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| 广钢新城(cheng)二手(shou)房占市(shi)场主流地(di)位 |
文/图羊城(cheng)晚报记者徐炜伦
6月底，广州市(shi)荔湾区广钢新城(cheng)一宗住宅用地(di)——鹤洞路以南AF040134地(di)块，经过12轮竞价被保利发展竞得，曾被称作“新房绝版”的广钢新城(cheng)板(ban)块再(zai)次受到市(shi)场关注。据(ju)了解，广钢新城(cheng)的楼盘(pan)最早于2015年开售，板(ban)块发展近10年，已建成多个成熟小区，二手(shou)房市(shi)场占据(ju)主流，在(zai)2020年后(hou)的楼市(shi)高峰期(qi)间，该(gai)板(ban)块房价一路看涨，而今楼市(shi)进入到深度调整期(qi)，该(gai)板(ban)块二手(shou)市(shi)场行情(qing)重回理性，供需双方博弈加剧，业主让价促(cu)成交案例增多。
中介：降价业主增多，成交量比较可(ke)观
近日，羊城(cheng)晚报记者走(zou)访了广钢新城(cheng)板(ban)块内的多间中介门(men)店，梳理各门(men)店贴出的房源信息后(hou)了解到，目前广钢新城(cheng)内二手(shou)房整体价格(ge)在(zai)4万元/平方米上下，而较早建成的小区有不少房源价格(ge)为“3万字头”，接近当年的开盘(pan)价。该(gai)片区内一家中原地(di)产的经纪人告诉记者：“现(xian)阶段广钢新城(cheng)大部分小区房源都出现(xian)了降价的情(qing)况(kuang)，这与(yu)全国的房地(di)产市(shi)场行情(qing)一致。”
贝壳平台数据(ju)显示，最近三年广钢新城(cheng)成交均价为5.19万元/平方米，2022年起(qi)该(gai)板(ban)块房价出现(xian)下探走(zou)势，但始终坚(jian)挺在(zai)“五万字头”，2023年第二季度起(qi)价格(ge)下探幅度增大，到了2024年第二季度，成交均价为4.24万元/平方米。业内人士(shi)认为，2020年后(hou)的楼市(shi)高峰期(qi)间，广钢新城(cheng)配套(tao)陆续落地(di)，不少房源“满五”（取得房产证满五年），成就(jiu)了当时繁荣的市(shi)场行情(qing)，2021年至2022年，多个小区成交均价达到了历史高位。
而今，购房者观望情(qing)绪依旧较浓(nong)，在(zai)“528新政”后(hou)更是出现(xian)了一批(pi)“不满二”（取得房产证不满二年）的房源，挂牌量持续上升，市(shi)场逐步向“买方”倾斜。“一些急售的业主，还会较大幅度地(di)降价，整体而言，各房源都有比较明显的议价空间。”上述房产经纪人表示。
不过，新政的实施和价格(ge)的调整对成交量的带动(dong)作用较为显著。德佑门(men)店一位经纪人向记者表示：“5月下旬开始，广钢新城(cheng)的市(shi)场氛围明显活跃起(qi)来，6月份板(ban)块整体的成交量都比较可(ke)观。”中原地(di)产一位经纪人表示：“以佣金业绩来看，广钢新城(cheng)内平均每家门(men)店约有30万元的业绩，而当前板(ban)块内的中介门(men)店有30多家，总业绩就(jiu)达到了一千万元。”该(gai)房产中介补充：“只要业主肯让步，房子就(jiu)能够卖出去。”
探因：一手(shou)房设计(ji)前卫，高性价比“抢客”
随着鹤洞路以南AF040134地(di)块被保利发展竞得，广钢新城(cheng)将迎来全新的一手(shou)楼盘(pan)，该(gai)地(di)块成交消(xiao)息一出，就(jiu)引起(qi)了广钢新城(cheng)业主的高度关注。该(gai)地(di)块在(zai)未扣除(chu)配建商(shang)业物业建筑面积的情(qing)况(kuang)下，成交楼面地(di)价约27105元/平方米，若扣除(chu)，地(di)块成交楼面地(di)价约28541元/平方米。“按照(zhao)地(di)价以及保利一贯的开盘(pan)优惠策略来估算，该(gai)全新楼盘(pan)首开价预计(ji)每平方米4万多元。”广钢新城(cheng)某中介门(men)店人士(shi)表示，这样的价格(ge)与(yu)当前板(ban)块内不少二手(shou)刚需房源形成了直接的竞争关系，“更何况(kuang)，广钢新城(cheng)内一些住宅小区的容积率较高，而新项(xiang)目容积率较低，在(zai)居(ju)住舒适度上就(jiu)拉开了差距。”
广钢新城(cheng)核心区内在(zai)售一手(shou)楼盘(pan)中海保利朗阅的一位销售人士(shi)表示：“当前，新楼盘(pan)的一个显著优势在(zai)户型方面，大部分新推(tui)出的项(xiang)目都采用了计(ji)容新规设计(ji)，实用率比前几年甚至十(shi)年前的产品都高出不少。”该(gai)销售人士(shi)表示，目前中海保利朗阅主推(tui)98-182的两房、三房户型，最低总价500万元起(qi)，“对比周边二手(shou)房，我们刚需产品约5万元单(dan)价的高性价比也是触(chu)动(dong)客户的优势之一。”
另据(ju)了解，同在(zai)荔湾区芳村(cun)一带、距广钢新城(cheng)仅两三公里路程的花地(di)湾板(ban)块在(zai)近两年推(tui)出了多个一手(shou)项(xiang)目，在(zai)高实用率的同时，还提供了较低的置(zhi)业门(men)槛，吸(xi)引了不少购房者。例如，保利和颂72平方米的户型参考总价不到320万元，部分单(dan)位不到300万元；中海浣花里71平方米三房参考总价305万元，万科理想花地(di)的部分刚需房源总价也是300多万元。
不过，随着广钢新城(cheng)中央公园的逐步开放及荔湾区商(shang)业配套(tao)的不断完善，不少房产中介人士(shi)还是对广钢新城(cheng)的楼市(shi)持看好态度，“一直以来，学校配套(tao)是客户选择广钢新城(cheng)的一个重要原因，如今眼见为实的公园落地(di)、周边白鹅(e)潭太古里、太古汇组成‘双太古’以及华润万象城(cheng)的加入，让荔湾区最紧缺的商(shang)业配套(tao)也将得到完善，未来广钢新城(cheng)的楼市(shi)竞争力(li)有望重新提振。”
