“每次政策利好都会推动一波成交(jiao)，这次也是一样，尤其是对(dui)于置换的客户来说(shuo)，这两天周末的看房量比上(shang)周末又增加近20%。”
近日，上(shang)海、广(guang)州、深圳(chou)相继宣(xuan)布调整优化房地产政策措施，特别是房贷(dai)政策的调整引起市(shi)场(chang)关(guan)注。据不完全统计，截(jie)至5月底，已经有近25个省(sheng)市(shi)明确下(xia)调首套房、二套房首付比例，除了一线城市(shi)上(shang)海、深圳(chou)外，其他省(sheng)市(shi)均调整至15%、25%。
在易居研(yan)究院研(yan)究总监严跃进看来，深圳(chou)最(zui)低首付比例为20%，和上(shang)海一致，这说(shuo)明一线城市(shi)正全面进入降首付、降利率(lu)的重(zhong)要阶段，对(dui)后续构建全方位宽松的房贷(dai)政策环境具有积极的作用(yong)。在住房信贷(dai)新政逐步得到落实(shi)后，上(shang)海和深圳(chou)楼市(shi)出现哪些变化？为此，证(zheng)券时报(bao)记者对(dui)两地市(shi)场(chang)进行了实(shi)探。
售楼中心熙熙攘攘
6月1日，证(zheng)券时报(bao)记者来到上(shang)海浦东中环和外环之间的某在建楼盘售楼处，只见(jian)售楼大厅人声鼎沸。由(you)于参观人数过多，工作人员难以抽身，看房者被要求在前台登记后，等(deng)待(dai)“凑足一拨人”，才可以被带进样板房。
据工作人员介绍，该楼盘在今年3月首次开盘后，剩下(xia)一批房源可以直接认购。二次开盘涉(she)及的几栋洋(yang)房和高(gao)层，预计在下(xia)个礼(li)拜开始认筹，目前正处于建档阶段。
“现在看起来，二开也是要摇号。其中，高(gao)层边套户型最(zui)为抢手，估计中签率(lu)在50%左右；洋(yang)房的房源总体很少，尤其是大户型洋(yang)房的中签率(lu)可能更(geng)低。”该工作人员称。
值得注意的是，由(you)于该楼盘为外环内新房且单价(jia)较高(gao)，属于中端改善型小区，主(zhu)要吸(xi)引的是置换而非刚需群体。
尽管看房现场(chang)一片热闹，成交(jiao)情(qing)况却(que)不容乐观。记者查询上(shang)海市(shi)房地产交(jiao)易中心的一手房信息发现，该楼盘今年3月开售的总套数292套，其中已售总套数165套，可售总套数127套，去化率(lu)不到60%。
（上(shang)海浦东中环和外环之间的某在建楼盘工地。陈雨康/摄）
（上(shang)海浦东中环和外环之间的某在建楼盘售楼大厅。陈雨康/摄）
同一天，上(shang)海浦东外环外的另一在建楼盘则(ze)更(geng)显(xian)得门庭若市(shi)。记者走进售楼中心看到，预约看房的队伍已排到大门口。据了解(jie)，由(you)于每平方米单价(jia)最(zui)低接近5万元，且地处外环外，该楼盘主(zhu)要吸(xi)引年轻刚需人群。
“我们5月份已经开盘了，现在10楼以下(xia)的基本上(shang)卖完了，只剩下(xia)10楼以上(shang)的高(gao)层。”样板房内驻守的工作人员介绍道，从户型来看，100多平方米三室的户型比较畅销，80多平方米的小户型则(ze)相对(dui)冷门。
另一位工作人员表(biao)示，当天签约的套数接近10套。5月27日上(shang)海调整住房限购政策后，看房人数明显(xian)增多，成交(jiao)情(qing)况也略有提(ti)升。
记者查询上(shang)海市(shi)房地产交(jiao)易中心的信息发现，该楼盘在5月中上(shang)旬开盘，总套数338套，其中已售73套，可售总套数265套，去化率(lu)仅22%。
看房者薇薇安告(gao)诉记者，她属于非沪籍单身人士(shi)，目前考虑购买(mai)外环外新房或外环内二手房，但正在二者之间犹豫。“最(zui)近看的外环外新房普遍地段较偏，通勤只能自驾，且高(gao)层住宅得房率(lu)低，将来接父母来住会显(xian)得拥挤。而外环内‘老破小’虽然交(jiao)通便利，但流动性差，且父母也不太支持购买(mai)‘老破小’，说(shuo)‘还不如老家’。”
（上(shang)海浦东外环外的某在建楼盘售楼大厅。陈雨康/摄）
（上(shang)海浦东外环外的某在建楼盘售楼处排起长龙。陈雨康/摄）
“哥，太仓的房子还考虑吗(ma)？太仓南站附近，现在上(shang)海的公积金可以还江苏(su)的房贷(dai)了……”6月1日清晨，“沪漂”小秦被房产中介的电话吵(chao)醒。他仍记得，几年前太仓开通直达上(shang)海的高(gao)铁(tie)，使(shi)它成为昆山之后最(zui)适合跨省(sheng)通勤的环沪城市(shi)，太仓楼盘的宣(xuan)传(chuan)单便源源不断地涌入上(shang)海的各大地铁(tie)站。此后，小秦便时不时收到太仓当地楼盘或中介打来的电话。
不过，随着近两年楼市(shi)愈发低迷且上(shang)海限购政策不断松弛，太仓楼盘打来电话的频率(lu)越来越低。近日上(shang)海发布了《关(guan)于本市(shi)住房公积金提(ti)取偿还长三角异地住房公积金贷(dai)款有关(guan)政策的通知(zhi)》，明确在一定条件下(xia)购房者可以提(ti)取上(shang)海公积金来支付江浙皖三地的购房贷(dai)款。
“现在上(shang)海限购政策已经逐步放(fang)开，单身非户籍人士(shi)可购买(mai)外环外新房和二手房以及外环内二手房，环沪地区的吸(xi)引力正不断下(xia)降。”小秦说(shuo)，“当然，价(jia)格还是环沪城市(shi)有绝对(dui)的优势，上(shang)海外环一房的总价(jia)，可以换昆山、太仓的两房乃至三房，且高(gao)铁(tie)通勤也比较方便。但我暂时不会考虑环沪城市(shi)的房子。”
加速入市(shi)步伐
而在深圳(chou)市(shi)场(chang)，今年5月可以说(shuo)是近几年来深圳(chou)楼市(shi)政策出台最(zui)密集的一个月，包括(kuo)实(shi)行“分区调控”、部分区域(yu)非深户社保(bao)年限缩短至1年、跨行“带押过户”资(zi)金免(mian)费监管、下(xia)调公积金房贷(dai)利率(lu)、下(xia)调首付比例和商贷(dai)利率(lu)等(deng)。
乐有家研(yan)究中心数据监测显(xian)示，5月深圳(chou)一手住宅网签2009套，全市(shi)过户成交(jiao)3963套二手住宅，环比下(xia)跌5%，同比上(shang)涨42%。不过，所有门店交(jiao)易数据显(xian)示，5月签约的二手住宅套数环比上(shang)涨超30%，同比上(shang)涨超110%。从门店成交(jiao)数据来看，5月深圳(chou)二手房市(shi)场(chang)比4月更(geng)好。近3个月，深圳(chou)二手房全月网签水平均维(wei)持在5000套左右，虽有波动但基本接近“荣枯线”水平，可见(jian)市(shi)场(chang)交(jiao)易量渐趋稳(wen)定。与逐步回归正常(chang)的交(jiao)易量相比，价(jia)格继续小幅下(xia)挫(cuo)。5月深圳(chou)二手房成交(jiao)价(jia)格为每平方米6.27万元，环比下(xia)跌1.3%，对(dui)比4月跌幅有所收窄。
从业8年多的深圳(chou)经纪人小陈最(zui)近几天都在忙(mang)着把首付比例和利率(lu)下(xia)调的消息发给有买(mai)房和换房需求的客户。“每次政策利好都会推动一波成交(jiao)，这次也是一样，尤其是对(dui)于置换的客户来说(shuo)，这两天周末的看房量比上(shang)周末又增加近20%。”小陈告(gao)诉记者，“不过，对(dui)于置换客户来说(shuo)，首付比例带来的影响不大，他们更(geng)关(guan)心的是价(jia)格。”
（二手房门店的笋盘信息。吴(wu)家明/摄）
在深圳(chou)南山长岭(ling)陂地铁(tie)站附近的一处新房项目，营销经理表(biao)示自从深圳(chou)宣(xuan)布首付比例下(xia)调之后，客户到访量就明显(xian)增多，由(you)于项目是准现楼状态加上(shang)开盘当天折(she)扣最(zui)低达到86折(she)左右，开盘当天购房者就非常(chang)踊(yong)跃，直到晚上(shang)选房还没有结束。有参与的购房者表(biao)示，对(dui)于“性价(jia)比”较高(gao)的房源，新政会加速自己的入市(shi)的信心和步伐。而处在限购“放(fang)松”区域(yu)的深圳(chou)龙岗(gang)区，记者看到一处正准备开盘的新房项目正在布置现场(chang)，销售人员也告(gao)诉记者，目前认筹的情(qing)况好于预期，但开盘折(she)后价(jia)格已经几乎回到2019年的水平。
（深圳(chou)龙岗(gang)区，一处正准备开盘的新房项目正在布置现场(chang)。吴(wu)家明/摄）
记者发现，最(zui)近有龙岗(gang)和龙华(hua)区的新房发布海报(bao)称，6月1日开始将回收部分折(she)扣。对(dui)此，业内人士(shi)表(biao)示，收回折(she)扣只是开发商常(chang)用(yong)的‘逼定’手段，就是催促(cu)客户下(xia)定金。实(shi)际上(shang)现在的深圳(chou)新房项目楼盘都在抓住机会推货。“只要购房者愿(yuan)意买(mai)，该有的优惠还是会想办法给到。虽然市(shi)场(chang)好起来了，但整体还不如去年行情(qing)。”龙华(hua)区一处新房项目的营销负责人告(gao)诉记者。
（深圳(chou)一处新房营销中心，许多购房者正在咨询。吴(wu)家明/摄）
市(shi)场(chang)有望进入政策兑(dui)现期
5月，监管部门落地多项举措，包括(kuo)降低首付比例下(xia)限、取消首套和二套房贷(dai)利率(lu)下(xia)限、降低公积金贷(dai)款利率(lu)、设立3000亿元保(bao)障性住房再贷(dai)款支持各地收购房企已建成未出售的商品房等(deng)。
根(gen)据中国房地产指数系统百城价(jia)格指数对(dui)全国100个城市(shi)新建、二手住宅销售市(shi)场(chang)及50个城市(shi)租赁市(shi)场(chang)的调查数据，今年5月百城二手住宅平均价(jia)格为每平方米14870元，环比下(xia)跌0.70%，已连续25个月环比下(xia)跌，当前业主(zhu)“以价(jia)换量”带动百城二手住宅价(jia)格继续下(xia)探，市(shi)场(chang)成交(jiao)整体延续3、4月活跃态势，规模维(wei)持一定水平。百城新建住宅平均价(jia)格为每平方米16396元，环比上(shang)涨0.25%，同比上(shang)涨1.33%。受部分城市(shi)优质改善项目入市(shi)带动，百城新建住宅价(jia)格环比结构性上(shang)涨。
中指研(yan)究院认为，总体来看当前各地方政府正积极落实(shi)“5·17楼市(shi)新政”，预计多数城市(shi)首付比例将下(xia)调至政策下(xia)限，并取消房贷(dai)利率(lu)下(xia)限。展望未来，随着核心一二线城市(shi)逐步落实(shi)各项举措，接下(xia)来市(shi)场(chang)有望进入政策兑(dui)现期，但市(shi)场(chang)恢复节奏仍依赖于居民收入预期的转变。同时，若地方国企收储已建成未售商品房等(deng)消化存量的政策能够较快落地，也将对(dui)改善房企现金流，化解(jie)行业风险起到积极作用(yong)。
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