1、迈入政策红(hong)利期(qi)，房地产板块拐点已至？
上周五，央行接连放出多个大招，引爆(bao)整个房地产市场(chang)。
从取消住房贷款利率政策下限(xian)，下调公积金贷款利率，到(dao)史上最低首套房比例下限(xian)，再到(dao)央行将设立3000亿保障性住房再贷款，一(yi)系列(lie)超预(yu)期(qi)的政策下，港(gang)股、A股甚至连美股市场(chang)，与国内房地产相关(guan)的概念股均展现出强劲的涨幅表现。
在笔者看来，政策的调整对房地产板块的影响是(shi)显著的，这不仅在于政策落地后(hou)直接对行业基本面的正向作用，还在于对整个市场(chang)信心的恢复预(yu)期(qi)。不论(lun)是(shi)消费行为还是(shi)投资(zi)行为都(dou)将带给市场(chang)正反馈，推(tui)动已经(jing)沉寂多时的房地产市场(chang)走出谷底(di)。
近日，相关(guan)研报即提到(dao)此前美国房地产板块的经(jing)验，为后(hou)续行情的表现指引了方向。
在2008年底(di)至2009年初，美国政府实施了一(yi)系列(lie)金融救助措施，旨在为市场(chang)注入积极信号，尽管当时房地产市场(chang)的基本面尚未完(wan)全稳定(ding)，但这些措施已经(jing)对股价带来了提前的催化效应。
具(ju)体来看，美国新建住房的销售低谷是(shi)在2010年11月出现的，而像霍顿（Horton）等美国头部房地产开(kai)发商的股价则在2009年1月触底(di)，随后(hou)股价开(kai)始波动上升。
（来源：wind，国金证券）
站在当选时点，有理(li)由相信，尽管房地产企业的基本面可能还需要时间来反应，但市场(chang)的预(yu)期(qi)已经(jing)发生了积极的变化，这将为房地产板块带来新的投资(zi)机遇。
实际上，从楼市新政公布后(hou)的这个周末来看，售楼处“忙不过来”成了多地楼市出现的热词，楼市被(bei)激活已经(jing)肉眼可见。
2、什么样的房企具(ju)备可持续的右侧机会？
如若留意到(dao)整个房地产板块近期(qi)的表现，不难(nan)发现其实地产板块的拐点已经(jing)到(dao)来已久。
从富途行情显示的港(gang)股内房股板块表现来看，自4月16日至今，整个板块的涨幅已经(jing)达到(dao)了50%以上。
（来源：富途行情）
对此，也有不少机构开(kai)始向市场(chang)表示出了谨慎的提醒。
其中，近日大摩就将对中国房地产板块的看法从“有吸引力”下调至“与大市一(yi)致”。
大摩在报告(gao)中称，尽管在政策放松和投资(zi)者情绪改善(shan)的推(tui)动下，中资(zi)地产股4月中旬以来已大涨约50%，但基本面仍然疲弱，且下半年的不确定(ding)性较(jiao)高。其认(ren)为，房地产库存清理(li)计划的实施可能会因(yin)资(zi)金规模低于预(yu)期(qi)而令人失望；住房以旧换新政策和高线城市全面取消限(xian)购或引发二(er)级市场(chang)供应大增，短期(qi)房价下行压力加(jia)大。
在此背景下，大摩建议投资(zi)者继续选择防御性个股。大摩提示风险的观(guan)点颇有点“泼冷水之嫌”，不过依照当前情况来看，正所谓信心比黄金更(geng)重要。近期(qi)一(yi)系列(lie)政策实际上带来的正向效应有可能被(bei)机构低估。
如若市场(chang)认(ren)可大摩的观(guan)点，后(hou)续基本面的兑(dui)现不理(li)想，那么如其建议选择防御性个股不失为明智之选，既避免(mian)了后(hou)续板块继续强化行情下的踏空风险，也能够在高安全边(bian)际中等待市场(chang)的新机遇。
那么，在整个板块颇有走出右侧的趋势下，如何锚定(ding)防御性的机会？以下几个逻辑值得参考。
首先，房企稳健的经(jing)营质素大于一(yi)切(qie)。
不可否认(ren)，近几年房地产市场(chang)正经(jing)历着深刻的调整，一(yi)众房企遭遇暴雷危机，当下政策的连续出台旨在稳定(ding)市场(chang)预(yu)期(qi)和提振信心。
在这样的背景下，稳健的经(jing)营质素仍然是(shi)决(jue)定(ding)房企生存和发展的关(guan)键。对于市场(chang)资(zi)金而言，选择那些具(ju)备良好经(jing)营质素的房企，意味着选择了更(geng)高的确定(ding)性和更(geng)低的风险。
而从一(yi)众机构的观(guan)点来看，其也多把投资(zi)视角放在央国企上，这也正是(shi)因(yin)为这类企业通常拥有更(geng)稳健的经(jing)营基础(chu)、更(geng)强大的风险抵御能力和更(geng)可靠的政策支持。近期(qi)小(xiao)摩也在研报中提及，近日内房板块经(jing)历回弹，该行预(yu)期(qi)，短期(qi)内可能仍会出现升势，但由于部分民营发展商估值已较(jiao)高，行业可能会迎来喘定(ding)。摩通关(guan)注盈利能力具(ju)防守(shou)以及潜在股息(xi)增长的企业。
以上实城开(kai)来看，作为国有企业其在融资(zi)成本、土地获取、项(xiang)目(mu)执行等方面具(ju)有天然优势，这些优势在市场(chang)调整期(qi)尤(you)为凸显竞(jing)争优势。
从此前公司交出的年度业绩来看，尽管过去的2023年一(yi)众房企亏损严重，但上实城开(kai)仍然取得了不俗(su)的表现。全年实现收入约79.54亿港(gang)元(yuan)；毛利约33.25亿港(gang)元(yuan)，同比增长11.9%；公司拥有人应占溢利约4.95亿港(gang)元(yuan)，同比增长21.6%。
此外，行业毛利率整体下降背景下，上实城开(kai)的毛利率依旧保持大幅高于行业的水平，2023年毛利率达到(dao)41.8%，呈现拐点向上之时。由这一(yi)系列(lie)数据(ju)足以看到(dao)其经(jing)营质素之高。
（来源：富途行情）
其次，短期(qi)业绩的兑(dui)现与长期(qi)业绩的潜力也是(shi)市场(chang)资(zi)金的核心关(guan)注点所在。
一(yi)方面，短期(qi)业绩的兑(dui)现显示了房企的即时经(jing)营效率和市场(chang)适应能力，另一(yi)方面，长期(qi)业绩的潜力则体现了其持续成长和价值创造的能力。
前者来看，随着政策端进一(yi)步降低居民的购房门槛，释放居民购房消费潜力，将利好房企的基本面修复。上实城开(kai)的开(kai)发项(xiang)目(mu)广泛分布于核心的一(yi)、二(er)、三线城市，其项(xiang)目(mu)布局位置优良，吸引力强，将率先受益政策的落地，兑(dui)现业绩增长。
另一(yi)方面，公司土储(chu)资(zi)源充沛，此前财报显示，截至2023年底(di)，上实城开(kai)的土地储(chu)备含(han)28个项(xiang)目(mu)，分布于10个内地重点城市，包括上海、北京、天津、西安、重庆、无锡(xi)、沈阳、烟台、深圳及武汉，当中大部分为建成及处于建设期(qi)的中、高档住宅及商用物(wu)业，未来可售规划建筑面积约348.2万平方米，足够未来3至5年的发展。
此外，公司还积极参与城市旧改，顺应了政策支持的方向，有望进一(yi)步打开(kai)未来成长的空间。
可见，公司既能在短期(qi)内保持业绩稳定(ding)，兑(dui)现确定(ding)性增长，同时在长期(qi)规划中配合政策趋势展现出清晰的发展战略和增长点，这也将进一(yi)步增强市场(chang)信心，提振市场(chang)预(yu)期(qi)。
最后(hou)，低估值与分红(hong)带来的高安全边(bian)际。
当下上实城开(kai)估值仍然处在低位，公司市净率仅为0.18倍，而港(gang)股内房股板块市净率则在0.63倍。此外，公司的稳健分红(hong)能力同样展现了吸引力，目(mu)前股息(xi)率达到(dao)了5.66%。
近期(qi)，消息(xi)面上，提到(dao)据(ju)悉将考虑减(jian)免(mian)内地个人投资(zi)者通过港(gang)股通投资(zi)中国香(xiang)港(gang)上市公司的股息(xi)红(hong)利税(shui)。对此中金公司认(ren)为，若港(gang)股通红(hong)利税(shui)减(jian)免(mian)得以落实，有望进一(yi)步提振内地投资(zi)者对于港(gang)股，尤(you)其是(shi)高分红(hong)相关(guan)板块的投资(zi)热情，短期(qi)提振情绪，长期(qi)也有助于改善(shan)港(gang)股市场(chang)流动性。在此背景下，上实城开(kai)的分红(hong)优势相信也将有望进一(yi)步获得市场(chang)的认(ren)可。