中新经纬5月28日电 题：上海楼市新政为一线城市“打样”
作者(zhe) 丁祖昱(yu) 上海易居房地产研究(jiu)院执(zhi)行院长、克(ke)而瑞集团董事(shi)长
5月27日晚，上海市住房城乡建设管理委等四部(bu)门联(lian)合印发《关于优(you)化本(ben)市房地产市场(chang)平稳健康发展政策措施的通知》(下称《通知》)明(ming)确优(you)化住房信贷政策，降低首付比例(li)和房贷利率。
调整后首套房首付比例(li)20%，二(er)套房最低30%，首套房房贷利率最低可达3.5%，二(er)套最低可达3.7%。
至此(ci)，上海成(cheng)为首个跟进“5·17新政”的一线城市。
上海信贷新政调整及(ji)时、到(dao)位
2024年5月17日，央行下调首付比5个百分点，调整后首套最低首付比例(li)15%、二(er)套25%；取消首套和二(er)套房利率下限，并(bing)下调公积金贷款利率0.25个百分点，调整后5年以上首套房公积金贷款利率为2.85%。
在这(zhe)之后，多地宣布调整房贷政策，但作为一线城市的北上广深尚未跟进。
上海作为率先呼应“5·17新政”，对限购、限贷、利率等政策进行调整的一线城市，无论从下降幅(fu)度，还是从落地实(shi)施速度来看，此(ci)次新政都可谓“及(ji)时雨”。尤其是对自住刚需及(ji)改善需求的购房者(zhe)来说，无论是首付比例(li)的下降还是房贷利率的调整，都较大程度降低了购房门槛。
具体来看，首付比例(li)基本(ben)接近国家规定的底线，由首套30%、二(er)套最低40%分别降为20%、最低30%。房贷利率下限也出现了大幅(fu)调整由首套LPR(贷款市场(chang)报价利率)-10BP(基点)、二(er)套最低LPR+20BP降为首套LPR-45BP、二(er)套最低LPR-25BP。
需要注意的是，2023年12月14日，上海曾(ceng)和北京同日发布优(you)化调整购房政策公告，内容包括降首付、降利率、调整普通住房标准等，此(ci)次新政是在之前(qian)的基础上进一步下降。2023年12月14日前(qian)，上海首套房贷利率为LPR+35BP，在此(ci)次调整为LPR-45BP后，前(qian)后不(bu)足半(ban)年的时间累计调整幅(fu)度已达80BP。
在此(ci)可做参考的是，5年期及(ji)以上LPR自2019年8月20日起发布至今也仅累计下降90BP。
可见，此(ci)次上海新政中的信贷部(bu)分政策调整又及(ji)时又到(dao)位。
主要利好非沪籍(ji)单身买(mai)房人群
从此(ci)次限购政策调整来看，主要利好非沪籍(ji)单身买(mai)房人群。
首先是缩短非沪籍(ji)居民购房所需缴(jiao)纳(na)社保(bao)或个税年限，从原本(ben)的“531”改成(cheng)“321”。即：将非沪籍(ji)居民购房所需缴(jiao)纳(na)社保(bao)或个税年限从“连续缴(jiao)纳(na)满5年及(ji)以上”调整为“连续缴(jiao)纳(na)满3年及(ji)以上”；新城以及(ji)南北转型等重点区域的非沪籍(ji)人才购房相应从“连续缴(jiao)纳(na)满3年及(ji)以上”调整为“连续缴(jiao)纳(na)满2年及(ji)以上”，自贸区临港新片区的非沪籍(ji)人才购房继续执(zhi)行“连续缴(jiao)纳(na)满1年及(ji)以上”规定。
随后是扩大重点区域非沪籍(ji)人才以及(ji)非沪籍(ji)单身人士购房区域，将新城以及(ji)南北转型等重点区域的非沪籍(ji)人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍(ji)单身人士购房区域，扩大至外(wai)环内二(er)手住房。
调整后，非沪籍(ji)单身人士购房区域为外(wai)环外(wai)(崇明(ming)区除外(wai))及(ji)外(wai)环内二(er)手住房。
近年来，房地产市场(chang)正逐步回归不(bu)限购时代，越来越多城市全面取消限购，截至目前(qian)，除了海南省(sheng)以外(wai)，尚未全面取消限购的城市只剩下北上广深和天津5个城市。
2024年初，4个一线城市曾(ceng)集体限购松绑(bang)，当时深圳就已调整为“非深圳户籍(ji)，无论是家庭、单身、离(li)异，社保(bao)缴(jiao)纳(na)要求从5年减为3年”。
随后，4月30日北京市住建委发布《关于优(you)化调整本(ben)市住房限购政策的通知》，提(ti)出在执(zhi)行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到(dao)限购套数(shu)的居民家庭，到(dao)五环外(wai)新购一套住房。
从近期热点城市限购松绑(bang)及(ji)目前(qian)仍执(zhi)行限购的重点城市政策对比来看，我们认为，此(ci)次上海限购政策调整力(li)度稍弱，基本(ben)与2024年初的深圳持平，但也符合上海一贯稳健的调控方式。
支持困(kun)难家庭改善居住条件
此(ci)次上海新政共有九条政策措施，涉(she)及(ji)调整优(you)化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优(you)化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及(ji)优(you)化土地和住房供(gong)应等方面。
除更受瞩目的限购松绑(bang)及(ji)信贷调整之外(wai)，还提(ti)出支持居住困(kun)难家庭改善居住条件。
《通知》明(ming)确对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴。
具体来看，居民家庭在一年内出售外(wai)环内2000年前(qian)竣(jun)工(gong)、建筑面积在70平方米(mi)及(ji)以下的唯(wei)一住房，并(bing)购买(mai)外(wai)环外(wai)一手住房的，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请(qing)补贴，每(mei)套补贴标准2万(wan)及(ji)3万(wan)元。
同时，与之相对的配套政策为支持企(qi)业购房用于职工(gong)租住。对企(qi)业购买(mai)小户型二(er)手住房(系指(zhi)2000年前(qian)竣(jun)工(gong)、建筑面积在70平方米(mi)及(ji)以下的二(er)手住房)用于职工(gong)租住的，不(bu)再限定购买(mai)住房套数(shu)。
由此(ci)可见，当前(qian)政策鼓励企(qi)业收购居民家庭小户型二(er)手住房用于职工(gong)租住。
可以预见，在市场(chang)及(ji)政策的双重支持下，既能满足居住困(kun)难家庭改善居住需求，同时也能满足住职平衡，改善青年安身安居问题。上海提(ti)出的这(zhe)一点政策对推动楼市的平稳健康发展将有积极影响，在全国范围内也将起到(dao)一定的表(biao)率作用。
有助于提(ti)升住房市场(chang)活跃度
从当前(qian)上海市场(chang)表(biao)现来看，相比较北京、南京等其他(ta)核心一二(er)线城市，上海楼市整体韧性犹在。
第一，新房成(cheng)交面积仍较靠前(qian)，前(qian)4月上海新房成(cheng)交面积192万(wan)平方米(mi)，高于北京和深圳，5月新房成(cheng)交低位回升，较4月日均环比增长82%。
第二(er)，库存风险无虞，消化周期在警戒线内。截至4月末，上海狭义库存面积为772万(wan)平方米(mi)，库存消化周期为12.2个月，低于18个月的警戒线，去库存压力(li)要明(ming)显轻(qing)于北京、深圳、南京。
第三，二(er)手房交易活跃度尚可，表(biao)现强于京宁、弱于深杭。前(qian)4月，上海二(er)手住宅成(cheng)交累计473万(wan)平方米(mi)，在去年的高基数(shu)下累计同比也仅下降16%，5月前(qian)26天，上海共计成(cheng)交二(er)手住宅97万(wan)平方米(mi)，较4月月均虽有下降，但回调幅(fu)度要小于北京、南京。
我们认为，当前(qian)的上海房地产市场(chang)已基本(ben)实(shi)现“房住不(bu)炒(chao)”，一手房和二(er)手房都相对较为稳定。这(zhe)次上海新政充分考虑了刚需和改善的购房需求，对非沪籍(ji)单身、困(kun)难家庭、多孩(hai)家庭、离(li)异、赠予等情况都进行了通盘(pan)考量，真正实(shi)现了差异化、分区域调整，在全国范围内也起到(dao)一定的表(biao)率作用。