5月(yue)27日晚，上海(hai)楼市“沪九(jiu)条(tiao)”新政落地。首套房首付降至20%，贷款利率下调，非户籍限购松绑，多孩家庭增加购房额度……一(yi)系列房地产政策出(chu)台后，上海(hai)楼市将迎(ying)来哪些变化？房价会涨吗？现(xian)在应该出(chu)手买房了吗？澎湃新闻邀请(qing)业内专家就上述问题进行分析和展望。
澎湃新闻：在5月(yue)17日央行发布系列政策组合拳后，上海(hai)密集出(chu)台房地产优化政策，释放了什么信号？背后有哪些原因？
易居研究院研究总监严跃进：这一(yi)次(ci)上海(hai)的(de)政策我也做了很多效(xiao)果的(de)监测，感受出(chu)来上海(hai)这次(ci)政策市场反应非常明显。包括关于买房的(de)一(yi)些政策，到底要不要去买房、买哪里，很多朋友都来咨询。这说明政策其实还是非常有效(xiao)果的(de)，或者说老百姓对这个政策关注度还是比较高的(de)。刚才我也注意到一(yi)个词，叫“沪九(jiu)条(tiao)”，以前通(tong)常叫上海(hai)的(de)新政，但是“沪九(jiu)条(tiao)”说明不是单一(yi)的(de)一(yi)个政策，是一(yi)揽子政策。
此前，我们讲北上广(guang)深的(de)政策调整(zheng)主要是限购的(de)放松。这次(ci)一(yi)个比较大(da)的(de)亮点是下调了首付比例，这就说明是对5月(yue)17日央行政策进行了落实。
所以说上海(hai)这次(ci)的(de)政策其实是分为两个方面：一(yi)是对原有的(de)限购政策的(de)放松，二是对5月(yue)17日央行信贷政策进一(yi)步吸收落实。
大(da)家关心的(de)限购政策包括外(wai)地户籍社保、单身人士、人才购房、离异(yi)家庭、多孩家庭等，买房的(de)一(yi)些政策逐渐放松。银行贷款的(de)政策包括首付比例、房贷利率，还有公(gong)积金贷款额度方面的(de)调整(zheng)。
“沪九(jiu)条(tiao)”里面还有其他一(yi)些比较丰富(fu)的(de)内容，比如以旧换新的(de)购房补贴，这也是个首创，还有高品质住宅等等一(yi)系列内容。所以说这次(ci)政策的(de)信息量很大(da)，市场反应也非常好。
我认为，这充(chong)分说明，上海(hai)在坚持一(yi)城一(yi)策、精准施策的(de)基础上落实了非常好的(de)政策内容。
58安居客研究院院长(chang)张(zhang)波：我非常同意，“沪九(jiu)条(tiao)”的(de)落地虽然时间是5月(yue)27日，和中央层面释放的(de)信贷政策差了十(shi)天，但其实本身是对5月(yue)17日政策的(de)一(yi)个实际落实。因为5月(yue)17日央行只是公(gong)布了各地首付比例最低多少，取消贷款利率的(de)下限，但是具体执行的(de)标准，因为由每(mei)个省来具体确定，所以当时大(da)家对于上海(hai)能到一(yi)个什么水平(ping)，其实市场还是众说纷纭的(de)。尤其是二套房，我们都知道上海(hai)以往的(de)限购非常严，整(zheng)个首付的(de)门槛也非常高，市场热的(de)时候，二套房的(de)首付再(zai)加上一(yi)些税(shui)费，成本加上去，基本上能达到买一(yi)套房的(de)80%以上了。对于很多换房人群来说，买房压力非常大(da)。所以大(da)家一(yi)直在猜，上海(hai)能跟进到什么程度。很多人都说如果调到40%已(yi)经(jing)属于比较好的(de)了，这次(ci)政策出(chu)台的(de)力度是明显大(da)于市场预期的(de)，所以效(xiao)果真的(de)非常好。
政策出(chu)来当天晚上到12点还没有睡觉，很多朋友在找我，问当下买房的(de)一(yi)些情况，比如是不是符合买房条(tiao)件，问的(de)非常多，我印象非常深。
所以上海(hai)出(chu)台的(de)政策给市场释放的(de)信号，一(yi)方面我们认为是推进整(zheng)个市场的(de)平(ping)稳发展，延续430政治局(ju)会议提到的(de)“消化存量、优化增量”的(de)落实。另一(yi)方面我们看到上海(hai)的(de)政策出(chu)台的(de)维度也非常细腻，照顾到层层面面。比如普通(tong)购房人群的(de)首付的(de)调整(zheng)、利率调整(zheng)，还考虑到多子女家庭是不是能多买一(yi)套房，以旧换新过(guo)程中提供相应的(de)补贴等。可以想(xiang)象，在出(chu)台政策之前，政府(fu)对于上海(hai)本身的(de)市场的(de)情况做了非常细致的(de)排摸，才能出(chu)台非常有针对性的(de)政策。
我们认为，这次(ci)的(de)政策出(chu)台之后会对市场起到比较大(da)的(de)效(xiao)果，尤其是在大(da)尺度的(de)降低限购门槛以及首付调整(zheng)这个层面。
整(zheng)体来看，我们认为政策释放的(de)信号非常积极，而且不止对于上海(hai)，大(da)家也期待其他三个一(yi)线(xian)城市出(chu)台跟进的(de)政策，以及很多二线(xian)城市期待看到上海(hai)这样的(de)城市出(chu)现(xian)市场回暖后，带(dai)动更(geng)多的(de)城市迎(ying)来市场的(de)回稳。
澎湃新闻：此次(ci)限购政策调整(zheng)对象包括外(wai)地户籍、人才购房、单身人士、离异(yi)家庭、住房赠予、企业购房、多孩家庭，哪几项(xiang)政策力度最大(da)？
58安居客研究院院长(chang)张(zhang)波：我个人的(de)判(pan)断是这样的(de)，结合市场的(de)需求以及安居客线(xian)上的(de)数据，在今年前四个月(yue)，整(zheng)个外(wai)环外(wai)区域(yu)总价在三四百万元的(de)占(zhan)比是非常高的(de)，占(zhan)比在三成左右。另外(wai)一(yi)类人群是总价在400万至600万元之间，占(zhan)比也非常高。这部分人群特点比较明显，一(yi)类是刚需人群，一(yi)类是首次(ci)改(gai)善人群。
这些人群在以往上车的(de)压力是比较大(da)的(de)，也就是首付的(de)压力，因为首付的(de)条(tiao)件会比较高。
另外(wai)很多人还未必具有购买房子的(de)资格(ge)，所以从这个条(tiao)件来看，我认为对于市场力度最大(da)的(de)，还是对于这些购房人群限购的(de)一(yi)个放松以及首付比例的(de)调整(zheng)。
在限购放松里面，我个人比较看好的(de)，或者说思考的(de)比较细腻的(de)政策是对于单身人群的(de)限购放松。即对外(wai)环以内的(de)二手房定向去做放松。
这个政策可以解决两个问题。第一(yi)个问题是解决很多非户籍单身人群，他不是只想(xiang)买外(wai)环外(wai)的(de)，他也想(xiang)买很多市中心里面位置比较好一(yi)些的(de)房子。以往的(de)政策其实不能照顾他这样的(de)需求。同时政策也兼顾到另一(yi)个层面，就是市场上还有很多置换人群，他是以旧换新的(de)，他要把手里的(de)旧房子去卖掉。通(tong)过(guo)刚才的(de)这个政策，也可以释放单身购房人群的(de)购买力，所以这个政策是一(yi)石二鸟，我觉得这个政策效(xiao)果比较大(da)，对于市场的(de)拉动作用也会比较明显。
第二就是购房门槛降低，尤其是二套房购房门槛降低。
前面我也提到，首套房的(de)门槛降低的(de)确会对于市场有影响。但是二套房降低的(de)幅度从市场面实际的(de)感受来说是最大(da)的(de)，会让很多人在当下能够积极入市。
举个例子来说，在上海(hai)，如果是改(gai)善买800万到1000万元房子的(de)，其实占(zhan)比还蛮高。如果按照之前的(de)政策，首付至少在七成以上，1000万元的(de)房子，至少准备700万元的(de)首付资金。新政后，首付比例35%，按这个来算的(de)话，只要350万元。这样的(de)话整(zheng)个上车的(de)门槛是大(da)大(da)降低的(de)，因此我认为这个政策对于市场拉动作用会比较强。
第三就是利率降低。原来上海(hai)的(de)房贷利率是非常高的(de)。早几年首套房的(de)房贷利率都要进行相应的(de)上浮，现(xian)在二套房的(de)房贷利率都能进行相应的(de)下调，对于很多老百姓来说，买房月(yue)供的(de)压力会大(da)大(da)减少。
因此，我认为力度最大(da)的(de)从排序来看，首先是限购放松，第二个是购房门槛降低，第三是利率调整(zheng)，这三个是对市场影响最主要的(de)政策。
澎湃新闻：此次(ci)单身人士购房扩大(da)至外(wai)环内二手房，对上海(hai)的(de)二手房市场会有哪些影响？
易居研究院的(de)研究总监严跃进：从去年开始我们就注意到房地产有一(yi)个新的(de)现(xian)象，就是二手房的(de)挂(gua)牌量增加。以前二手房有挂(gua)牌这个说法(fa)，但是没有挂(gua)牌量激增这个说法(fa)，是2023年以来出(chu)现(xian)的(de)一(yi)个新的(de)情况，而且这个新的(de)情况全国各地都有。这也引发我们当时去思考房地产会发生一(yi)些什么变化，我们认为其中有一(yi)个重要的(de)变化，就是二手房好像不太(tai)好卖了。
二手房不太(tai)好卖会产生什么问题呢？二手房卖不掉，他就没能力去换房，所以整(zheng)个链条(tiao)其实是打乱(luan)了，或者说没有疏通(tong)。所以这次(ci)新政，尤其是非户籍单身人士可以在外(wai)环以内买房，我认为很大(da)程度上说明是对整(zheng)个二手房市场是重视的(de)。
另一(yi)个方面，刚才提到一(yi)个词“外(wai)环内”，这个词很有意思，很多人来问“严老师这个外(wai)环内是什么意思，是外(wai)环跟内环之间呢，还是说外(wai)环的(de)里面？”那就需要把上次(ci)的(de)政策放在一(yi)起就能理解了。上一(yi)次(ci)上海(hai)发布的(de)政策对于单身人士买房叫外(wai)环外(wai)，现(xian)在叫外(wai)环内，这样去理解就清楚，一(yi)个叫外(wai)环外(wai)，一(yi)个叫外(wai)环内，那就是以外(wai)环这条(tiao)线(xian)为界限。
也就是说，外(wai)环外(wai)区域(yu)，非户籍单身可以买一(yi)套新房或者买一(yi)套二手房；调整(zheng)后，非户籍单身可以买中心城区的(de)二手房，都是只能买一(yi)套。
举个例子，就是单身的(de)人士如果你有三年社保，就可以在黄浦区买一(yi)套二手房。
所以我认为，我们这些政策接(jie)下来会慢慢发酵的(de)，会慢慢产生效(xiao)应的(de)。刚出(chu)政策大(da)家可能不太(tai)了解，随着这个政策的(de)效(xiao)应释放，接(jie)下来会有更(geng)多的(de)人关注二手房，二手房整(zheng)个市场交易量应该是会明显提升的(de)。
58安居客研究院院长(chang)张(zhang)波：有两个词我说出(chu)来大(da)家可能感触非常深，一(yi)个词叫“老破小”，另一(yi)个词叫“远大(da)新”。对于很多非户籍的(de)单身人群来说，之前给他的(de)选项(xiang)只有远大(da)新，就是你可以买外(wai)环以外(wai)的(de)。同样300万元，你可能是大(da)一(yi)些的(de)，住得舒服一(yi)点的(de)。但是你想(xiang)买外(wai)环内的(de)老破小没有机会，没有给你买房子的(de)资格(ge)。但是从市场调研，包括我们用户在线(xian)上的(de)找房数据来看，可以非常清晰地看到很多的(de)年轻人，包括新上海(hai)人，他在市区外(wai)环以内找房，甚至一(yi)些好的(de)地段去找老破小的(de)比例是非常高的(de)。很多人是希望在市区里有一(yi)个更(geng)加便捷的(de)交通(tong)的(de)这样一(yi)个生活。
这次(ci)的(de)政策其实是起到很好作用，给到更(geng)多想(xiang)买老破小的(de)人比较好的(de)一(yi)个机会。我们也坚信政策出(chu)台之后，整(zheng)个市中心的(de)二手房的(de)成交量未来会有一(yi)个相对明显的(de)提升。
另一(yi)个和二手房相关的(de)政策是支持企业购买小户型二手住房用于职工租住，要求是一(yi)些2000年前竣工、建筑(zhu)面积在70平(ping)方米及以下的(de)二手住房。那么对于外(wai)环内的(de)二手房会起到一(yi)个很积极的(de)作用。结合着以旧换新工作的(de)推进，是一(yi)个多维度的(de)作用。
二手房其实也不止外(wai)环内，外(wai)环以外(wai)的(de)改(gai)善型的(de)二手房关注的(de)人会更(geng)多。因为总价要能够控制(zhi)的(de)合理的(de)情况下，可能选择外(wai)环外(wai)的(de)区域(yu)会比较多一(yi)些。总体来看，这一(yi)轮的(de)政策出(chu)台之后，单从二手房层面来看，外(wai)环以内的(de)二手房在短期内的(de)市场拉动作用会更(geng)加明显一(yi)点。
澎湃新闻：新政落地后从市场反馈来看，不同群体的(de)反馈和想(xiang)法(fa)还是不太(tai)一(yi)样，有一(yi)些比较犹豫的(de)客户是比较激动的(de)，还有一(yi)部分客户是持观望的(de)态度，此次(ci)新政落地后会对市场有哪些影响？如何看待和分析当前上海(hai)楼市？
易居研究院研究总监严跃进：刚才也讲到了客户的(de)心态，有些可能比较焦虑要不要买，有些在观望。我周边也有些人会来问这些问题，我会给他讲讲我的(de)想(xiang)法(fa)，就是你所关心的(de)这些问题，其实主要的(de)核心点还是在价格(ge)上，就是大(da)家还是在担心价格(ge)会不会变。
价格(ge)我觉得总体来讲还是会保持比较稳定的(de)。为什么这么说？第一(yi)，它往下跌的(de)可能性还有没有呢，逻辑上讲，因为买的(de)人多起来了，所以价格(ge)相对来说能够托住。第二，它会不会因为这个政策价格(ge)突然就炒起来呢，尽管网上现(xian)在也有说一(yi)些房东价格(ge)在涨，但是考虑到目前二手房的(de)挂(gua)牌量、新房的(de)库存量等等，它决定了价格(ge)不可能拉起来。
我们鼓励大(da)家积极去买房，但买房的(de)心态要好，不要因为看到一(yi)个新闻或者比较极端的(de)事(shi)件就很慌，导致决策比较着急，实际上现(xian)在房地产市场跟以前还是有点差异(yi)的(de)。如果老百姓决策更(geng)加理性也是好事(shi)，而不是说像以前去资格(ge)造假、拼着命去买，这会产生恐慌的(de)情绪，最后也会产生一(yi)些风险。
从目前来看，供大(da)于求的(de)情况下，买房的(de)可选择面还是很多的(de)。张(zhang)院长(chang)刚才提到“老破小”和“远大(da)新”，作为一(yi)个买房者来讲，到底会选哪一(yi)种房子，两种都有一(yi)定的(de)优点，也有一(yi)定的(de)缺点。我们也研究过(guo)，从第一(yi)本能的(de)反应上来讲，可能会想(xiang)选市区的(de)，因为它地段在这里，但如果郊(jiao)区正好推了一(yi)批地段还不错的(de)房子，考虑到结婚、多孩家庭，他可能又会觉得买郊(jiao)区的(de)房子好。其实每(mei)一(yi)种产品，都有客户存在，老百姓买房的(de)心态也会变化。
老百姓的(de)想(xiang)法(fa)各有差异(yi)，也要建立在对市场本身的(de)规律的(de)认识上，就是接(jie)下来这个量怎(zen)么走，价怎(zen)么走。我刚才已(yi)经(jing)基本上点出(chu)来了，量肯定是会上升的(de)，价呢往上往下的(de)这个空间比较小，基本上相对来说会保持平(ping)稳的(de)。所以说量升价稳是我今天研究得出(chu)的(de)一(yi)个趋(qu)势。
58安居客研究院院长(chang)张(zhang)波：现(xian)在从成交量还不能直接(jie)体现(xian)效(xiao)果，我们以线(xian)上的(de)找房热度来反映一(yi)下，政策出(chu)台当天晚上的(de)6点到晚上的(de)12点，线(xian)上用户找房热度跟5月(yue)26日相比上涨了20%，跟上一(yi)周相比上涨了超过(guo)30%。也就是说，政策出(chu)台之后市场反应是非常快的(de)。从线(xian)上找房的(de)区域(yu)分布看，二手房体现(xian)在外(wai)环内的(de)热度非常高；外(wai)环外(wai)几大(da)新城的(de)新房热度也是非常高的(de)。
我们也提几个关键词跟大(da)家聊聊，刚才严总提到的(de)选房的(de)思路非常好。
价格(ge)是个锚点，因为现(xian)在很多人买不买房子一(yi)定会看价格(ge)。2014年、2015年这一(yi)波，我们当时也是库存比较高的(de)时候，当时推过(guo)一(yi)个去库存政策。去库存从实际的(de)效(xiao)果来说，是用涨价去库存，无论哪个城市，基本上全国层面的(de)批量上涨，造成了大(da)家恐慌性的(de)入场去买房的(de)现(xian)象增多，后面整(zheng)个政策又进行相应的(de)一(yi)个收紧。
但这一(yi)次(ci)，我跟刚才严总的(de)观点是一(yi)致，这次(ci)不会采取这个策略，不会采取所谓的(de)通(tong)过(guo)涨价的(de)方式拉动大(da)家入场。如果只是通(tong)过(guo)涨价的(de)方式，那相对来说操作又回到原来的(de)老路上面，后面还是要打压房价。
现(xian)在比较重要的(de)不是通(tong)过(guo)涨价去库存，而是通(tong)过(guo)稳价格(ge)来达到市场去库存的(de)这个效(xiao)果，而且是定向的(de)去库存。
这里我要提一(yi)个词——笋(sun)盘(pan)。笋(sun)盘(pan)就是市场上低于整(zheng)个小区均价的(de)这些房源。如果你今年去找的(de)话，在5月(yue)17日往前走，你会找到很多的(de)笋(sun)盘(pan)，而且真正要买的(de)时候整(zheng)个溢(yi)价空间在10%甚至15%。但这个政策出(chu)来之后，虽然房价不会涨，但是有一(yi)点是很肯定的(de)，笋(sun)盘(pan)的(de)量会减少。就是明显低于小区均价的(de)盘(pan)一(yi)定会减少。
第二个溢(yi)价空间会变小。原来比如说挂(gua)牌是500万元，溢(yi)价空间是15%，现(xian)在给到的(de)溢(yi)价空间不会有那么多了，可能只有五个点。在这个情况下，并不说原来500万元的(de)房子，现(xian)在价格(ge)猛地要往上涨到550万、600万元，因为不是这样的(de)一(yi)个市场，而是整(zheng)个议价空间变小。
从实际层面看，过(guo)几个月(yue)我们一(yi)定会看到上海(hai)的(de)二手房的(de)价格(ge)会慢慢趋(qu)稳，甚至有小幅上扬的(de)可能性，大(da)幅上扬不会出(chu)现(xian)。
我们也统计了一(yi)下上海(hai)前四个月(yue)二手房的(de)数据，可以给大(da)家分享一(yi)下。今年前四个月(yue)，上海(hai)二手住宅成交了大(da)约(yue)53000套，成交均价是在5.6万元/平(ping)方米，去年同期的(de)成交均价是在6.1万元/平(ping)方米，今年成交均价比去年确实是降了。今年这个政策出(chu)台之后，我们认为二手房的(de)市场会慢慢恢复，它可能到不了6.1万元/平(ping)方米这样一(yi)个价格(ge)水平(ping)，可能从5.6万元/平(ping)方米慢慢往上到5.8万元、5.9万元，或者到6万元这样的(de)一(yi)个水平(ping)，我们是能看到的(de)。二手房市场会慢慢恢复到相对理性的(de)价格(ge)水平(ping)。
新房市场受供应关系影响会比较大(da)一(yi)些。今年前几批次(ci)的(de)供应里10万元+以上的(de)房子，就是中高端的(de)房子会比较多。所以大(da)家要买新房的(de)话，可能中高端的(de)项(xiang)目的(de)供应量也会比较大(da)。
我们认为后续虽然房价看上去是稳的(de)，但我还是要给大(da)家一(yi)个建议，就是不同区域(yu)它是分化的(de)，并不是说这个政策出(chu)来之后，所有区域(yu)涨幅都是一(yi)样的(de)，是受整(zheng)个大(da)的(de)供求关系的(de)影响。
一(yi)般来说，我们认为，越靠近一(yi)些CBD周边的(de)或者是有产业的(de)，比如漕河泾、张(zhang)江，这些产业为主的(de)，或者整(zheng)个市场的(de)需求量比较大(da)的(de)地方，它的(de)价格(ge)相对来说稳定性会更(geng)强一(yi)些。
一(yi)些外(wai)围(wei)的(de)区域(yu)，本来进到这个区域(yu)买房比较少的(de)，比方说整(zheng)个郊(jiao)环以外(wai)的(de)部分区域(yu)，本身市场新增的(de)外(wai)来需求量相对来说比起市中心肯定是有限的(de)，所以这些区域(yu)溢(yi)价空间可能在短期内还会保持一(yi)个相对比较大(da)的(de)区间。
澎湃新闻：上海(hai)此次(ci)不仅在住房限购政策上进行松绑，对商贷首付比例和公(gong)积金贷款方面也进一(yi)步作出(chu)调整(zheng)，在系列政策下，大(da)家也担心会不会促进房价“报复性”上涨？
58安居客研究院院长(chang)张(zhang)波：当下其实不存在报复性上涨的(de)可能性。
我们经(jing)历了从1998年房改(gai)一(yi)直到现(xian)在这一(yi)轮的(de)调整(zheng)，经(jing)历了二十(shi)多年，基本上房价会有波折，但是房价总体都是上涨的(de)。无论你在哪个城市买房，在2021年之前，基本上都有可能赚到钱(qian)，只是赚多赚少的(de)一(yi)个问题。
通(tong)过(guo)这一(yi)轮的(de)深度调整(zheng)，不只是上海(hai)，很多全国的(de)购房人群都能深刻(ke)地感受到房地产市场的(de)周期性调控。对房地产本身来说，不是给所有人一(yi)定带(dai)来投资财富(fu)的(de)增加。
那么在这个情况下，大(da)家经(jing)历过(guo)这一(yi)波市场波动后，大(da)家思路是非常清晰的(de)。当下凡是要进入到市场上去进行购房的(de)人群，个体和家庭为单位都是自住为需求的(de)，无论是首套的(de)刚需或者二套的(de)改(gai)善都是自用的(de)。
自用只会考虑到现(xian)在买还是晚一(yi)点买更(geng)划算。大(da)家不会考虑现(xian)在买了之后，过(guo)几年我能不能靠这个房子卖掉去赚多少钱(qian)。大(da)家所思考的(de)问题点在于我现(xian)在买下来以后别亏了。
比如说我现(xian)在早买三个月(yue)，四个月(yue)以后我亏了，可能担心这个，而不是说我买了之后，过(guo)几年我要把它再(zai)抛(pao)掉，通(tong)过(guo)炒房我大(da)赚一(yi)笔，不是这样的(de)一(yi)个思路啊。
原来我们都在提一(yi)个词，“一(yi)二手房倒挂(gua)”，现(xian)在一(yi)二手房倒挂(gua)的(de)情况基本上看不到了，非常非常少见了。
整(zheng)个市场房价回调到一(yi)定程度之后，大(da)家现(xian)在再(zai)去买房的(de)心态出(chu)现(xian)了很多的(de)变化。最主流的(de)一(yi)个变化就是买房不是为了投资，而是为了自住。所以在这个基础上，很清晰地会感受到我们下一(yi)步的(de)市场变化，不会出(chu)现(xian)报复性上涨的(de)这种可能性。
房价我也非常同意严总的(de)观点，从政府(fu)的(de)调控思路来说，也是希望房价整(zheng)体保持稳定。但从长(chang)远的(de)大(da)的(de)发展来看，因为国家全国层面会推双轨(gui)制(zhi)，这里面最重要的(de)一(yi)点，未来保障的(de)归保障，市场的(de)归市场。那么后面的(de)商品房的(de)市场，在房地产恢复到平(ping)稳之后，商品房的(de)价格(ge)会更(geng)多地由市场来决定；那么上海(hai)很多的(de)新青年、新市民(min)，他们的(de)居住也更(geng)多地由保障房来解决，包括可售型的(de)保障房或者配租型的(de)保障房，来解决更(geng)多的(de)新青年、新市民(min)的(de)居住问题。
所以从长(chang)远来看，整(zheng)个上海(hai)房价的(de)变化和上海(hai)的(de)整(zheng)个户籍人口、常住人口，包括整(zheng)个产业的(de)发展，整(zheng)体都息息相关。整(zheng)体来看，中国所有的(de)城市当中，我个人一(yi)直都比较坚定认为上海(hai)这个城市的(de)房价本身的(de)一(yi)个抗风险能力，抗跌能力也都是非常强的(de)。
换句话来说，给到很多澎湃的(de)线(xian)上网友的(de)建议是，如果当下你是真的(de)自住需求，在犹豫不决的(de)，那在当下这个时间节点，你可以多看一(yi)看，多比一(yi)比，去选择适合你的(de)房子。虽然房价不会出(chu)现(xian)报复性的(de)上涨，但是有了这个政策之后，房价也不会再(zai)出(chu)现(xian)明显的(de)下跌。房价会开始逐步回稳的(de)，只是在不同区域(yu)它会出(chu)现(xian)一(yi)定的(de)分化。
目前的(de)政策和市场环境，是入市的(de)好时机吗？
58安居客研究院院长(chang)张(zhang)波：从线(xian)上的(de)数据来看，包括跟朋友的(de)沟通(tong)来看，当下处于犹豫不决的(de)人在减少。
这个政策出(chu)台之后，我的(de)判(pan)断是，6月(yue)市场预期会越来越明确，市场后续价格(ge)的(de)变化，包括不同区域(yu)的(de)变化会越来越明显，所以在这个背景下，会有更(geng)多的(de)人进入到市场当中来。对于自住型的(de)买房者，我个人给大(da)家的(de)建议是可以到市场上去多看看，尤其是二手房，现(xian)在还有不少议价空间。从下半年来看，我认为议价空间减小的(de)可能性还是比较大(da)的(de)。房价不会涨，但是议价空间会减小。
第二，在当下这个环境下，我给大(da)家的(de)建议是买房还是量入为出(chu)。因为以往大(da)家都喜欢跳一(yi)跳、够一(yi)够，比如说我是能买500万元的(de)，我觉得跳一(yi)跳我买个800万元的(de)，觉得以后越来越好，所以应该要买更(geng)大(da)一(yi)点。在当下这个情况下，我建议大(da)家还是量入为出(chu)，根据自身的(de)情况做相应的(de)调整(zheng)和选择。比如说你是结婚之后有一(yi)个小孩，你想(xiang)面积换大(da)一(yi)些，那你不要因为这个面积换大(da)之后总价过(guo)高，压力过(guo)大(da)。其实房子只是一(yi)个水泥空间，里面承载的(de)是我们的(de)生活，生活过(guo)得好不好，不是因为你房子的(de)面积大(da)不大(da)，不是因为你的(de)房子是在市中心哪个位置就代表了你一(yi)定幸福，而是你本身的(de)家庭的(de)和睦(mu)程度，包括你本身通(tong)过(guo)买这个房给你的(de)压力是不是能承受几方面综合起来考虑的(de)。所以我建议大(da)家不要过(guo)高地去加杠杆。虽然国家给到杠杆的(de)力度越来越高，但量入为出(chu)是比较适合的(de)一(yi)种方式。
还有一(yi)个建议是买房的(de)话，还款方式、贷款利率要和银行做相应的(de)沟通(tong)，现(xian)在银行给到的(de)利率优惠也是比较多的(de)。还有就是公(gong)积金的(de)政策，现(xian)在公(gong)积金贷款的(de)额度家庭最高可以贷160万元，如果你是买400万元以内的(de)房子，那你用到160万元的(de)公(gong)积金，商业贷款就少了，多子女家庭公(gong)积金最高可以贷到192万元，将近200万元了，每(mei)个月(yue)的(de)还款压力也变小了。
易居研究院研究总监严跃进：政策的(de)目标很清晰，不是说为了把价格(ge)拉起来，而是说要把市场的(de)量给做起来。所以从政策期望的(de)一(yi)个比较理想(xiang)的(de)状态，那肯定是希望大(da)家都去买房。这是政策上的(de)一(yi)个导向。
实际过(guo)程中来讲，这个政策客观来讲确实是降低购房门槛和成本的(de)。
澎湃新闻：随着各地陆续解除房地产限制(zhi)措施，后续是否需要担心市场过(guo)热的(de)风险？
58安居客研究院院长(chang)张(zhang)波：短期我认为市场不存在过(guo)热风险这样的(de)担心。短期我们首先的(de)主要任务(wu)还是把市场先拉回正轨(gui)来。所谓过(guo)热现(xian)象无非就是量价齐升，而且房价上涨的(de)速度过(guo)快。
刚才我们在直播当中就反复在讨论这个问题，其实目前不具备这样的(de)一(yi)个基础。房地产市场不只是政策本身对于楼市的(de)影响，还有整(zheng)个大(da)的(de)环境各方面因素，林林总总的(de)会对大(da)家的(de)预期形(xing)成一(yi)定的(de)影响。所以从大(da)的(de)基础来说不具备，所以这个不用太(tai)担心。
关于未来短期内会不会限购全面取消，我认为短期就是从两年左右的(de)这个时间来看，我认为不会，北上深这三个城市取消的(de)可能性非常之低。但从长(chang)期来看，我认为市场会出(chu)现(xian)由限购调节市场变成税(shui)收调节市场。因为国家慢慢会推进双轨(gui)制(zhi)的(de)一(yi)个方式。商品房市场会通(tong)过(guo)各种类似于我们中国香港、澳门通(tong)过(guo)额外(wai)的(de)印花税(shui)的(de)方式来调节市场。以后可能会涉及房产税(shui)方面来对市场进行调节，但不再(zai)会严格(ge)地通(tong)过(guo)行政性的(de)限购来尝试。所以从长(chang)期来看，限购的(de)取消肯定是一(yi)个大(da)趋(qu)势。