今年初，领展(zhan)房托以约7折(she)“抄底”收购万科旗下(xia)最大零售物业——上海七(qi)宝万科广场50%股权，轰动业界一时。
近日，在领展(zhan)房托2023/2024年度业绩发布会上，管理层回应称，早前集团公布收购上海七(qi)宝万科广场余下(xia)50%权益，内部(bu)回报率达10%-15%，外人看来似乎很高，但在目(mu)前融资成本之(zhi)下(xia)只是一个合理的回报。
为何收购万科上海七(qi)宝广场？
公开资料显示，领展(zhan)于内地的零售资产均位(wei)于四(si)个一线城市，分别是深圳的领展(zhan)中(zhong)心城、广州的荔(li)湾领展(zhan)广场、天(tian)河领展(zhan)广场、北京的通州领展(zhan)广场、中(zhong)关村领展(zhan)广场以及上海的七(qi)宝万科广场。
上海七(qi)宝万科广场是一个高品质区域型(xing)购物中(zhong)心。领展(zhan)房托收购的原(yuan)因(yin)包括：上海零售市场的基本面获得支持(chi)，该(gai)物业具有良好表现，议定物业价(jia)值较物业估值有所(suo)折(she)让(rang)三个方面。
据领展(zhan)房托介绍，自领展(zhan)于2021年收购50%股权以来，尽(jin)管于三年新冠疫情期间(jian)面对严竣挑战，但该(gai)物业交出稳(wen)健的业务(wu)表现。在优质及多元(yuan)化租户基础支持(chi)下(xia)，该(gai)物业在三年疫情期间(jian)维持(chi)了约95%的租用率。2023年录(lu)得续租租金调(diao)整率11.2%，且项目(mu)公司(si)2023年的总收益较2021年增长了16.9%。
针对未(wei)来中(zhong)国内地业务(wu)进展(zhan)及计划，公司(si)管理层表示，由(you)于目(mu)前香港的资金成本不低，投资的内地物业IRR（Internal Rate of Return，内部(bu)收益率）须达到10%-15%的较高水平(ping)。报告期内，领展(zhan)完成了对七(qi)宝万科广场余下(xia)50%权益的收购，这对于领展(zhan)的业绩稳(wen)定有一定的裨益。与此同(tong)时，领展(zhan)还在寻觅新的投资机会。
内地物业估值约352亿港元(yuan)
作为亚洲市值最大及最具流动性的房地产投资信(xin)托基金（REIT），领展(zhan)于2005年11月25日在香港联交所(suo)上市交易。
财报显示，去年领展(zhan)房托收益按年增长了11%至135.78亿港元(yuan)；去年度扣除与基金单位(wei)持(chi)有人交易前应占(zhan)年内亏(kui)损(sun)约20亿港元(yuan)，前一个年度录(lu)得盈利约154.5亿港元(yuan)。其中(zhong)，物业收入净额增长9.5%至100.7亿港元(yuan)，主要来自去年3月收购的新加坡资产，以及于上一个财政年度完成收购澳洲及中(zhong)国内地物业之(zhi)全年贡献(xian)。
在内地市场上，受(shou)惠(hui)于零售资产表现改善、以及两项新收购的物流资产及完成收购七(qi)宝万科广场余下(xia)50%股权带来新收益贡献(xian)，领展(zhan)内地物业组合收益总额及物业收入净额分别按年上升6.3%及10.6%（以人民币计算），总估值为352.33亿港元(yuan)，较上一财年增加了6500万港元(yuan)。
报告期内，内地零售物业组合租用率达96.6%，续租租金调(diao)整率转负为正，录(lu)得2.8%。主要原(yuan)因(yin)为位(wei)于深圳福田中(zhong)心区的领展(zhan)中(zhong)心城地库层实施策略性租务(wu)安排，原(yuan)来的主要商户已被更换，从而成功(gong)带动租金上升。
在香港，物业组合收益总额及物业收入净额分别按年增长2.2%及0.1%，主要原(yuan)因(yin)为香港停车(che)场业务(wu)改善，惟部(bu)分增长被疲弱的办(ban)公室业务(wu)表现抵(di)消(xiao)。零售物业方面，租用率维持(chi)在98%的高水平(ping)；期内续租租金调(diao)整率升至7.9%，租金对销售额比例维持(chi)在12.6%的健康及可持(chi)续水平(ping)。
海外物业组合方面，领展(zhan)的资产遍及澳洲、新加坡及英国，期内收益及物业收入净额分别为17.42亿元(yuan)及11.88亿元(yuan)，增长168.8%及约204%，主要来自新加坡资产的全年贡献(xian)。
回顾期内，集团的总负债比率由(you)24.2%降至23.5%。于2024年3月31日的总负债（面值）为600亿元(yuan)，净负债比率保持(chi)在19.5%的低水平(ping)。
采写/整理：南都湾财社(she)记者 王艳玲