，拆除(chu)重建成现代化小区后，能有效降低后续基层治(zhi)理的成本；此(ci)外，住房(fang)原拆原建、居民回搬后，城市面貌更新的同时，保留了原有的在地文化，对(dui)周边招商引资也有帮(bang)助。
怎么使签约比例达(da)标？
即便政府和居民都希望尽快改造，实际推行仍(reng)困难重重。有部分居民不愿意原拆原建，只接受征收。愿意原拆原建的，也大(da)多希望改造方案能满(man)足自己的个性化需求。各户人家(jia)的需求五(wu)花八门，许多还互相矛(mao)盾——有的为了一个“明卫”愿意牺牲套内面积，有的则更看重房(fang)子大(da)小；有的为了采光想住“边套”，有的则嫌离主干道近，太吵……
《上海市城市更新条例》规定，更新改造方案征询的签约生效比例为超过95%。如有居民不满(man)意，提起行政诉讼(song)，整个流程最少(shao)也要6个月，可能严(yan)重拖延项目进度，大(da)幅抬高(gao)投资成本。难怪不少(shao)基层干部说，原拆原建的群众(zhong)工作比旧改还要难做(zuo)。静(jing)安区一户人家(jia)，工作人员(yuan)前后上门60多次，磨(mo)破(po)了嘴皮、说哑了嗓子，才说服他(ta)答应。
房(fang)型设计是决定居民居住改善程度的核心因素，也是撬动居民同意率的关键抓手(shou)。非成套小区大(da)多存在房(fang)型多样(yang)、结构复杂的特点，一个小区甚至有几十种户型。方案设计要充(chong)分考(kao)虑和兼顾(gu)原房(fang)屋户型和面积、居民实际需要和相对(dui)平(ping)衡等因素。
比如彭一小区，原始户型有282种，面积最小的7.5平(ping)方米，最大(da)的110平(ping)方米，有产权房(fang)和租赁房(fang)。“这么多房(fang)型要组合，还要保持原房(fang)型、面积、房(fang)间数量与朝向(xiang)基本不变，同时还要考(kao)虑到阳台、杂间、壁橱等诸多因素。”彭浦(pu)新村旧改办主任须炳荣(rong)说，就像搭建乐高(gao)积木一样(yang)，要在诸多限制条件下，把居民房(fang)屋全部拼起来、装回去。
静(jing)安区采用“房(fang)型归并”的方式(shi)进行方案设计，将原本面积和朝向(xiang)基本一致的几种房(fang)型归并成同一种房(fang)型，以降低后续设计难度。最终(zhong)，彭一小区282种户型被归并成92个房(fang)型，获(huo)得了居民认可。
凤南(nan)一村原有128种房(fang)型，杨浦(pu)区将其(qi)归并梳理，做(zuo)细“一户一方案”。方案前后进行6次颠覆性修改和重新设计，历经20余稿、近百场各级别专题(ti)研讨会，最终(zhong)确定20种安置房(fang)型。
此(ci)外，各区践行全过程人民民主，保证项目全过程公开透明、保障(zhang)居民全过程参与，推动居民从“要我改”转向(xiang)“我要改”。杨浦(pu)区的原拆原建项目，方案设计与规划调整同步(bu)进行。吴传婷说，以前的做(zuo)法是先出规划，通过后再做(zuo)方案，但规划偏概念性，居民看不懂，容易产生抵(di)触情绪。提前把详细方案同步(bu)公布，居民就能直观(guan)地了解为什么要调整规划。每个项目还建立(li)了信息化系(xi)统，居民可一键查询实时掌握政策(ce)动态、设计方案、房(fang)源信息等内容。
黄浦(pu)区房(fang)管部门与街道、律师一同走访居民，了解真实居住状(zhuang)况(kuang)和生活需求，围绕(rao)居民的痛点和堵点“一户一方案”提出针对(dui)性的建议方案；还邀请热心居民担任改造“监(jian)督员(yuan)”，对(dui)项目质(zhi)量、进度、安全等进行全程监(jian)督。黄浦(pu)区房(fang)管局房(fang)屋更新科科长毛嘉毅介绍，保屯路211弄(nong)项目创造了“五(wu)个第(di)一”：成套改造居民参与度第(di)一；大(da)体量旧住房(fang)改造项目启动征询至签约生效推进速度第(di)一；100%居民签约完成的速度第(di)一；全市大(da)体量旧住房(fang)成套改造项目签约生效后100%搬离速度第(di)一；签约生效至开工速度第(di)一。
还有许多居民提出，拆除(chu)重建期间，房(fang)屋地址暂时灭失，户口挂在哪儿？大(da)到子女就学，小到爱(ai)心牛奶发放，户口与居民权益息息相关。杨浦(pu)区创新制定“涉改房(fang)屋地址名册”，由人口办、房(fang)管、属地街道、派出所、实施主体五(wu)方盖章确认，作为涉改居民在房(fang)屋地址暂时性灭失时户籍事项办理不受限制的依(yi)据。名册推出后，居民又少(shao)了一桩顾(gu)虑。黄浦(pu)区在原拆原建项目回搬完成后，提供集中办理户籍变更手(shou)续等便民服务，解决居民的后顾(gu)之忧。
没法原拆原建怎么办？
即便解决了资金来源问(wen)题(ti)、与居民达(da)成了一致，还是有许多旧住房(fang)难以实现原拆原建。
吴传婷表示，能实现原拆原建的项目，大(da)多是地理环境比较好、成片的“大(da)衣料子”，“其(qi)他(ta)零星的房(fang)屋穿(chuan)插在其(qi)他(ta)小区中，有的几乎(hu)是紧挨着别的楼房(fang)，受间距、日照等控制指标的约束，很难拆除(chu)重建”。
杨浦(pu)区房(fang)管部门想了很多办法，尽可能推行原拆原建。东郸小区地块面积小，又紧邻中环，新建建筑的高(gao)度受到限制。五(wu)角场街道办事处副主任陈群介绍，在市规资局的支持和指导下，东郸小区以及北侧五(wu)角场小学的各项规划指标一同调整，容积率、楼间距等各项规划指标都做(zuo)到极致，才使拆除(chu)重建方案得以落地。小区连同学校一并拆除(chu)重建，项目从单纯的房(fang)屋改造升(sheng)级为片区的整体焕新。内江大(da)板房(fang)项目则采取抽户置换或货币安置方式(shi)，兼顾(gu)居民“拿房(fang)”“拿钱”不同安置需求。
风貌区的各类(lei)限制也很多，徐汇区探索归集承租权、置换、征收多种方式(shi)结合的更新模式(shi)。周艳说，居民如果(guo)同意他(ta)处安置，可以通过实物或者货币安置等多种方式(shi)住进新房(fang)。风貌区内的老房(fang)子保留下来，根据保护要求进行保护性修缮，或局部拆除(chu)复建。但这些做(zuo)法要耗(hao)费较多的资金和时间成本，亟(ji)需国(guo)债、低息贷款(kuan)等多样(yang)化的资金和政策(ce)支持。
中心城区还有很多系(xi)统公房(fang)和直管公房(fang)，产权在研究所、高(gao)校、大(da)型企业手(shou)上，有些业主几经变动已经失联失管；有些则非居住用地，拆除(chu)后无法建设住宅楼。
康健路341弄(nong)7—8号改造项目是为数不多的系(xi)统公房(fang)成功改造案例。这里曾是上海总工会干部学校家(jia)属宿舍，20世纪50年代建成之初(chu)还是上海少(shao)有的用上抽水马桶的房(fang)屋。徐汇区房(fang)管局局长陈扬表示，系(xi)统公房(fang)的成套改造始终(zhong)存在改造主体不明、资金来源归属难定等难点，康健路341弄(nong)7—8号改造项目推进的关键在于厘清(qing)关系(xi)、理顺流程。
在市住建委、市房(fang)管局和上海应用技术大(da)学的支持推动下，房(fang)屋产权由学校移交至徐汇区属国(guo)企，由后者作为改造主体，徐汇区财政出资，改造这栋因红色外墙而得名的“红砖(zhuan)楼”，这才解决了改造主体不明和改造资金来源这两个最大(da)的问(wen)题(ti)。
实在无法原拆原建的旧住房(fang)，各区在全区层面统筹规划，从有条件建设增(zeng)量房(fang)源的项目入(ru)手(shou)，提前做(zuo)好置换房(fang)源储备，与剩(sheng)余待改造项目有安置缺口的房(fang)型提前匹配，做(zuo)好置换房(fang)源储备。
凤南(nan)一村项目在新建住宅设计过程中，考(kao)虑了杨浦(pu)区其(qi)他(ta)待改造项目的需求，对(dui)户型、建筑外立(li)面、绿化等都做(zuo)了优化，储备了一批“种子房(fang)源”。静(jing)安区蕃瓜弄(nong)内，当年为配合北横通道修建，紧邻高(gao)架的8幢老旧住房(fang)动迁(qian)，但因地块较小，利用价值不高(gao)，多年闲置。此(ci)轮蕃瓜弄(nong)整体非成套旧住房(fang)改造后，这个地块也纳入(ru)了统筹规划，将重新利用起来。
上海市委党校公共管理部教授、现代社区研究中心主任何(he)海兵认为，在拆除(chu)重建过程中考(kao)虑整体资源盘(pan)活，形成可持续改造和社区可持续发展的战略机制，更具可复制性和可操作性。
文/胡幸阳唐烨舒抒
（解放日报）