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中新经纬5月28日电 题：上海(hai)楼市新政为一线城市“打样”
作者 丁(ding)祖昱 上海(hai)易居房(fang)地产研究院(yuan)执行院(yuan)长、克(ke)而瑞集团董事长
5月27日晚，上海(hai)市住房(fang)城乡建设管理委等四部门(men)联合(he)印发(fa)《关于优化本市房(fang)地产市场平稳(wen)健康发(fa)展政策措施的通知》(下称《通知》)明确优化住房(fang)信贷政策，降低首付比例和房(fang)贷利率。
调整后首套房(fang)首付比例20%，二套房(fang)最低30%，首套房(fang)房(fang)贷利率最低可达3.5%，二套最低可达3.7%。
至此，上海(hai)成为首个跟进“5·17新政”的一线城市。
上海(hai)信贷新政调整及时(shi)、到位
2024年5月17日，央行下调首付比5个百分(fen)点，调整后首套最低首付比例15%、二套25%；取消首套和二套房(fang)利率下限，并(bing)下调公(gong)积金贷款利率0.25个百分(fen)点，调整后5年以上首套房(fang)公(gong)积金贷款利率为2.85%。
在这之后，多地宣布调整房(fang)贷政策，但(dan)作为一线城市的北(bei)上广(guang)深尚未跟进。
上海(hai)作为率先呼应“5·17新政”，对限购、限贷、利率等政策进行调整的一线城市，无论从下降幅度，还是从落地实施速度来看，此次新政都可谓(wei)“及时(shi)雨”。尤其是对自住刚需(xu)及改善(shan)需(xu)求的购房(fang)者来说，无论是首付比例的下降还是房(fang)贷利率的调整，都较大(da)程度降低了购房(fang)门(men)槛。
具体来看，首付比例基本接(jie)近国(guo)家规(gui)定的底线，由首套30%、二套最低40%分(fen)别降为20%、最低30%。房(fang)贷利率下限也出现了大(da)幅调整由首套LPR(贷款市场报价利率)-10BP(基点)、二套最低LPR+20BP降为首套LPR-45BP、二套最低LPR-25BP。
需(xu)要注意的是，2023年12月14日，上海(hai)曾和北(bei)京(jing)同日发(fa)布优化调整购房(fang)政策公(gong)告(gao)，内容包括降首付、降利率、调整普(pu)通住房(fang)标准等，此次新政是在之前的基础上进一步下降。2023年12月14日前，上海(hai)首套房(fang)贷利率为LPR+35BP，在此次调整为LPR-45BP后，前后不足(zu)半年的时(shi)间累计调整幅度已达80BP。
在此可做参(can)考的是，5年期及以上LPR自2019年8月20日起发(fa)布至今也仅累计下降90BP。
可见，此次上海(hai)新政中的信贷部分(fen)政策调整又及时(shi)又到位。
主要利好(hao)非沪籍单身买房(fang)人群
从此次限购政策调整来看，主要利好(hao)非沪籍单身买房(fang)人群。
首先是缩(suo)短非沪籍居民购房(fang)所需(xu)缴纳社保(bao)或个税年限，从原本的“531”改成“321”。即：将非沪籍居民购房(fang)所需(xu)缴纳社保(bao)或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北(bei)转(zhuan)型等重点区域的非沪籍人才购房(fang)相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片(pian)区的非沪籍人才购房(fang)继续执行“连续缴纳满1年及以上”规(gui)定。
随后是扩(kuo)大(da)重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房(fang)区域，将新城以及南北(bei)转(zhuan)型等重点区域的非沪籍人才购房(fang)区域，扩(kuo)大(da)至所在区全域；非沪籍单身人士购房(fang)区域，扩(kuo)大(da)至外环内二手住房(fang)。
调整后，非沪籍单身人士购房(fang)区域为外环外(崇明区除外)及外环内二手住房(fang)。
近年来，房(fang)地产市场正逐步回归不限购时(shi)代，越来越多城市全面取消限购，截至目前，除了海(hai)南省以外，尚未全面取消限购的城市只(zhi)剩下北(bei)上广(guang)深和天津(jin)5个城市。
2024年初，4个一线城市曾集体限购松绑，当时(shi)深圳就已调整为“非深圳户籍，无论是家庭、单身、离异，社保(bao)缴纳要求从5年减为3年”。
随后，4月30日北(bei)京(jing)市住建委发(fa)布《关于优化调整本市住房(fang)限购政策的通知》，提出在执行现有住房(fang)限购政策的基础上，允(yun)许已拥有住房(fang)达到限购套数(shu)的居民家庭，到五环外新购一套住房(fang)。
从近期热(re)点城市限购松绑及目前仍(reng)执行限购的重点城市政策对比来看，我们认为，此次上海(hai)限购政策调整力度稍弱，基本与(yu)2024年初的深圳持(chi)平，但(dan)也符合(he)上海(hai)一贯稳(wen)健的调控(kong)方式。
支持(chi)困难家庭改善(shan)居住条件
此次上海(hai)新政共有九条政策措施，涉及调整优化住房(fang)限购政策、支持(chi)多子女(nu)家庭合(he)理住房(fang)需(xu)求、优化住房(fang)信贷政策、支持(chi)“以旧换新”以及优化土地和住房(fang)供应等方面。
除更受瞩目的限购松绑及信贷调整之外，还提出支持(chi)居住困难家庭改善(shan)居住条件。
《通知》明确对符合(he)条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房(fang)置(zhi)换期间过渡租房(fang)、装修搬家等适度补(bu)贴。
具体来看，居民家庭在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米(mi)及以下的唯一住房(fang)，并(bing)购买外环外一手住房(fang)的，可以向购入一手住房(fang)所在区房(fang)地产交易中心申(shen)请(qing)补(bu)贴，每套补(bu)贴标准2万(wan)及3万(wan)元。
同时(shi)，与(yu)之相对的配套政策为支持(chi)企业购房(fang)用于职工租住。对企业购买小(xiao)户型二手住房(fang)(系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米(mi)及以下的二手住房(fang))用于职工租住的，不再限定购买住房(fang)套数(shu)。
由此可见，当前政策鼓励企业收购居民家庭小(xiao)户型二手住房(fang)用于职工租住。
可以预见，在市场及政策的双重支持(chi)下，既能满足(zu)居住困难家庭改善(shan)居住需(xu)求，同时(shi)也能满足(zu)住职平衡，改善(shan)青年安身安居问(wen)题。上海(hai)提出的这一点政策对推动楼市的平稳(wen)健康发(fa)展将有积极影响，在全国(guo)范(fan)围内也将起到一定的表率作用。
有助(zhu)于提升住房(fang)市场活跃度
从当前上海(hai)市场表现来看，相比较北(bei)京(jing)、南京(jing)等其他核心一二线城市，上海(hai)楼市整体韧性犹在。
第一，新房(fang)成交面积仍(reng)较靠前，前4月上海(hai)新房(fang)成交面积192万(wan)平方米(mi)，高于北(bei)京(jing)和深圳，5月新房(fang)成交低位回升，较4月日均环比增(zeng)长82%。
第二，库(ku)存风险无虞，消化周期在警戒线内。截至4月末，上海(hai)狭(xia)义库(ku)存面积为772万(wan)平方米(mi)，库(ku)存消化周期为12.2个月，低于18个月的警戒线，去库(ku)存压力要明显轻(qing)于北(bei)京(jing)、深圳、南京(jing)。
第三，二手房(fang)交易活跃度尚可，表现强于京(jing)宁(ning)、弱于深杭。前4月，上海(hai)二手住宅成交累计473万(wan)平方米(mi)，在去年的高基数(shu)下累计同比也仅下降16%，5月前26天，上海(hai)共计成交二手住宅97万(wan)平方米(mi)，较4月月均虽有下降，但(dan)回调幅度要小(xiao)于北(bei)京(jing)、南京(jing)。
我们认为，当前的上海(hai)房(fang)地产市场已基本实现“房(fang)住不炒”，一手房(fang)和二手房(fang)都相对较为稳(wen)定。这次上海(hai)新政充分(fen)考虑了刚需(xu)和改善(shan)的购房(fang)需(xu)求，对非沪籍单身、困难家庭、多孩家庭、离异、赠予等情(qing)况都进行了通盘(pan)考量，真正实现了差异化、分(fen)区域调整，在全国(guo)范(fan)围内也起到一定的表率作用。