继深(shen)圳(chou)、广州等城(cheng)市之后，东莞(guan)也加(jia)入了商品房“以旧换新”的队(dui)列。
日前，东莞(guan)五部门联合发布《关于进一步优化房地产相关政策的通知》（下称“通知”）提出，鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、购房人三方(fang)联动开展“以旧换新”活(huo)动，助力打通一、二(er)手房置换链条。
尽管《通知》没有明确东莞(guan)商品房“以旧换新”的具体操作方(fang)法，记者在(zai)走访过程中发现，有个别楼盘早已率先(xian)试水，操作方(fang)法虽大同小异(yi)，细(xi)节却(que)各有千秋。
南城(cheng)恒兆(zhao)公馆项目打出“‘以旧换新’享钜(ju)惠”的宣传口号。
位于东莞(guan)万江的万科(ke)中天世纪水岸和保利(li)首铸鹭(lu)湾项目，分(fen)别推出了“以旧换新”最高享10万元(yuan)的购房优惠，以及“卖一买一”最高补贴30万元(yuan)的活(huo)动。另(ling)外，位于南城(cheng)的恒兆(zhao)公馆也打出了“‘以旧换新’享钜(ju)惠”的宣传口号，以吸(xi)引有置换需求的市民前来购买新房。
东莞(guan)商品房“以旧换新”对房地产市场影响几何？戴德梁行研(yan)究院副院长(chang)张晓端在(zai)接受南都记者专访时表示，商品房“以旧换新”本身是一个比较市场化的手段，起到方(fang)向性的引领作用。但具体能(neng)不能(neng)落到实处(chu)，还要看各方(fang)的优惠补贴力度，以及更(geng)多清晰可行的细(xi)则落地。
现状
“以旧换新”最高优惠10万元(yuan)
有楼盘称已有多位市民成功置换
在(zai)东莞(guan)发文鼓励开展商品房“以旧换新”的第(di)二(er)天，万科(ke)中天世纪水岸“以旧换新”专项团队(dui)的刘(liu)先(xian)生就在(zai)朋友圈(quan)发布了一条信息，内容为“‘莞(guan)八条’出台后的第(di)一天，红姐一家(jia)‘以旧换新’签(qian)约万科(ke)”。
这并不是该项目第(di)一个成功“以旧换新”置换的例子。刘(liu)先(xian)生告诉(su)记者，项目推出“以旧换新”活(huo)动已有两个月(yue)左右(you)时间，在(zai)这期间有100多批次客(ke)户(hu)咨询“以旧换新”，32人交了购房诚(cheng)意金(jin)，6人通过“以旧换新”成功换房。
万科(ke)中天世纪水岸项目推出“以旧换新”活(huo)动。
记者采访了解(jie)到，万科(ke)中天世纪水岸项目“以旧换新”采取的目前较为常见的市场联动模式。项目通过组建专项团队(dui)，协助市民旧房二(er)手挂牌交易等事宜，并设有专项奖励给到中介，加(jia)快旧房销售周期。
其(qi)中旧房由专业团队(dui)现场勘察后进行价格评估，与市民协商旧房挂牌价格。在(zai)确认旧房挂牌价格后，旧房即(ji)可成为二(er)手主推房源。在(zai)新房方(fang)面，市民选定拟购买新房房号后，交订金(jin)后可锁定房源，最终成功置换即(ji)可享受额(e)外10万元(yuan)的购房优惠。
刘(liu)先(xian)生告诉(su)记者，其(qi)实早在(zai)去年，就有部分(fen)购房者来咨询项目能(neng)否做“以旧换新”。“这部分(fen)想要‘以旧换新’的购房者，大多是想要三房换四房、楼梯(ti)房换电梯(ti)房，或是想从(cong)周边镇街(jie)换到城(cheng)区来。”他还称，现在(zai)有大概十分(fen)之一的来访客(ke)户(hu)都是奔(ben)着“以旧换新”来的，参与“以旧换新”的意愿很强烈。
“我(wo)们(men)最近一个‘以旧换新’案例，客(ke)户(hu)就住在(zai)我(wo)们(men)项目周边的一个小区，一家(jia)六(liu)口三代同堂，生活(huo)在(zai)一个小三房里面。客(ke)户(hu)考虑到将来孩子大了，房子不够住，就想换一个大四房。”刘(liu)先(xian)生称，当时这位客(ke)户(hu)来项目看房，现场销售就告知他现在(zai)有“以旧换新”活(huo)动，很快双方(fang)就达成了协议，并最终成功置换新房。
记者还了解(jie)到，市民通过“以旧换新”方(fang)式购买新房并无特(te)别限制，在(zai)售房源都可以选。在(zai)“卖旧”价格方(fang)面，刘(liu)先(xian)生坦言，若想快速售出二(er)手房，还是需要在(zai)价格方(fang)面给予一定让步。
5月(yue)31日，记者又走访了位于东莞(guan)南城(cheng)的恒兆(zhao)公馆项目。在(zai)该项目外立面的广告标语上，记者看到上面赫然写着“‘以旧换新’享钜(ju)惠”的字(zi)样。
随(sui)后，记者以购房者身份咨询该项目“以旧换新”的操作方(fang)法，现场销售人员表示“如(ru)果你有房子在(zai)卖的话，我(wo)们(men)价格就会优惠一点，最高可以减20万元(yuan)”。
其(qi)还称，项目并不帮卖，只是可以在(zai)新房价格上面再优惠一点。但当记者进一步询问(wen)具体的优惠计算方(fang)法时，该销售人员并不愿意过多透露，只是含糊其(qi)辞称“我(wo)们(men)报的价格就已经是优惠后的价格”。
“卖一买一”最高补贴30万元(yuan)
工(gong)作人员称能(neng)否置换关键在(zai)于消费者
位于东莞(guan)万江的保利(li)首铸鹭(lu)湾项目，近日也宣布开启“卖一买一”最高补贴30万元(yuan)的优惠活(huo)动。
日前，南都记者以购房者身份致电该项目营销中心，工(gong)作人员向记者证实了活(huo)动的真实性，并告诉(su)记者，想要参与该项目“以旧换新”的活(huo)动，需要先(xian)签(qian)约新房认购书，同时还要签(qian)署(shu)独(du)家(jia)房源委托协议。
保利(li)首铸鹭(lu)湾项目“以旧换新”宣传海报。图源：“保利(li)在(zai)东莞(guan)”公众号
在(zai)新房完成草签(qian)后，将锁房半年，同时购房者的二(er)手房将由保利(li)旗(qi)下二(er)手平台进行帮卖，通过发动中介销售，促进二(er)手房成交。该工(gong)作人员还称，购房者最高可享受新房销售价格10%的补贴，最高可补贴30万。若是购房者通过其(qi)他中介平台售出二(er)手房，那么(me)将无法享受到该项目“卖一买一”的购房补贴。
对于项目“卖旧”成功率这一问(wen)题上，该工(gong)作人员则表示，项目开启“以旧换新”活(huo)动还不到一个月(yue)时间，目前还没有成功“以旧换新”的案例。“但项目目前已有多名购房者参与了‘以旧换新’的活(huo)动。”其(qi)补充说道。
该工(gong)作人员还称，能(neng)否真正实现住房“以旧换新”，关键还是取决于消费者。“因为旧房最终卖多少钱、要不要卖，都是由业主自(zi)己来定。但如(ru)果想要快点成交，那当然是越便宜越好。”
记者还注意到，位于桥头镇的保利(li)紫云项目，则在(zai)去年就开始对外宣传可“以旧换新”。随(sui)后，记者以购房者身份致电该项目营销中心时，工(gong)作人员告诉(su)记者“的确是可以‘以旧换新’，但具体优惠额(e)度需要再跟公司确认”。
其(qi)还称，市民要参与项目“以旧换新”活(huo)动，需要先(xian)交5%的首付款，在(zai)旧房卖掉(diao)之后再补齐首付款进行网签(qian)。对于旧房的交易，该工(gong)作人员则坦言“我(wo)们(men)的平台渠道不一定能(neng)帮忙卖掉(diao)旧房，只是帮忙的性质，消费者也可以多找几家(jia)中介一起卖房，这样会更(geng)好一点”。
观点
“以旧换新”起到方(fang)向性引领作用
未来还需更(geng)多清晰可行的细(xi)则落地
近段时间以来，“以旧换新”俨(yan)然成为楼市热词(ci)。从(cong)当前各地商品房“以旧换新”的操作模式看，主要是采取国(guo)企收购、市场联动、税(shui)费补贴这三种模式。
在(zai)东莞(guan)，从(cong)记者走访的情(qing)况看，大部分(fen)项目采取的都是第(di)二(er)种市场联动的模式，即(ji)购房者可在(zai)开发商处(chu)认购并锁定房源，并由开发商委托的房地产经纪机构协助出售旧房。若旧房在(zai)一定期限内售出，就可按流程购买新房，若旧房未售出，则退还新房认购金(jin)。
东莞(guan)住宅小区。南都记者 刘(liu)媚/摄(she)
那么(me)，“以旧换新”对东莞(guan)房地产市场影响几何？戴德梁行研(yan)究院副院长(chang)张晓端在(zai)接受南都记者专访时表示，商品房“以旧换新”本身是一个比较市场化的手段，为市民换房提供便利(li)，释放改善型住房需求，总体起到一个方(fang)向性的引领作用。但具体能(neng)不能(neng)落到实处(chu)，还要看各方(fang)的优惠补贴力度，以及更(geng)多清晰可行的细(xi)则落地。
张晓端还称，在(zai)过去二(er)手房“卖一买一”存在(zai)很多不确定性，操作起来比较困难，还存在(zai)一定风险，因此很多人不敢轻易尝试。但现在(zai)可以“以旧换新”，卖不掉(diao)二(er)手房则无责退订新房，这个很关键，可以给到参与活(huo)动的二(er)手房业主足(zu)够的安全垫。另(ling)外，此举对于房企加(jia)快去库存，以及改善型住房消费需求释放等都有积极的作用。
谈及商品房“以旧换新”的难点，张晓端认为关键在(zai)于“要把房子卖出去”。“近期‘一揽(lan)子’政策落地对市场情(qing)绪带动明显，多个城(cheng)市新房访问(wen)量、二(er)手房带看量出现回升。但能(neng)否真正促进成交，还需要市场面需求活(huo)跃起来。如(ru)果大家(jia)对市场没有信心，那么(me)‘以旧换新’的效果也不会太理想。”
中原地产研(yan)究院执行院长(chang)车德锐在(zai)接受南都记者采访时表示，住房“以旧换新”通过激发消费者换房意愿，引导选购新房，提高其(qi)卖旧买新的积极性，以实现提升楼市活(huo)跃度，促进改善型住房需求释放的目的。
“这对东莞(guan)来说是一件好事，也很有意义，可以说是大势所趋(qu)，顺势而为。但要想真正打通开发企业、中介机构与换房人这三方(fang)壁垒，还是有一定的难度。”车德锐还称，从(cong)其(qi)他城(cheng)市来看，住房“以旧换新”的效果目前还并不明显。其(qi)认为，关键就在(zai)于市场信心不足(zu)，直接影响了“以旧换新”的效果。
车德锐还称，随(sui)着存量房时代的来临，市民的潜在(zai)换房需求较为旺(wang)盛(sheng)，但不解(jie)决二(er)手房难卖这一核心问(wen)题，换新也就无从(cong)谈起。他还称，现在(zai)东莞(guan)二(er)手房的价格基本已经到底，加(jia)上近期“一揽(lan)子”政策的出台，“稳楼市”信号明确，后续还需要各方(fang)紧密配合，合力推动“以旧换新”落地显效。
采写/摄(she)影：南都记者 黄(huang)慧萍（除署(shu)名外）