连日来，多个(ge)部门发(fa)声提及“消化存(cun)量房产(chan)”，各地(di)亦紧锣密鼓地(di)出台相关政策(ce)。这是对中共中央政治(zhi)局4月30日召(zhao)开(kai)会议提及“统筹研究消化存(cun)量房产(chan)和优化增量住(zhu)房的政策(ce)措施(shi)”的快速落实，可为楼市企稳复苏创造更好的市场环境。
当下，我国房地(di)产(chan)市场供求关系(xi)已(yi)经从过去的供不应求过渡到供求基本(ben)平衡，甚至部分城(cheng)市出现供过于求的情况。国家统计局数据显示，截至今年4月末，商品房待售面积74553万平方(fang)米(mi)，同比增长15.7%。其中，住(zhu)宅待售面积增长24.5%，去化周期较长。更重要的是，除了待售新房、空置房屋、在建工程等库存(cun)外，还需解决卖旧(jiu)买新置换不畅等问题。
由(you)此可见，聚焦“消化存(cun)量房产(chan)”发(fa)力，是激活不动产(chan)流动性的关键(jian)一招，更是稳楼市预(yu)期的一项重要任务。那么，如何消化存(cun)量房产(chan)？有(you)哪些路径和模式？
第一，激活二手房流动性，疏通新房二手房市场联动去库存(cun)堵点。当前，多地(di)二手房挂牌量激增，表明置换需求较强，但当前新房二手房联动交易链条(tiao)循环不畅，一定程度(du)上导致新建商品房库存(cun)高企。
近期，多地(di)出台取消限购、住(zhu)房“以(yi)旧(jiu)换新”相关政策(ce)，旨在疏通二手房交易时(shi)间长、手续繁琐等堵点，为新房去库存(cun)释放新的需求空间，可谓(wei)打破僵局、对症下药(yao)。据中指研究院监(jian)测，截至5月21日，全国已(yi)有(you)超60个(ge)城(cheng)市推出住(zhu)房“以(yi)旧(jiu)换新”措施(shi)，模式主要有(you)两种，一是“国企收旧(jiu)换新”；二是“中介优先帮卖”。目前来看，“以(yi)旧(jiu)换新”政策(ce)虽(sui)然仍在探索阶段，但却是盘活存(cun)量、消化库存(cun)的有(you)益尝试，预(yu)计未来相关配套资金、统筹方(fang)式等会进一步完(wan)善。
第二，“以(yi)购代(dai)建”盘活新建未售商品住(zhu)房，核心是将存(cun)量房产(chan)转化为保障性住(zhu)房，同步解决保障房不足以(yi)及新房库存(cun)去化难的问题。5月17日，中国人民银(yin)行表示，将设立3000亿元保障性住(zhu)房再贷款，鼓励引导金融(rong)机构按照市场化、法治(zhi)化原则，支持地(di)方(fang)国有(you)企业以(yi)合理价格收购已(yi)建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住(zhu)房。
从实际操(cao)作层面看，一方(fang)面，部分城(cheng)市已(yi)跑通“国企收储未售新房”模式；另一方(fang)面，也要鼓励各地(di)保租房平台去购买开(kai)发(fa)企业的存(cun)量商品房。若“以(yi)购代(dai)建”推进顺利，将对市场产(chan)生多方(fang)面影响，一是将消化存(cun)量房产(chan)与加快保障性住(zhu)房供给(gei)相结合，更好满足工薪收入群体的住(zhu)房需求；二是有(you)利于缓(huan)解开(kai)发(fa)商资金压(ya)力，去库存(cun)效果(guo)有(you)保障；三是开(kai)发(fa)商可将回笼资金投向在建工程，加快项目竣工交付，为保交房护航。
预(yu)计接下来各地(di)将加快推进“以(yi)购代(dai)建”。若结合收购成本(ben)和租赁市场需求来看，二线核心城(cheng)市有(you)可能率先成为试点，一是其新房套均总价低于一线城(cheng)市，所需资金规模相对较低；二是这类城(cheng)市租赁需求较大，收购主体可更好地(di)处(chu)置存(cun)量房产(chan)，甚至未来可寻求通过保租房公募REITs发(fa)行来回笼资金。
第三，进一步发(fa)挥城(cheng)市房地(di)产(chan)融(rong)资协调机制作用，分类处(chu)置已(yi)售难交付商品住(zhu)房，防范(fan)相关风险。当前，房地(di)产(chan)市场正处(chu)在调整过程中，部分在建已(yi)售的商品住(zhu)房项目面临(lin)交付困难，若其无法正常交付，将严重损害购房者权益，影响房地(di)产(chan)市场平稳健康发(fa)展。因此，着力分类推进在建已(yi)售难交付商品房项目处(chu)置，全力支持续建项目融(rong)资和竣工交付，打好保交房攻坚战(zhan)，至关重要。
目前，从中央到地(di)方(fang)，多方(fang)主体已(yi)经做了诸多工作，例如，城(cheng)市房地(di)产(chan)融(rong)资协调机制建立以(yi)来，商业银(yin)行已(yi)按内部审批流程审批通过“白名单(dan)”项目贷款金额9350亿元。对合规“白名单(dan)”项目“应贷尽贷”，一是能满足在建项目合理融(rong)资需求；二是确保已(yi)售未交付商品住(zhu)房正常交付；三是获得资金支持后，可缩短(duan)竣工交付周期，保交房稳民生。当然，对于已(yi)经资不抵(di)债的项目，也需尽快启动司法处(chu)置程序，该破产(chan)的破产(chan)，该重组的重组，处(chu)置中要把维护购房人合法权益摆到首要位置。
整体来看，解决房地(di)产(chan)问题需要一揽子政策(ce)协同发(fa)力，“消化存(cun)量”和“优化增量”之间，亦需做好平衡。多措并举消化存(cun)量房产(chan)之际，供给(gei)端也需随之调整，比如暂缓(huan)商品住(zhu)宅去化周期过高城(cheng)市的宅地(di)出让等举措，也颇为重要。总而言之，多管齐下，统筹协同，有(you)力出击(ji)，房地(di)产(chan)市场的企稳恢复可期。