作者 | 曹安浔
编(bian)辑 | 周智宇
得道者多助，陷于多事之秋的万科，等来了楼(lou)市的春风。
4月30日，最高(gao)层定调地产，新提(ti)出消化存量房产、优化增量住房。随后，作为楼(lou)市政策风向标的北京，出台(tai)新政，宣布符合要求(qiu)的居民，可在五(wu)环外新购一(yi)套住房。
这进一(yi)步强化了市场对接(jie)下来政策放松的预期，等待楼(lou)市“小阳春”多时的地产大佬们，可以松口气了。
对正在努力走出当下困境的万科而言，这无疑是个神助攻(gong)。交付、结算高(gao)峰(feng)期的到来，以及(ji)当下市场的弱(ruo)复苏之态，让万科一(yi)季报承压。万科也(ye)正处于其成立(li)以来，未曾有过的危机之中。
面对当下境遇(yu)，万科董事会(hui)主席郁亮在4月30日的股东大会(hui)上也(ye)不再像过去两年一(yi)样，大谈市场前景。而是将话题聚焦(jiao)在了接(jie)下来万科要怎么做，如何度过眼下难关，以及(ji)成功走向行(xing)业发展的新阶段。
无论是表态万科会(hui)坚(jian)定瘦身，调整融资模式，降解风险(xian)，还是将聚焦(jiao)综合住区开发、物业服务(wu)、租赁公(gong)寓三大主业，都表明，经历了此轮(lun)行(xing)业深刻调整后，郁亮和一(yi)众万科管理层对于接(jie)下来的路，有了更清晰的思考。
随着政策上不断(duan)有利好释出，万科也(ye)能够抓(zhua)住眼前的窗口期。假以时日，它也(ye)有希望像31年前一(yi)样，做好“减法”，在全新的细分赛道上，成为行(xing)业里的标杆。这也(ye)是企业穿越周期，成为百(bai)年老店的必(bi)经之路。
闯关
归(gui)母(mu)净利润首次季度为负，经营活(huo)动产生的现金(jin)流(liu)量净额也(ye)为负值，万科交出的这份一(yi)季报，真(zhen)切反(fan)映了万科当下遇(yu)到的难题，以及(ji)当下房企面对行(xing)业调整遭遇(yu)的挑战。
当然，这份一(yi)季报一(yi)定程度上受房地产行(xing)业本身周期的影响。开源证券指出，受地产开发业务(wu)结算规模和结算毛利率下降拖累，导致万科短(duan)期业绩承压。
万科管理层也(ye)承认，当下确(que)实遇(yu)到了阶段性经营性困难，流(liu)动性短(duan)期承压。不过，对于目前的困难，郁亮也(ye)有了解题之法。
股东大会(hui)上，郁亮表示，公(gong)司已制定瘦身健体一(yi)揽子方案，会(hui)统筹好降负债和高(gao)质量发展，让公(gong)司重(zhong)新走到可持续的轨(gui)道上，在房地产新发展阶段继续领先(xian)领跑。
具(ju)体而言，万科将分两步走。第一(yi)阶段坚(jian)定瘦身，调整融资模式，降解风险(xian)；第二阶段，则是聚焦(jiao)主业，做精(jing)业务(wu)，成为行(xing)业产品(pin)标杆、服务(wu)标杆。
按照万科规划，未来两年削减付息债务(wu)1000亿元以上，未来五(wu)年付息负债总规模要降一(yi)半以上；在融资模式上，也(ye)要从过去统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。
此外，除了综合住区开发、物业服务(wu)、租赁公(gong)寓三大主业，万科将退出其他(ta)业务(wu)，清理和转让非主业的财务(wu)投资。坚(jian)决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。
正如万科总裁祝九胜此前所说，融资模式一(yi)夜之间转换过来还是有难度，好在合作银行(xing)给了万科1-3年的转换期来慢慢转换。如今，万科则需要把握住当下的窗口期，完成债务(wu)上的压降。
从一(yi)季度来看(kan)，得益于银行(xing)支持和自身努力，万科的融资已逐渐好转。祝九胜在股东大会(hui)上介绍了如何应对阶段性流(liu)动性挑战，除了目前已有59个项目申请纳入白(bai)名单，万科还将大力推进经营性物业贷和银团贷款。
今年以来，万科已新增融资提(ti)款168亿，境内新增融资平均(jun)成本3.33%，公(gong)司银行(xing)端的融资渠道保持通(tong)畅。祝九胜也(ye)对融资后续进展充满信心。
第一(yi)阶段的降负债、瘦身，并非说万科就不发展了。其目的，是为了将手头有限的资源，聚焦(jiao)在三大主业上。
郁亮表示，瘦身健体一(yi)揽子方案的目标，是个进取的方案。也(ye)是要让各(ge)位股东看(kan)到一(yi)个更健康(kang)的万科、更有未来的万科，而不是一(yi)个光降负债，降完以后奄奄一(yi)息的万科。目的是为了第二阶段打基础。
在郁亮看(kan)来，未来房地产高(gao)质量发展的主要内容是好房子、好社区、好服务(wu)。万科聚焦(jiao)的三大业务(wu)，市场有前景，社会(hui)有需求(qiu)。居民的居住条件改善、租赁住房、物业服务(wu)的需求(qiu)空间和前景仍然广阔，这些(xie)业务(wu)万科更有优势。
万科要做的，则是在做完减法后，重(zhong)新出发。
化蛹
印象中，这是万科历史上第二次提(ti)出“聚焦(jiao)主业”的说法了。
上一(yi)次还是31年前。彼时的万科业务(wu)涉猎颇广，饲(si)料、服装、家电(dian)和贸易等等几乎什么都做，如果(guo)不是创始人王石提(ti)出万科要做减法，专注于住宅地产业务(wu)，也(ye)不会(hui)有如今这个靠(kao)着专业化能力走天下的万科。
王石也(ye)在后来回忆起(qi)这次做减法时表示，一(yi)个企业要把注意力放在核心业务(wu)和自己的核心优势上，因为偏离(li)航向而失败的例子太多了。不懂得放弃就永远什么也(ye)得不到，做减法有时候(hou)比做加法更重(zhong)要。
现在的万科，也(ye)到了“舍得”的时候(hou)。白(bai)银时代(dai)，为探索地产行(xing)业发展的“第二增长曲线”，万科做起(qi)了加法，摸索着多元化业务(wu)，从住宅开发商向城(cheng)市配套服务(wu)商进行(xing)转变。
如今，外部的行(xing)业压力和内部的要求(qiu)，让万科又主动做起(qi)了“减法”，让自己在专业能力上能够打磨得更精(jing)，这也(ye)是过去三十多年来，万科能够成为万科的原(yuan)因。
万科要从自己最优势的地方着手，才能够破开束缚(fu)着它的茧，在地产的新阶段里自在飞翔。
能否(fou)化危为机，变中求(qiu)胜，就看(kan)房企能否(fou)勇于突破，自我(wo)革新了。
万科也(ye)希望能够再次做出对的战略(lue)抉择，谋定未来几十年的稳健经营。这需要咬牙前行(xing)的勇气，纵览全局的战略(lue)敏感，更需要自身的经营基础。
对此，万科已经做好了一(yi)定准备。财报显示，万科一(yi)季度的经营服务(wu)业务(wu)营收达(da)到109.5亿元，同比增长12%。
伴随着经营服务(wu)的良好势头，一(yi)季度内，万科经营性业务(wu)实现多赛道REITs突破。
就在股东大会(hui)的同一(yi)日，中金(jin)印力REIT在深圳证券交易所上市。郁亮更是特(te)意在朋友圈分享了这条喜(xi)讯，并表示今天印力REIT上市，标志着万科持有经营性业务(wu)增添了一(yi)条由重(zhong)转轻的通(tong)道，这是一(yi)个成功的开始。
同时，今年3月，万科旗下万纬物流(liu)REIT也(ye)正式于交易所挂(gua)网，再加上积极申报中的租赁住房泊寓REIT，万科有望成为业内唯一(yi)一(yi)家实现三种经营性REITs突破的企业。
这也(ye)是房地产走向新的发展阶段，适应新旧周期过渡，实现新旧模式转换的一(yi)条必(bi)经之路。通(tong)过加速转向不动产的经营者，让自己在应对行(xing)业周期变换时，在经营业绩上有更稳的压舱石。
这一(yi)路注定不易。所幸，郁亮和万科还有很多同路人的支持。
深铁董事长、万科董事会(hui)副(fu)主席辛杰在此次股东大会(hui)上再次发声力挺(ting)万科，称作为万科公(gong)司的长期股东，深铁集团的态度和立(li)场一(yi)直没有变，会(hui)一(yi)如既往支持万科的良性发展，不会(hui)因市场波动而动摇。
此前，郁亮则刚与GIC庆祝了双方合作二十周年，他(ta)们曾合作了上海七宝(bao)万科广场等标杆项目，见证了彼此在中国(guo)的成长；兴业银行(xing)则在3月20日与万科子公(gong)司签署了14亿的贷款合同，表达(da)对万科的坚(jian)定支持。
而在政策风向转变中，市场也(ye)对地产明显有了更加积极的态度。日前，瑞银地产首席分析(xi)师John Lam一(yi)改过去三年对中国(guo)房地产的悲观(guan)态度，变得更加乐(le)观(guan)。他(ta)在一(yi)份报告中预期，万科的毛利率会(hui)在2025年恢复到20%，毛利润和核心净利润会(hui)在2025年迎来拐点，止跌回升。
接(jie)下来，我(wo)们也(ye)会(hui)看(kan)到一(yi)个和以前大不一(yi)样的万科。在股东、银行(xing)等同路人的支持下，它将在荆棘中开辟新路，焕然新生。
作为房企“优等生”，万科若能闯关成功，找到地产下半场的发展正轨(gui)，对于行(xing)业来说，都是鼓舞人心的事。