意外没有发生。
连续20个(ge)交易(yi)日股(gu)价低于1元/股(gu)后，ST中南发布了公司(si)股(gu)票将被终(zhong)止(zhi)上市(shi)及停牌的风(feng)险提(ti)示公告，宣布从5月9日开市(shi)起停牌。因触及交易(yi)类强制退市(shi)情形，因此公司(si)股(gu)票情形不进入退市(shi)整理(li)期。
关于公司(si)股(gu)票将被终(zhong)止(zhi)上市(shi)及停牌的风(feng)险提(ti)示公告
对此，中南建设方面告诉(su)盐财经，公司(si)可能会被终(zhong)止(zhi)在(zai)深交所(suo)上市(shi)，不过根据规(gui)则，公司(si)还可以申请听证(zheng)，进行申辩。
中南建设是A股(gu)老牌上市(shi)房企，自2009年在(zai)深交所(suo)挂牌交易(yi)，至今已经有15年。尽(jin)管不如万科、碧桂(gui)园等“宇宙房企”全国知名(ming)，但中南建设在(zai)江苏南通当地具有举足轻重的地位。2020年，中南建设销售额在(zai)全国开发商中排(pai)名(ming)第14，创下纪录，创始人陈锦石也在(zai)当年凭借140亿(yi)身(shen)家成为南通首富。
创始人陈锦石
和诸(zhu)多民(min)营(ying)房企一样，成立于上世纪末的中南建设在(zai)国内房地产高(gao)速扩张的二十多年间逐步壮大(da)，在(zai)激(ji)烈的房企竞争中选择(ze)了高(gao)周转(zhuan)模式，在(zai)全国房地产规(gui)模最大(da)时业绩达到(dao)顶(ding)峰，又(you)在(zai)地产寒(han)冬来临后急剧萎缩。
2022年，在(zai)营(ying)收、利润双双大(da)幅下降的情况下，中南建设努力成为保交楼模范生，但局势没有扭转(zhuan)，在(zai)无可奈何又(you)不出所(suo)料的基调当中，中南建设一步步走(zou)向(xiang)了退市(shi)。
保壳守卫战
0.94、0.89、0.85……一直到(dao)最后的0.56元/股(gu)，ST中南股(gu)价一路下跌(die)，11万股(gu)民(min)的心也跟着揪了起来。
ST中南的股(gu)价定格在(zai)0.56元
“不卖(mai)就不算亏，谁知道哪天就翻身(shen)了”“已经亏了91%，即使现在(zai)出手也没意思”……中南建设危险的股(gu)价走(zou)势，使得大(da)量中南股(gu)民(min)涌入了东方财富股(gu)票社区“股(gu)吧”，他们聚在(zai)一起讨论(lun)着彼此亏了多少钱，以及这(zhe)只股(gu)票未(wei)来的可能走(zou)向(xiang)。
中南建设也不甘愿(yuan)退市(shi)。今年2月，中南建设发布公告称(cheng)，部(bu)分公司(si)董事及高(gao)管自愿(yuan)增持股(gu)份，计划在(zai)六个(ge)月内通过二级市(shi)场增持500万到(dao)1000万股(gu)份。
高(gao)管增持可以提(ti)升市(shi)场信心、拉升股(gu)价，是上市(shi)公司(si)保壳的常见方式。截至目前，中南董事与高(gao)管已累计增持金额约484万，但因最近恰逢一季报发布敏感期，增持行为未(wei)能完全实施。
另一个(ge)保壳的手段是引入战略投资。恰巧，4月21日，有媒体称(cheng)中南建设的控股(gu)股(gu)东中南城建正在(zai)与太(tai)盟投资集团（PAG）商谈(tan)债(zhai)务化解、股(gu)权交易(yi)等合作。单伟建率领(ling)的太(tai)盟正是此前拯救了王健林的白衣骑士，消(xiao)息一出，第二日，中南建设开盘即封死涨停板。
太(tai)盟投资集团联(lian)合创始人、执行董事兼董事会执行主席单伟建/图源：视觉中国
不过，该(gai)事件很快引起了深交所(suo)的注(zhu)意，其(qi)当晚发函要(yao)求中南建设对与PAG合作的具体情况做出说明，并询问中南建设是否通过非法定信息披露渠道对外发布影响公司(si)股(gu)票交易(yi)的信息。
中南建设对此回复道，目前与PAG仅(jin)就合作的可能性进行探(tan)讨，并无具体方案及推进计划。
由(you)此看来，白衣骑士只是出来晃了下影子。而与此同时，另一个(ge)坏消(xiao)息出现了，4月24日起，中南建设被实施“其(qi)他风(feng)险警示”，股(gu)票名(ming)称(cheng)变更为ST中南。
这(zhe)源于前一日中南建设发布的2023年财报——营(ying)收684.88亿(yi)元，归母净利润-52.93亿(yi)元。至此，中南建设已经连续三个(ge)会计年度扣除非经常性损益前后净利润均(jun)为负值。
2021年-2023年，公司(si)营(ying)收情况/图源：中南建设2023年度报告
负责中南建设的审计会计事务所(suo)还给(gei)出了“带有持续性经营(ying)相关重大(da)不确定性段落(luo)的无保留(liu)意见的审计意见”，对中南建设近一年的持续经营(ying)能力持不确定态度。根据审计披露，截至2023年底，中南建设流动负债(zhai)高(gao)于流动资产约67.42亿(yi)元，流动负债(zhai)中包括(kuo)短期借债(zhai)、一年内到(dao)期的非流动负债(zhai)227.27亿(yi)元。
中南建设2023年年度审计报告截图
短短几日，中南建设经历了大(da)起与大(da)落(luo)，有股(gu)民(min)在(zai)网上表(biao)示：“昨天还沉寂在(zai)涨停的喜悦中，睡一觉就ST了。”
此后，ST中南再无回天之(zhi)力，股(gu)价开始“跌(die)跌(die)不休”。
地产经济学(xue)家邓浩志对盐财经表(biao)示，中南建设走(zou)向(xiang)退市(shi)的根本原(yuan)因还是房地产市(shi)场过于低迷(mi)，加上中南建设曾经出现过爆发式增长，原(yuan)本带有“三高(gao)”（高(gao)周转(zhuan)、高(gao)杠杆、高(gao)负债(zhai)）属性，对自身(shen)发展(zhan)风(feng)险控制不足。
除此之(zhi)外，邓浩志认为，在(zai)房地产市(shi)场下行过程中，三四(si)线城市(shi)的房价跌(die)幅更大(da)，这(zhe)导致像中南建设这(zhe)样集中布局三四(si)线城市(shi)的房企风(feng)险更大(da)。并且，民(min)营(ying)企业融(rong)资成本高(gao)、融(rong)资额度低，导致了它们在(zai)这(zhe)一轮下行周期中首当其(qi)冲。
从风(feng)光到(dao)险滩
什么样的工(gong)作是好工(gong)作？这(zhe)个(ge)问题在(zai)不同时期有不同的答案。
三年前，地铁上如果有人佩(pei)戴字节跳动工(gong)牌，那大(da)概率会引人注(zhu)视，但在(zai)十年前，这(zhe)份“殊荣”属于房地产——凭借中南建设的工(gong)作证(zheng)，能在(zai)南通的CBD商场享受打(da)折优待。
中南建筑是南通最大(da)的房地产开发商，中南集团老总部(bu)大(da)楼中南大(da)厦建立在(zai)海门镇，周围(wei)“没有一座与之(zhi)匹敌的高(gao)层(ceng)建筑”。
在(zai)“房价永远不会跌(die)”的日子中，普通南通人购买(mai)中南的房子是一笔(bi)稳妥的投资。一名(ming)南通房产中介社交媒体上表(biao)示，陈家伯(bo)（陈锦石）“本事大(da)”，在(zai)南通拿的地块(kuai)地理(li)位置佳，楼盘周边还会一同建设商业体，运气(qi)好的话，可能会成为新的城市(shi)中心。
19年前，中南建筑以“蛇吞象(xiang)”的气(qi)概，拿到(dao)了南通CBD项目，建筑面积达278.65万平方米(mi)，这(zhe)是中南建设的成名(ming)之(zhi)战。在(zai)一次采访中，陈锦石说，南通那时候比别人发展(zhan)得慢，别人不敢(gan)做，我敢(gan)做。
2005年，中南获得南通CBD项目/图源：中南建设官网
和碧桂(gui)园杨国强一样，陈锦石也是建筑工(gong)起家。1962年，陈锦石出生在(zai)江苏南通海门常乐镇中南村，两岁就没了父亲，因为家里穷(qiong)吃尽(jin)苦头。年轻时，他在(zai)大(da)庆(qing)油田做过瓦泥工(gong)，后来自己张罗过建材生意也卖(mai)过水果，但都以失败告终(zhong)。1988年，陈锦石带着28人的施工(gong)队，去往(wang)山东东营(ying)做包清工(gong)。
1988年2月23日，陈锦石带领(ling)当地28人团队，前往(wang)山东东营(ying)/图源：中南集团官微
慢慢地，从分包到(dao)总包，中南成长为一家房地产公司(si)。
江湖上认为陈锦石推崇大(da)开大(da)阖的发展(zhan)模式，南通CBD项目成功后，中南建设接连在(zai)三四(si)线城市(shi)做百万平方级别的造城运动，这(zhe)就是中南建设的大(da)盘模式。
陈锦石女儿陈昱含(han)曾在(zai)2011年负责中南的江苏吴江项目，这(zhe)是当时中南最小的一个(ge)项目，也有70万平方之(zhi)多。
2015年，中央将化解房地产库存定为国家任务，此后，全国楼市(shi)一路高(gao)歌猛进。这(zhe)个(ge)阶段，诸(zhu)多以高(gao)周转(zhuan)为旗帜的房企如融(rong)创、华夏(xia)幸福以黑马之(zhi)姿冲出重围(wei)。
而大(da)盘模式制约了中南建设的周转(zhuan)速度，2015年，中南建设净利润同比减少63.37%，中南掉队了。
残(can)酷的商业世界遵循“不进则退”的原(yuan)则，焦虑之(zhi)下，中南建设开启改革。在(zai)人事上表(biao)现为陈锦石的弟弟陈小平离开中南置地管理(li)层(ceng)，地产界的明星职(zhi)业经理(li)人陈凯担任中南置地董事长。
在(zai)龙湖、华润等多家房企有过履历的陈凯，曾经在(zai)三年时间里，带领(ling)阳光城从20亿(yi)元规(gui)模发展(zhan)到(dao)200亿(yi)元。陈凯的到(dao)来，意味着中南建设转(zhuan)向(xiang)了在(zai)当时备受推崇的高(gao)周转(zhuan)模式。
在(zai)那个(ge)时候，有关地产的增长奇迹很多，房企提(ti)出什么样的目标都不奇怪。2018年，中南建设通过第一轮股(gu)票期权激(ji)励方案，考核(he)目标是未(wei)来三年公司(si)的归母净利润相对2017年增长不低于240%、560%、1060%；第二年，中南建设通过第二轮股(gu)权激(ji)励方案，要(yao)求2021年公司(si)归母净利润增长1408％。
2017年-2019年，公司(si)综合收益表(biao)/图源：中南建设官网
为了达到(dao)扩张目标，中南建设将各地分公司(si)统一改名(ming)为“XX战区”。陈昱含(han)曾在(zai)采访中表(biao)示，叫做“战区”是为了提(ti)振士气(qi)，让员工(gong)进入到(dao)战斗状态。战区之(zhi)间并不设置属地保护，鼓励不同战区之(zhi)间互相竞争、抢夺资源。
中南建设将市(shi)场占有率作为当地竞争能力的指标，对市(shi)占率第一名(ming)的战区进行奖励，如果跌(die)出前三，就可能采取人事措施。
“拿地和城市(shi)布局不能挑肥拣瘦”， 陈昱含(han)说，一二、三四(si)线城市(shi)都得做。而这(zhe)种一切只为规(gui)模的粗(cu)放(fang)打(da)法，为中南建设的未(wei)来埋下了隐患。
“这(zhe)个(ge)行业还在(zai)，但你还在(zai)不在(zai)”
从经营(ying)情况上看，中南建设的一系列变革取得了成效(xiao)，营(ying)收从2015年的204.49亿(yi)增长至2020年的786.01亿(yi)元。2018年、2019年与2020年的归母净利润达到(dao)预期目标。
快速拿地、快速开发、快速销售，似乎只有“快”才能穿越周期、穿透(tou)政策(ce)。但高(gao)周转(zhuan)带来的增长，质(zhi)量未(wei)必能经得起考验。细看财报，中南建设的经营(ying)效(xiao)率并不高(gao)，具体表(biao)现为毛利率一路走(zou)低，地产销售毛利率从2015年的23.48%下降至2020年的19.14%。
在(zai)现金流上，中南建设的经营(ying)现金流入增长更多来自于融(rong)资。以2019年为例，中南建设“其(qi)他与经营(ying)活动有关的现金”比2018年增长4.7倍，而销售回款所(suo)得现金相比去年却下降了116亿(yi)元。
高(gao)负债(zhai)也是中南建设的一大(da)问题。2020年下半年，三道红线政策(ce)出台，中南建设在(zai)资产负债(zhai)率、净负债(zhai)率、现金短债(zhai)率三个(ge)财务指标上均(jun)超标，纳入红档，融(rong)资遭遇限制。
浙江绍兴，中南建设一项目施工(gong)现场/图源：视觉中国
一面是狂飙的数(shu)据，另一面，在(zai)现实中，中南开发项目的口碑遭到(dao)了质(zhi)疑(yi)，在(zai)青岛地区，中南的楼盘多次被投诉(su)、通报、处罚。2021年，中南建设成渝战区一位高(gao)管因涉嫌非国家工(gong)作人员受贿罪遭到(dao)刑事拘(ju)留(liu)。
高(gao)周转(zhuan)模式曾经将许多房企托举到(dao)前所(suo)未(wei)有的高(gao)度，但它的逻辑本身(shen)过于脆弱。其(qi)依靠的是一个(ge)持续火热的市(shi)场环境，要(yao)求资金通畅、源源不断，如果融(rong)资或销售回款出现阻滞，就可能崩盘。同样，杠杆在(zai)合理(li)范围(wei)内能帮助房企实现增长，但负债(zhai)过高(gao)，一旦经营(ying)出现问题，财务结构就会不断恶化。
又(you)一年财报季到(dao)了，2021年年报显示，中南建设的归母净利润为-33.82亿(yi)元，遇到(dao)经营(ying)34年以来的首次亏损，1408%的增长目标显得仿若天方夜谭(tan)。
阶段性转(zhuan)折就从这(zhe)一年开始。尽(jin)管中南建设在(zai)降负债(zhai)上付出了努力，比如2022年上半年就减少了109亿(yi)债(zhai)务，但楼市(shi)的低迷(mi)导致房企无法从根本上改善财务状况。
2021年、2022年、2023年，中南建设归属上市(shi)公司(si)股(gu)东的净利润分别为-33.82亿(yi)元、-91.83亿(yi)元、-52.93亿(yi)元，扣除非经常性损益后归属上市(shi)公司(si)股(gu)东的净利润分别为-40.36亿(yi)元、-96.56亿(yi)元、-46.27亿(yi)元。
不过在(zai)连续亏损之(zhi)下，2022年，董事长陈锦石的年薪却略有上涨，达到(dao)1088万。2023年，陈锦石又(you)成为A股(gu)房企降薪最大(da)的高(gao)管，将工(gong)资打(da)了一折，仅(jin)剩96万。
连年的财务危机已让这(zhe)位曾经的南通首富官司(si)缠身(shen)、沦为老赖。企查(cha)查(cha)显示，目前中南建设被执行金额达33.74亿(yi)元，失信被执行涉案金额达8.153亿(yi)元。
中南建设被执行金额达33.74亿(yi)元/图源：企查(cha)查(cha)
尽(jin)管如此，作为一家房企，仍有许多重要(yao)的事在(zai)等待中南建设去完成。南通一名(ming)房产中介告诉(su)盐财经，今年下半年，南通地区仍有中南开发的楼盘等待交付。
根据21世纪经济报道，不完全统计，2023年共有12家房企从A股(gu)和H股(gu)退市(shi)。从某种程度上说，这(zhe)是国内房地产市(shi)场出清的必然结果。现任中南建筑总经理(li)的陈昱含(han)曾在(zai)2017年说，房企面临的竞争是“这(zhe)个(ge)行业还在(zai)，但你还在(zai)不在(zai)”的问题，只是在(zai)当时，快就能扩张，快就能赚钱。而今天的房企依旧面临着同样的问题，答案则要(yao)重新去寻。