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两年之内，小区物业管理费(fei)
从亏损百万元到(dao)结余238万元
业委会不但花(hua)60多(duo)万元更换了小区监控设(she)备(bei)
还为所有业主免了一个月的物业管理费(fei)
这样的转变
发生在深圳(chou)市福田(tian)区东海花(hua)园二期
该小区于2000年建成，近年来面临物业服务(wu)成本攀升，物业管理费(fei)权属不明、收支不明、入不敷出等(deng)问题。围绕这些问题，业主与物业服务(wu)公司纠纷不断。为了破(po)解这些难题，2021年小区业委会设(she)立了业主共(gong)有资金基本账户，探索“透明社区”管理模式，将小区每一笔收入支出向全体业主公开，实(shi)现(xian)了业主共(gong)有资金从亏损到(dao)结余的转变。该小区还积极引导业主参与小区治理，为深圳(chou)破(po)解老旧小区治理，探索小区多(duo)元共(gong)治新格局提供了新的样本。
困境
物业管理费(fei)入不敷出
老小区陷管理困境
东海花(hua)园二期是福田(tian)中心区的高档(dang)楼盘，自(zi)带会所、大型游泳池、网球场等(deng)配(pei)套。不过，楼龄超过20年，小区设(she)施老化，物业服务(wu)成本高企(qi)，业主与物业服务(wu)中心之间的矛盾(dun)也(ye)越来越多(duo)。
“2021年之前，小区每年的物业管理费(fei)亏损超过100万元。小区一年的物业管理费(fei)有大几(ji)百万，这些钱是怎(zen)么花(hua)的，为何(he)会亏损上百万？”小区业委会主任陈先生称，物业管理费(fei)归属不明，资金使(shi)用不透明，业主成为了只(zhi)有缴费(fei)义务(wu)的冤大头，是引发大量物业管理矛盾(dun)的重要原因。除此(ci)之外，业主每个月交数百元物业管理费(fei)，却没有享受到(dao)高质量的服务(wu)，小区电梯频繁故(gu)障、外墙老化，消防隐患增(zeng)加、高空抛物、停车位纠纷等(deng)问题，让这个2000年建成的小区陷入了管理困境。
图源(yuan)：南都图库(ku)
破(po)题
小区设(she)立共(gong)有资金管理账户
钱怎(zen)么花(hua)业主说了算
高档(dang)小区居住体验变差，业主不满意；物业管理费(fei)亏损上百万，业主不答(da)应。
“业主管不了钱，交再多(duo)物业管理费(fei)都不够花(hua)。”陈先生说，要破(po)解这一难题，关(guan)键是要把“钱袋子”掌握(wo)在业主手里，钱怎(zen)么花(hua)由业主说了算。
据(ju)介绍，东海花(hua)园二期业委会在2021年开设(she)了业主大会基本账户，用于存放和管理业主共(gong)有资金，把物业管理费(fei)、停车费(fei)、公共(gong)收益、专项维修(xiu)资金等(deng)全部纳入其中。该账户收支公开，支出与审批分离，只(zhi)有物业服务(wu)公司才(cai)有权发起支出，业委会在线(xian)上进(jin)行审批，支出审批的全过程向业主公开，每一笔钱要花(hua)得明明白白。
这样做的效果立竿见(jian)影，2022年，小区业主共(gong)有资金盈(ying)余超过135万元，当年12月份的物业管理费(fei)全部免交，相当于给全体业主发了一个“大红包”。2023年，小区业主共(gong)有资金收入1595万元，支出1357万元，结余237.93万元，结余资金全部结转至2024年，用于小区的建筑外墙、入户大堂、电梯轿厢、园林绿化的翻新改造。
东海花(hua)园二期业主共(gong)有资金由亏转盈(ying)，是深圳(chou)业主共(gong)有资金管理实(shi)践的一个样本。2020年3月，深圳(chou)实(shi)施新《深圳(chou)经济(ji)特区物业管理条例》，首(shou)次以立法的形式提出“业主共(gong)有资金”概(gai)念，明确物业管理费(fei)、共(gong)有物业收益等(deng)资金属于全体业主所有，并要求对(dui)业主共(gong)有资金实(shi)行透明公开管理，保障业主的知情(qing)权和监督权。截至2023年底，深圳(chou)全市开设(she)的业主共(gong)有资金账户约3000个，部分小区业主共(gong)有资金由亏损转为盈(ying)余。不过，具体实(shi)践中仍有一些小区存在账务(wu)不清、部分业主组(zu)织缺乏专业能力等(deng)问题。
图源(yuan)：IC photo
提升
利用小程序引导业主共(gong)治
破(po)解小区治理难题
小区“钱袋子”回到(dao)业主手里，但钱花(hua)在哪里、怎(zen)么花(hua)也(ye)是一个难题。如果这个过程不公开透明，不符合大多(duo)数业主的利益，不仅会激化业主与物业管理之间的矛盾(dun)，还会带来业委会与业主之间新的矛盾(dun)。
为了更好地管理业主共(gong)有资金，让收支、决策更加公开透明，引导更多(duo)业主关(guan)心、参与小区事务(wu)，东海花(hua)园二期业委会引进(jin)了“透明社区平台”作(zuo)为小区的数字化、信息化管理系统，替代物业服务(wu)公司原有相对(dui)封闭的物业管理系统。
“透明社区平台”如何(he)让小区管理更规范透明？陈先生说，关(guan)键是要做到(dao)三个“透明”——
● 首(shou)先是财务(wu)“透明”，业主通过微信小程序可以实(shi)时查看小区的财务(wu)收支情(qing)况(kuang)，了解和监督物业管理费(fei)、停车费(fei)、公共(gong)收益的每一分钱的收入、支出和审批情(qing)况(kuang)。
● 其次是事务(wu)“透明”，小区的公共(gong)事务(wu)必须透明，要保障业主的知情(qing)权、参与权和监督权，消除信息不对(dui)称。
● 最后是小区运行状况(kuang)“透明”，特别是涉及小区安全的方面，例如电梯运行有无故(gu)障、消防设(she)施是否正常(chang)、有没有人高空抛物等(deng)等(deng)。
通过引入“透明社区平台”，业主对(dui)小区财务(wu)、事务(wu)和安全情(qing)况(kuang)有了更多(duo)了解，不少业主主动参与进(jin)来，为破(po)解小区停车位管理、电动自(zi)行车治理、消防安全防护等(deng)治理难题献智(zhi)献力，形成共(gong)治合力。
观点(dian)
探索深圳(chou)物业管理新模式
以数字技术赋能小区治理
东海花(hua)园二期的物业管理创新，代表了深圳(chou)物业管理未来发展的一个方向。
“物业管理费(fei)权属不明、收支不明，是造成目前物业管理行业乱象的根本原因，也(ye)成为基层治理的一大难点(dian)。”拥有多(duo)年审计小区财务(wu)收支情(qing)况(kuang)经验的深圳(chou)市风(feng)范和谐社区促进(jin)中心理事长施法振说。
“在过去，业主共(gong)有资金的管理和使(shi)用由物业企(qi)业主导，若业主对(dui)物业服务(wu)不满意或要求改善，物业服务(wu)公司往往以资金不足没钱来应对(dui)。长此(ci)以往，住宅小区物业管理费(fei)长期得不到(dao)应有的调整，物业服务(wu)也(ye)无法满足业主要求，作(zuo)为甲方的业主却‘没得选(xuan)’。”施法振说。
业主共(gong)有资金管理制度为破(po)解这一难题提供了法律支撑，业界评此(ci)为“正本清源(yuan)”。与此(ci)同时，一批嗅(xiu)到(dao)先机的物业服务(wu)企(qi)业和科(ke)技企(qi)业陆续入场。多(duo)家深圳(chou)物业服务(wu)企(qi)业在采(cai)访中表示，拥抱业主共(gong)有资金新规、利用数字化技术为业主提供服务(wu)，将成为本土物管市场的“大势”。
以万科(ke)旗下物业服务(wu)企(qi)业万物云为例，去年10月下旬(xun)，万物云宣布与科(ke)大讯飞签(qian)约，以“天秤业委会工作(zuo)台”为入口共(gong)创物业行业大模型。“该工作(zuo)台将覆盖(gai)小区共(gong)有资金管理的两大关(guan)键场景，即小区共(gong)有资金的使(shi)用决策、小区共(gong)有资金的透明公示。”万物云相关(guan)负责人介绍。
深圳(chou)有80多(duo)个小区采(cai)用了上文中的“透明社区平台”。福田(tian)区香蜜三村(cun)业委会主任杨刚说，在引入“透明社区平台”前，小区物业管理费(fei)每年亏损少则几(ji)万元，多(duo)则二三十(shi)万元。引入“透明社区平台”仅一年，小区业主共(gong)有资金结余上百万元。
“资金的来源(yuan)与去向透明之后，物业服务(wu)企(qi)业或个人暗箱操作(zuo)的空间被大幅压缩，为小区节约了资金。”施法振认为，利用数字化技术，不仅可以节约物业管理成本，还可以增(zeng)加业主对(dui)物业服务(wu)公司的信任，从源(yuan)头上减少物业管理纠纷。
施法振表示，深圳(chou)在物业管理上的探索与创新，与深圳(chou)的城(cheng)市特质契合，但这个过程不能一蹴而就。他建议，在加强业主组(zu)织的管理，使(shi)业主组(zu)织运作(zuo)制度化、规范化，财务(wu)公开透明化的同时，政府单位可通过购买第三方服务(wu)为业主组(zu)织提供专业化培训(xun)，鼓励业主大会聘请(qing)第三方财务(wu)管理机构。此(ci)外，还需制定业主委员会管理业主共(gong)有资金的专业规范，按时进(jin)行督查检查。
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执笔：奥一网基层治理研究员 蒋清君
编辑：林紫雯