5月27日晚，上海(hai)出台一系列房产(chan)新政。首(shou)套房首(shou)付比(bi)例降至20%，非沪籍居民购(gou)房社保年限缩短，非沪籍单身可购(gou)外环内(nei)二手房，离异购(gou)房合并计算住房套数规(gui)定取消，二孩及以上家庭可增(zeng)购(gou)一套住房……
新政涉(she)及方(fang)方(fang)面面，有(you)业内(nei)人士表(biao)示远超预期，并称这一晚是“上海(hai)楼市不眠(mian)之夜”。如此(ci)大幅度的政策调整，会带来怎样(yang)的楼市热(re)度？房价会涨吗？哪条(tiao)政策最值得关注？有(you)哪些人群会产(chan)生购(gou)房意(yi)愿(yuan)的变化？
27日晚，澎湃新闻记者采(cai)访了多位上海(hai)的房产(chan)销售和中介(jie)人员。无一例外，新政出台之后，他们所做的第一件(jian)事就是联系手里(li)积存的客户(hu)资源，释放(fang)政策带来的吸引力。
新政力度之大，即使同在业内(nei)也会抓到不一样(yang)的关注点(dian)。他们有(you)人在意(yi)多孩家庭的购(gou)买意(yi)愿(yuan)，有(you)人觉得非沪籍单身的刚需人群会抓紧上车，也有(you)人觉得离婚和赠与的政策变化带来了新的可能。
相对一致的看法是，新政对于刚需人群的影响(xiang)会比(bi)较大，但市场究竟如何反(fan)应(ying)，还需要一定的时间来观(guan)察。在这个忙碌的时刻，他们从自己的所见所感之中，隐隐看到上海(hai)楼市升温的苗头(tou)。以下是他们的自述。
思信好(hao)房程店长：马(ma)上打电话给家里(li)有(you)二宝三(san)宝的，预计房产(chan)成交量能上涨
我是2013年6月进入房地产(chan)行业的，目前(qian)自己创业，在位于宝山区的思信好(hao)房做店长，新房二手房业务都做，二手房做得更多一点(dian)。
今年1月30日，上海(hai)优化住房限购(gou)政策，允许符合条(tiao)件(jian)的单身非本市户(hu)籍居民在外环以外区域(yu)（崇明区除外）购(gou)房；5月1日，又(you)实施了多子女家庭住房公积金支持政策等。但实话说，我们当时觉得这些政策还是没有(you)起到太大的刺激作用。后来成都、杭(hang)州等地逐(zhu)步取消住房限购(gou)政策，我们就在想，上海(hai)会不会还有(you)“大动(dong)作”？
终于到了27日晚上6点(dian)，我们看到了这样(yang)重磅(pang)的房产(chan)新政。
新政出来后，我第一时间打了银(yin)行电话和公积金客服(fu)电话做确认，各种渠道情况都落实一下，后来看到“上海(hai)发布”发了，又(you)仔细把政策都看了下来，下一步就是解读和研究政策。
从贷款利率、个人公积金、限购(gou)等方(fang)面来看，新政都是非常利好(hao)的。这两年房地产(chan)市场是不太景气，但这个新政出来，我估计最近，至少到六月底，成交量应(ying)该不会差，上海(hai)的房产(chan)成交量肯定会上浮。
我们也打算要给客人打电话联系了，包括一些单身非沪籍的客户(hu)，之前(qian)只能买到郊区，现(xian)在我们要问问他们往市区里(li)有(you)没有(you)意(yi)向；家有(you)二宝三(san)宝的，也会联系一下；包括现(xian)在商业性个人住房贷款利率也蛮低，首(shou)付款也降低很多，可能会吸引一些客户(hu)。本来周一是我们的休息日，现(xian)在马(ma)上就开始(shi)忙起来了。
我想对于小房子，尤其外环外总价不高的，可能会卖得比(bi)较快，因为在上海(hai)的外省市人士还是很多的，社保满三(san)年，把原先租房子的租金再贴上一些还月供，就能买房解决孩子的上学问题(ti)。
不过，哪怕首(shou)付款降低，但是贷那么多款杠(gang)杆还是很高，如果碰到一些公司裁员、收(shou)入不稳定的话，包袱还是会比(bi)较重，很多人可能也还要再观(guan)望下。房价会不会涨我也不好(hao)说，大涨我个人觉得不会吧。
实际上，疫情后，房价小涨一波后，这两年又(you)往下降。我们最近二手房的价格是挺低的，新政发布之前(qian)，有(you)一个小区的小房型，成交价是近两年从来没有(you)过的，这个价格对于刚需客户(hu)来讲，相当于已经降到底价了。
上海(hai)会不会像(xiang)其他城市那样(yang)全面取消限购(gou)？我们想还是不太可能，现(xian)在这样(yang)已经很好(hao)了，新政的力度已然非常大。但我们还在讨(tao)论一个点(dian)，那就是，住房增(zeng)值税征免年限有(you)没有(you)可能从5年再降为2年？我想那样(yang)的话，房产(chan)的流通还可以更快。
某房产(chan)中介(jie)销售管理人员：短期内(nei)房价应(ying)该比(bi)较稳定，二手房市场成交量有(you)望上涨20%
政策对我们来说肯定是好(hao)事，估计短期内(nei)会有(you)一波行情，我们是要抢的。
刚需的、着急买房的客户(hu)，还有(you)非沪籍单身限购(gou)取消的客户(hu)，可能会抓紧时间上车。但是这波客户(hu)被(bei)消化完之后怎么样(yang)，还是未知数。
说实话之前(qian)也有(you)想过会有(you)利好(hao)的政策，但是什么时候出不知道。晚6点(dian)政策发布之后，我们就开会给销售人员做政策解读，讲它的利好(hao)，然后让大家去联系客户(hu)，去一对一地做政策宣讲，再根据客户(hu)的具(ju)体需求去推荐(jian)房子，看能不能约他们去看房。
也会有(you)一些客户(hu)主动(dong)来联系，比(bi)如正在准备买房的，担心这个政策出来之后，房价会不会上涨。也有(you)客户(hu)收(shou)到我们发过去的新政之后，觉得房价还会再往下走。目前(qian)来讲，我觉得短期内(nei)房价应(ying)该比(bi)较稳定，不会有(you)太大的变化。
今天也有(you)着急卖房的业主联系我们，把价格又(you)调低十万，想趁着这波行情赶紧出手。但市场上那些不着急的房东，价格挂(gua)得还是会比(bi)较高。也有(you)人看到新政之后觉得自己价格定低了，想再挂(gua)高一些。三(san)类情况都有(you)，对于二手房来说，市场是一部(bu)分(fen)因素，但关键的决定性因素，还是在于每个房东的具(ju)体情况。
刚才政策出来之后这会时间，我们做的一个新房项目，有(you)四五(wu)个客户(hu)就直接(jie)付定金了。像(xiang)这些客户(hu)，贷款利率的调整和限购(gou)的放(fang)开，是影响(xiang)决策的两个主要因素。
总的来看，限购(gou)的放(fang)开还是能增(zeng)加很多购(gou)房需求，以前(qian)外地人要五(wu)年社保，单身还买不了房，现(xian)在能买了肯定很多有(you)购(gou)房刚需的人想往市中心跑，哪怕买个老破小，最起码也在市中心有(you)套自己的房子。
目前(qian)政策有(you)一个不太确定的点(dian)就是，外环内(nei)二手房的放(fang)开限购(gou)是针对于外环到中环之间，还是说包含内(nei)环和中环。非沪籍单身能够在外环内(nei)买二手房，会让二手房变得更有(you)吸引力。
新政对于新房和二手房的价差，直接(jie)影响(xiang)不大，但是新政刺激了买房需求，增(zeng)多了买房的人数，可能有(you)些新楼盘短时间内(nei)会把原有(you)的优惠取消，或者把付款周期收(shou)紧。
接(jie)下来这个月肯定会有(you)一波行情，到六月底之前(qian)可以看看市场怎么样(yang)。我个人判断来说，和前(qian)一个月相比(bi)，整个上海(hai)二手房市场的成交量上涨20%应(ying)该没问题(ti)。
某新楼盘销售人员：离婚和赠与政策的调整，提供了更多可能
（27日）九点(dian)才吃(chi)晚饭，晚上十点(dian)多还要开会，最近都挺忙的。我们项目目前(qian)整体的来访量其实蛮多，有(you)将近2000组。今天是周一，我们本来也会趁晚上的时间再回访一些来看房的客户(hu)。
新政出了，那么我们会根据之前(qian)了解的客户(hu)情况，联系一些之前(qian)因为社保差一年半年没有(you)购(gou)房资格的，或者是首(shou)付有(you)一些缺口的、担心月供的，新政出来之后其实他们也是可以过来买的。今天晚上我这边新政出台之后有(you)认购(gou)意(yi)愿(yuan)的，大概(gai)就有(you)将近十个客户(hu)。
从整个政策面来看，非沪籍单身可以在上海(hai)的外环内(nei)买二手房，会促进整个市中心区域(yu)二手房的成交。贷款额度和利率的调整，也使得贷款这部(bu)分(fen)的压力降了很多，其实是极(ji)大地推动(dong)整个房地产(chan)市场的活跃度，也会增(zeng)加一些购(gou)房的客户(hu)存量。
在上海(hai)的房地产(chan)市场，很多刚需客户(hu)其实还是持币待(dai)购(gou)，在做观(guan)望。那么现(xian)在无论从利率方(fang)面，还是首(shou)付比(bi)例方(fang)面，整个政策其实都在历(li)史最划算的一个范(fan)围，所以现(xian)在买房还是比(bi)较恰当的时机(ji)。
新政最大的一个变化，我觉得是取消了离异购(gou)房合并计算住房套数的规(gui)定，且已赠与住房不再计入赠与人拥有(you)住房套数。这也是放(fang)开了一个口子。对一些房子比(bi)较多的人来说，也是变相地放(fang)开了一部(bu)分(fen)限购(gou)。当然这需要一个阶段，市场才会体现(xian)出成交量的激增(zeng)。
首(shou)套房的首(shou)付比(bi)例调整到20%，对于很刚需的客户(hu)会有(you)作用，但是对于整体面上的影响(xiang)不会特别大，很多客户(hu)贷款都不会把杠(gang)杆拉得很满。但是有(you)一些客户(hu)想在上海(hai)置业，或者有(you)买婚房的需求，就会急着上车，手上预算可能就是差首(shou)付，贷款后续能够承担，新政对于这类比(bi)较集中的小部(bu)分(fen)人群会有(you)一定促进作用。
整体上会有(you)一个缓冲期，如果市场反(fan)响(xiang)大的话，应(ying)该会体现(xian)在半个月到一个月之后。而且现(xian)在政策刚落地，银(yin)行各方(fang)面的细则(ze)还没出来，大家也需要一个解读政策的时间。市场反(fan)应(ying)要再等等，看接(jie)下来这个月的成交量情况。