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中新经纬5月28日电 题：上海楼市新政为一线城市“打样”
作者 丁祖昱 上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长
5月27日晚，上海市住房城乡(xiang)建设管理委等四部门联(lian)合印(yin)发《关于优(you)化本市房地产市场平稳健康发展政策措(cuo)施的(de)通知》(下称《通知》)明确优(you)化住房信贷政策，降低首付比例(li)和(he)房贷利(li)率。
调整后首套房首付比例(li)20%，二套房最低30%，首套房房贷利(li)率最低可达(da)3.5%，二套最低可达(da)3.7%。
至此，上海成为首个跟进“5·17新政”的(de)一线城市。
上海信贷新政调整及时、到(dao)位
2024年5月17日，央(yang)行下调首付比5个百分点，调整后首套最低首付比例(li)15%、二套25%；取消首套和(he)二套房利(li)率下限(xian)，并(bing)下调公积金贷款利(li)率0.25个百分点，调整后5年以(yi)上首套房公积金贷款利(li)率为2.85%。
在这之后，多(duo)地宣布调整房贷政策，但作为一线城市的(de)北上广深尚未跟进。
上海作为率先呼应(ying)“5·17新政”，对限(xian)购、限(xian)贷、利(li)率等政策进行调整的(de)一线城市，无论从下降幅度，还是从落地实施速度来看，此次新政都可谓“及时雨”。尤其是对自住刚需及改善需求的(de)购房者来说，无论是首付比例(li)的(de)下降还是房贷利(li)率的(de)调整，都较大程度降低了购房门槛。
具体来看，首付比例(li)基(ji)本接近国家规定的(de)底线，由首套30%、二套最低40%分别降为20%、最低30%。房贷利(li)率下限(xian)也出现了大幅调整由首套LPR(贷款市场报(bao)价利(li)率)-10BP(基(ji)点)、二套最低LPR+20BP降为首套LPR-45BP、二套最低LPR-25BP。
需要(yao)注意的(de)是，2023年12月14日，上海曾和(he)北京同日发布优(you)化调整购房政策公告，内(nei)容包(bao)括降首付、降利(li)率、调整普通住房标准等，此次新政是在之前(qian)的(de)基(ji)础上进一步下降。2023年12月14日前(qian)，上海首套房贷利(li)率为LPR+35BP，在此次调整为LPR-45BP后，前(qian)后不足半年的(de)时间累计(ji)调整幅度已(yi)达(da)80BP。
在此可做参考的(de)是，5年期及以(yi)上LPR自2019年8月20日起发布至今也仅累计(ji)下降90BP。
可见，此次上海新政中的(de)信贷部分政策调整又及时又到(dao)位。
主要(yao)利(li)好非沪籍单身买房人群
从此次限(xian)购政策调整来看，主要(yao)利(li)好非沪籍单身买房人群。
首先是缩(suo)短非沪籍居民购房所需缴纳(na)社保或个税年限(xian)，从原本的(de)“531”改成“321”。即：将非沪籍居民购房所需缴纳(na)社保或个税年限(xian)从“连续缴纳(na)满5年及以(yi)上”调整为“连续缴纳(na)满3年及以(yi)上”；新城以(yi)及南北转型等重点区域的(de)非沪籍人才购房相应(ying)从“连续缴纳(na)满3年及以(yi)上”调整为“连续缴纳(na)满2年及以(yi)上”，自贸区临港新片区的(de)非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳(na)满1年及以(yi)上”规定。
随后是扩(kuo)大重点区域非沪籍人才以(yi)及非沪籍单身人士购房区域，将新城以(yi)及南北转型等重点区域的(de)非沪籍人才购房区域，扩(kuo)大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩(kuo)大至外(wai)环内(nei)二手住房。
调整后，非沪籍单身人士购房区域为外(wai)环外(wai)(崇明区除(chu)外(wai))及外(wai)环内(nei)二手住房。
近年来，房地产市场正逐步回归不限(xian)购时代，越(yue)来越(yue)多(duo)城市全面取消限(xian)购，截至目前(qian)，除(chu)了海南省以(yi)外(wai)，尚未全面取消限(xian)购的(de)城市只剩下北上广深和(he)天(tian)津5个城市。
2024年初(chu)，4个一线城市曾集体限(xian)购松绑，当时深圳就已(yi)调整为“非深圳户籍，无论是家庭、单身、离异，社保缴纳(na)要(yao)求从5年减为3年”。
随后，4月30日北京市住建委发布《关于优(you)化调整本市住房限(xian)购政策的(de)通知》，提出在执行现有(you)住房限(xian)购政策的(de)基(ji)础上，允许已(yi)拥有(you)住房达(da)到(dao)限(xian)购套数的(de)居民家庭，到(dao)五环外(wai)新购一套住房。
从近期热点城市限(xian)购松绑及目前(qian)仍(reng)执行限(xian)购的(de)重点城市政策对比来看，我们认为，此次上海限(xian)购政策调整力度稍弱，基(ji)本与2024年初(chu)的(de)深圳持平，但也符合上海一贯稳健的(de)调控方式。
支持困难家庭改善居住条件
此次上海新政共有(you)九条政策措(cuo)施，涉及调整优(you)化住房限(xian)购政策、支持多(duo)子女家庭合理住房需求、优(you)化住房信贷政策、支持“以(yi)旧换新”以(yi)及优(you)化土地和(he)住房供(gong)应(ying)等方面。
除(chu)更受(shou)瞩(zhu)目的(de)限(xian)购松绑及信贷调整之外(wai)，还提出支持居住困难家庭改善居住条件。
《通知》明确对符合条件的(de)“以(yi)旧换新”居民家庭，给予住房置(zhi)换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴。
具体来看，居民家庭在一年内(nei)出售外(wai)环内(nei)2000年前(qian)竣工、建筑(zhu)面积在70平方米(mi)及以(yi)下的(de)唯(wei)一住房，并(bing)购买外(wai)环外(wai)一手住房的(de)，可以(yi)向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴，每套补贴标准2万及3万元(yuan)。
同时，与之相对的(de)配套政策为支持企业购房用于职工租住。对企业购买小户型二手住房(系指(zhi)2000年前(qian)竣工、建筑(zhu)面积在70平方米(mi)及以(yi)下的(de)二手住房)用于职工租住的(de)，不再限(xian)定购买住房套数。
由此可见，当前(qian)政策鼓励企业收购居民家庭小户型二手住房用于职工租住。
可以(yi)预见，在市场及政策的(de)双重支持下，既能满足居住困难家庭改善居住需求，同时也能满足住职平衡，改善青(qing)年安身安居问题。上海提出的(de)这一点政策对推动楼市的(de)平稳健康发展将有(you)积极影响，在全国范围内(nei)也将起到(dao)一定的(de)表率作用。
有(you)助于提升住房市场活跃度
从当前(qian)上海市场表现来看，相比较北京、南京等其他核心一二线城市，上海楼市整体韧性犹在。
第一，新房成交面积仍(reng)较靠前(qian)，前(qian)4月上海新房成交面积192万平方米(mi)，高于北京和(he)深圳，5月新房成交低位回升，较4月日均环比增长82%。
第二，库(ku)存风险无虞，消化周期在警戒线内(nei)。截至4月末，上海狭义库(ku)存面积为772万平方米(mi)，库(ku)存消化周期为12.2个月，低于18个月的(de)警戒线，去(qu)库(ku)存压力要(yao)明显轻于北京、深圳、南京。
第三(san)，二手房交易活跃度尚可，表现强于京宁(ning)、弱于深杭。前(qian)4月，上海二手住宅成交累计(ji)473万平方米(mi)，在去(qu)年的(de)高基(ji)数下累计(ji)同比也仅下降16%，5月前(qian)26天(tian)，上海共计(ji)成交二手住宅97万平方米(mi)，较4月月均虽(sui)有(you)下降，但回调幅度要(yao)小于北京、南京。
我们认为，当前(qian)的(de)上海房地产市场已(yi)基(ji)本实现“房住不炒”，一手房和(he)二手房都相对较为稳定。这次上海新政充分考虑了刚需和(he)改善的(de)购房需求，对非沪籍单身、困难家庭、多(duo)孩家庭、离异、赠予等情况都进行了通盘考量，真正实现了差(cha)异化、分区域调整，在全国范围内(nei)也起到(dao)一定的(de)表率作用。