澎湃(pai)新闻(wen)记者(zhe) 栾晓娜
上海认真贯彻党中央、国务院部署，适(shi)应房地产市场供求关系的新变化，推动构建房地产发(fa)展新模式，更好满足居民刚性住房需求和多样化改(gai)善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发(fa)展。5月27日，市住房城乡建设(she)管理委、市房屋管理局、市规划(hua)资源局、市税务局等四部门联合印发(fa)《关于优化本市房地产市场平稳健康发(fa)展政策措施的通知》（以下简(jian)称《通知》）。
《通知》明(ming)确，上海将进一步优化住房限购政策、支持多子(zi)女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条新措施，更好满足居民多元化居住需求，促进本市房地产市场平稳健康发(fa)展。《通知》自2024年5月28日起施行。
一、调整优化住房限购政策
为满足合理住房需求，服(fu)务人才安居，促进职住平衡(heng)，《通知》明(ming)确差异化、分区域调整优化住房限购政策，具(ju)体而言：
一是缩短非沪籍(ji)居民购房所(suo)需缴纳社保或个税年限。将非沪籍(ji)居民购房所(suo)需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转(zhuan)型等重(zhong)点区域的非沪籍(ji)人才购房从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍(ji)人才购房继续执(zhi)行“连续缴纳满1年及以上”规定(ding)。
二(er)是扩大重(zhong)点区域非沪籍(ji)人才以及非沪籍(ji)单身人士购房区域。立足促进区域职住平衡(heng)，新城以及南北转(zhuan)型等重(zhong)点区域的非沪籍(ji)人才购房区域，扩大至所(suo)在(zai)区全域；非沪籍(ji)单身人士购房区域，扩大至外环内二(er)手住房。
三(san)是调整相(xiang)关政策口径。取消离(li)异购房合并计算住房套数规定(ding)，对夫妻离(li)异后购房的，不(bu)再按离(li)异前家庭计算拥有(you)住房套数。调整住房赠与规定(ding)，已赠与住房不(bu)再计入赠与人拥有(you)住房套数。
四是支持企业购房用于职工租住。对企业购买小户(hu)型二(er)手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在(zai)70平方米及以下的二(er)手住房）用于职工租住的，不(bu)再限定(ding)购买住房套数。
二(er)、支持多子(zi)女家庭合理住房需求
《通知》强调支持多子(zi)女家庭合理住房需求，在(zai)住房限购和信贷等方面采取支持措施。
一是增购1套住房。对二(er)孩及以上的多子(zi)女家庭（包括本市户(hu)籍(ji)和非本市户(hu)籍(ji)居民家庭），在(zai)执(zhi)行现有(you)住房限购政策基(ji)础上，可再购买1套住房。
二(er)是优化首套住房套数认定(ding)。优化多子(zi)女家庭在(zai)个人住房贷款中首套住房认定(ding)标准，减少购房利息负担。
三(san)、优化住房信贷政策
按照因城施策原则，调整本市新发(fa)放商业性个人住房贷款的有(you)关政策：
一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不(bu)低于相(xiang)应期(qi)限贷款市场报价利率（LPR）减45个基(ji)点（调整后，5年期(qi)以上房贷利率下限目(mu)前为3.5%），最低首付款比例调整为不(bu)低于20%。
二(er)是二(er)套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不(bu)低于相(xiang)应期(qi)限贷款市场报价利率（LPR）减5个基(ji)点（调整后，5年期(qi)以上房贷利率下限目(mu)前为3.9%），最低首付款比例调整为不(bu)低于35%；自贸区临港新片区以及嘉(jia)定(ding)、青浦、松江、奉贤、宝山、金(jin)山6个行政区全域继续实行差异化政策，二(er)套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不(bu)低于相(xiang)应期(qi)限贷款市场报价利率（LPR）减25个基(ji)点（调整后，5年期(qi)以上房贷利率下限目(mu)前为3.7%），最低首付款比例调整为不(bu)低于30%。
四、优化住房公积金(jin)个人贷款政策
进一步发(fa)挥住房公积金(jin)个人贷款支持居民合理住房需求的作用，优化住房公积金(jin)个人贷款政策。
一是提高(gao)贷款额度。对购买首套住房的职工，个人公积金(jin)（含补充公积金(jin)）最高(gao)贷款额度调整至80万元，家庭公积金(jin)（含补充公积金(jin)）最高(gao)贷款额度调整至160万元。多子(zi)女家庭贷款购买首套住房，最高(gao)贷款额度在(zai)此基(ji)础上上浮20%政策不(bu)变，即最高(gao)可达192万元。对购买第二(er)套改(gai)善型住房的职工，个人公积金(jin)（含补充公积金(jin)）最高(gao)贷款额度调整至65万元，家庭公积金(jin)（含补充公积金(jin)）最高(gao)贷款额度调整至130万元。
二(er)是降低首付款比例。申请公积金(jin)贷款购买首套住房的，最低首付款比例调整为20%；申请公积金(jin)贷款购买第二(er)套改(gai)善型住房的，最低首付款比例调整为35%，所(suo)购住房在(zai)自贸区临港新片区以及嘉(jia)定(ding)、青浦、松江、奉贤、宝山、金(jin)山6个行政区的，最低首付款比例调整为30%。
五、支持居住困(kun)难(nan)家庭改(gai)善居住条件
《通知》提出支持居住困(kun)难(nan)家庭改(gai)善居住条件，对符(fu)合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期(qi)间过渡租房、装修搬(ban)家等适(shi)度补贴，
一是补贴对象。自《通知》施行之日起，在(zai)一年内出售(shou)外环内2000年前竣工、建筑面积在(zai)70平方米及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所(suo)在(zai)区房地产交易中心申请补贴。
二(er)是补贴标准。按出售(shou)住房建筑面积实行分档定(ding)额补贴，建筑面积30平方米以下的，每套补贴标准2万元；住房建筑面积30～50平方米的，每套补贴标准2.5万元；住房建筑面积50～70平方米的，每套补贴标准3万元。在(zai)取得新购一手住房不(bu)动产权证书后领取补贴。
六(liu)、优化土地和住房供应
《通知》明(ming)确，上海将进一步优化土地和住房供应。充分发(fa)挥城市总规的统领作用，合理把握区域规划(hua)时序和开发(fa)节奏、结构，着力提升(sheng)土地资源配置效率，根据区域基(ji)础设(she)施、公共配套、产业发(fa)展、市场需求等，实现高(gao)质量精准供地。完善房地联动机制，差异化调整优化中小套型住房面积标准和比例要(yao)求，支持区域统筹、总体平衡(heng)，更好促进区域人口、土地、住房协调发(fa)展。
七、多举措保障住房民生
根据《通知》规定(ding)，上海还将建立健全住房保障体系，探索通过国有(you)平台公司等主体收购、趸租适(shi)配房源，优化住房保障供给；加快推进“两旧一村”改(gai)造等城市更新，多渠道改(gai)善广大人民群(qun)众的居住条件和环境质量；提升(sheng)住房品质，支持建设(she)绿色、低碳、智(zhi)能、安全的好房子(zi)。同时，加强监测监管房地产市场，维护(hu)房地产市场秩序。
上海将坚持因城施策，适(shi)应房地产市场供求关系的新变化，满足人民群(qun)众对优质住房的新期(qi)待，统筹存量和增量、市场和保障，多措并举保持房地产市场平稳运行，推动构建房地产发(fa)展新模式，促进房地产高(gao)质量发(fa)展。
八、部分专家观点
上海市房地产行业协会秘书长蒋慰如表示，新政优化本市房地产市场平稳健康发(fa)展政策措施，充分体现综合施策、精准施策。一是统筹市场和保障、存量和增量，出台包括优化供给、增加需求、保障民生等方面的政策措施，更好满足居民刚性住房需求和多样化改(gai)善性住房需求。二(er)是针对当前本市房地产市场的基(ji)本情况(kuang)和阶段性特点，充分体现区域性、差异化和精准性，体现问题导向，有(you)利于更好引导市场预期(qi)，增强市场信心，促进本市房地产市场平稳健康发(fa)展。
“新政聚焦多措并举支持以新市民和青年家庭为主的合理住房需求。”上海师范大学(xue)房地产与城市发(fa)展研究中心主任(ren)崔光灿(can)分析道：一是优化住房限购政策。包括缩短非沪籍(ji)居民家庭以及单身人士购房缴纳社会保险或个人所(suo)得税的年限，优化购房区域，取消离(li)异购房限制，完善住房赠与管理。二(er)是调整住房信贷政策。保持差异化住房信贷政策框架，进一步调降首付款比例和房贷利率下限，降低居民购房门槛、减轻房贷利息负担。三(san)是支持多子(zi)女家庭购房。包括在(zai)现有(you)住房限购政策基(ji)础上，增购1套住房，优化首套住房认定(ding)标准，减少购房利息负担。同时，允许企业单位(wei)购买二(er)手存量住房，用于作为职工居住，鼓励企业尽责，为青年职工、引进人才提供安居支持。
上海易居研究院研究总监严跃进表示，上海此次统筹存量和增量，对二(er)手房盘活、认购等落实较多创新政策。同时，在(zai)“以旧换新”政策方面，提出补贴模式。在(zai)主城区老旧小住房消化同时，有(you)力支持居住困(kun)难(nan)家庭改(gai)善居住条件。
上海中原地产分析师卢文曦表示，新举措进一步优化了(le)信贷政策，利率降低可以缓解(jie)月供负担。对于二(er)套房的房贷利率从4.25%（非差异化地区）降低到3.9%。按最新利率计算，等额本息方式还款，贷款100万，30年，月供为4717元，总利息支出69.80万元，比原先分别减少约(yue)202元和7.3万元。金(jin)融政策组合会让购房者(zhe)切实降低购买成本。这一系列(lie)新举措会进一步强化楼(lou)市企稳的心理预期(qi)，对刚需和改(gai)善性买家都释放出友好信号，预计6月楼(lou)市成交量有(you)望企稳回升(sheng)。
本期(qi)编辑 邹(zou)姗