这两年，海外房地产市场一片火热。
美国(guo)、英国(guo)、澳大利亚(ya)、日本的房价都创了多年新高，与2019年底比(bi)，OECD国(guo)家楼市平均涨幅有15%。
以美国(guo)为(wei)例，截至去年底，Case-Shiller美国(guo)20城市房价指数再创历史新高，所有20个城市的房价均较前一年有所上涨。
拉长时间(jian)来看，2023年美国(guo)房价上涨6%，已连续(xu)第12年名义上涨。
高盛认(ren)为(wei)，因为(wei)供给依然偏紧，预计(ji)2024年美国(guo)房价将上涨5%，2025年上涨3.7%。
想参与海外房地产市场，亲自跑去买房，耗时耗力又麻烦，万(wan)一踩到坑里，想脱手都不容易。
其实(shi)，国(guo)内有一种更方便的投资渠道，海外REITs，算是比(bi)较小众的品种。
今天我们(men)来介绍(shao)海外REITs的基本情况(kuang)。
01
美国(guo)房子为(wei)何涨价？
总(zong)体来说，这两年美国(guo)楼市现在呈现的是一种“量缩(suo)价涨”的局面，造成这种现象的原因有两个：
1）加息抑制了购买需求
美联储从(cong)2022年3月开始持续(xu)加息，想要把通(tong)胀压到目标水平，
美国(guo)30年期固定抵押贷款利率逐渐飙升至7%附近，这可比(bi)疫情前3%的水平要高出整整一倍以上。
高利率之下，购房者贷款负(fu)担家中(zhong)，美国(guo)居(ju)民的购房意愿快速下行(xing)，换句话说，买家变少了。
2）惜售导致可售房源短缺
买家变少，理论上房价不太会大涨，但别忘了，还有供应端的变化。
贷款利率上涨产生“金(jin)手铐效应”：那些锁(suo)定了3%甚至更低利率的卖家，不再愿意出售房屋进行(xing)置换。
如今，美国(guo)住房供应紧缺，人均住房库存总(zong)量大幅下降(jiang)，处于互联网泡沫和疫情期间(jian)的低点。
根据Realtor.com的数据，尽管近来情况(kuang)稍有好转，但2024年2月美国(guo)楼市的待售房源数量仍然比(bi)2019年2月低了40%。
除了以上两点，人们(men)愿意持有住房资产很重要的一个原因是：抗通(tong)胀。
不动产一直是抵御通(tong)胀的有效方式(shi)之一，房产的投资需求也加剧了美国(guo)房地产的供应紧缺。
华创证券(quan)判断，考虑到今年按揭利率仍可能维持在较高区间(jian)，今年美国(guo)地产销售更大概率是筑底企稳，而(er)非趋势回升。
但未来2-3年，伴(ban)随着名义利率下行(xing)或者美国(guo)居(ju)民对(dui)高利率环境的逐步适应，在适龄购房人口持续(xu)增(zeng)长的驱动下，地产周期向上应是较大概率的事件。
02
海外REITs的特点
REITs，全名房地产投资信托基金(jin)。
大家比(bi)较熟悉的股(gu)票型公募基金(jin)，是一群散户一起凑钱，然后把钱交给基金(jin)公司帮忙投资股(gu)票，赚到的钱大家按比(bi)例来分。
REITs也是类似的机制，一群散户一起凑钱，然后将这些钱拿来投资房地产市场，赚到的钱大家按比(bi)例来分。
REITs可以分为(wei)公司型和契约型。
区别在于，公司型REITs通(tong)过(guo)发行(xing)股(gu)份募集资金(jin)，有独(du)立法人资格，投资人是公司股(gu)东，这类REITs在美国(guo)、英国(guo)、法国(guo)、日本等市场是主流。
契约型REITs主要是通(tong)过(guo)发行(xing)受益凭证募集资金(jin)，持有人手里拿着的是信托凭证或基金(jin)份额，这类REITs在亚(ya)洲市场更为(wei)普遍。
美国(guo)的REITs，税务(wu)局有严格规定：
·每年收入的至少90%要通(tong)过(guo)分红形式(shi)支付给投资者，所以股(gu)息率一般比(bi)较高
·公司成立一年后至少要有100个股(gu)东
·公司总(zong)资产的至少75%需要投资于房地产或者现金(jin)
·至少 75% 的总(zong)收入来自房地产，包(bao)括租金(jin)、房贷利息、房产销售收入
·过(guo)去半(ban)年不能有少数股(gu)东（五个及以下）累积持股(gu)比(bi)例超过(guo)50% （确保公司决策不被(bei)少数股(gu)东控制）
·REITs公司不用交企业税（coorporate tax）
海外REITs的投资范围非常广泛，包(bao)括写字楼、出租型公寓、仓库、零售中(zhong)心、医疗设施、数据中(zhong)心、移动信号塔、基础设施和酒店。
下图展示(shi)的是美国(guo)四大REITs公司的股(gu)价走势。
源源不断的股(gu)息，加上股(gu)价上涨带来的长期资本增(zeng)值，海外REITs在过(guo)去45年的大部(bu)分时间(jian)里，都为(wei)投资者带来了不错的总(zong)投资回报。
华福证券(quan)提到，1972-2023年，美国(guo)REITs类资产取得了9.2%的年化收益，远远领先实(shi)物的房地产价格增(zeng)速（5.3%），但略低于美股(gu)回报（11.4%）。
如果把时间(jian)缩(suo)短到近20年，美国(guo)REITs年化回报率超过(guo)10%，高于传(chuan)统(tong)的股(gu)债资产。
而(er)且REITs兼具(ju)金(jin)融和不动产两种属性，与现有的金(jin)融资产关(guan)联性不高，在海外是比(bi)较受关(guan)注的另类资产之一。
长期来看，海外REITs有以下几个主要特征(zheng)：
1）与美股(gu)相关(guan)性较高，波动较大
REITs 属于风险(xian)资产，与其底层(ceng)资产的相关(guan)系数只有0.2左右，反而(er)与美股(gu)小盘股(gu)、大盘股(gu)、价值股(gu)的相关(guan)性较强。
中(zhong)金(jin)统(tong)计(ji)，在截止2021年的20年时间(jian)里，权益REITs指数和标普500的相关(guan)性达到0.716，而(er)与美国(guo)国(guo)债的收益呈负(fu)相关(guan)，为(wei)-0.195。
这意味着，美国(guo)股(gu)市下跌时，REITs大概率也会下跌。
此外，REITs与房价走势大体一致，也会受到房地产周期的影(ying)响，而(er)且弹性更大。
过(guo)去数十年，美国(guo)遭遇的两轮(lun)房地产价格崩跌期间(jian)，REITs指数的走势都出现了大幅回撤。
根据Nareit提供的数据，2008年公开市场权益型REITs回撤了46.5%，2020年3月份单(dan)月回撤幅度高达18.68%。
过(guo)去20年，美国(guo)权益REITs的年化波动率超过(guo)20%，与美股(gu)相比(bi)有过(guo)之而(er)无不及。
2）分红稳定
REITs 的主要收益来自分红，具(ju)有债券(quan)属性，分红收入占比(bi)达到六成；少部(bu)分收益来自资本利得，具(ju)有权益属性。
持续(xu)稳定的分红收益是REITs总(zong)收益保证稳定的关(guan)键(jian)。
诺亚(ya)国(guo)际(ji)研究显(xian)示(shi)，从(cong)1990-2021年，公开市场权益型REITs的股(gu)息率是5.54%，而(er)同时期标普500的股(gu)息率只有2.02%。
此外，REITs也能在通(tong)货膨胀时代充当对(dui)冲(chong)工具(ju)。
从(cong)1972年到2020年，在温和通(tong)胀和高通(tong)胀时期，美国(guo)REITs能明显(xian)跑赢标普500指数。
长期稳定的分红能够对(dui)投资收益起到“削峰填(tian)谷”的作用，在加入了REITs之后，资产组(zu)合的风险(xian)特征(zheng)能得到优化。
一份2020年的研究显(xian)示(shi)，在生命周期型养(yang)老基金(jin)中(zhong)引入REITs后，能有效改善组(zu)合的风险(xian)回报状况(kuang)。
3）对(dui)货币政策敏(min)感，加息周期时往往表现较弱
房地产属于利率敏(min)感性部(bu)门(men)，美国(guo)地产在加息周期中(zhong)会承受一定的负(fu)面冲(chong)击。
中(zhong)金(jin)考察了1972年以来的美联储8次加息周期，在其中(zhong)的6次REITs的表现都较弱，远低于其整体表现。
从(cong)经济周期看，REITs的波动率在衰退期显(xian)著(zhu)提升，在扩张(zhang)初期和中(zhong)期配置REITs 的性价比(bi)最高。
03
主要的QDII-REITs基金(jin)
国(guo)内的主要的QDII-REITs基金(jin)都在下表中(zhong)，其中(zhong)规模1亿以上的主要有三只（下图标红），剩(sheng)下的没标红的都是主动基金(jin)，相对(dui)来说费率要高不少。
下面我们(men)主要介绍(shao)几只指数产品。
·摩根富时REITs人民币
2018年成立，截止一季度末(mo)基金(jin)规模3.28亿元，是市场上最大的一只海外REITs基金(jin)，跟踪“富时发达市场REITs指数”，目前基金(jin)持股(gu)数量在60个左右。
指数成分股(gu)每半(ban)年调整一次，打(da)包(bao)了住宅、商业、工业等各类型的上市REITs。
区域上主要投向美国(guo)，占比(bi)超过(guo)七成，此外还有澳大利亚(ya)、日本、英国(guo)、法国(guo)等其他地区。
一季度前十大基金(jin)的持仓情况(kuang)如下：
今年来（截止2024年4月26日），基金(jin)收益为(wei)-6.85%。
一季报中(zhong)，基金(jin)经理解释了亏损的原因：
市场对(dui)于美联储降(jiang)息的预期较去年年底时转为(wei)谨慎，在看到美国(guo)经济和通(tong)胀数据后，推迟了上半(ban)年就会降(jiang)息的预期。
利率上升给金(jin)融和房地产市场带来了不利因素(su)。与私募地产和股(gu)票相比(bi)，REITs 首(shou)当其冲(chong)的是估值下降(jiang)。
但随着美联储处于或者接近结束加息周期，REITs往往会享(xiang)有强劲的绝对(dui)和相对(dui)总(zong)收益表现，以往的历史和 2023 年 4 季度的反弹均体现了这一点。
·广发美国(guo)房地产
老牌海外REITs基金(jin)，2013年成立，目前规模1.4亿元。
跟踪的是MSCI美国(guo)REIT净总(zong)收益指数，持股(gu)数量在120只左右。目前基金(jin)限购，每天最多只能申购1000元。
这只基金(jin)的投资目的地只有一个：美国(guo)，买的是成交最活跃的美国(guo)REITs。
一季度前十大基金(jin)的持仓情况(kuang)如下，与上面提到的摩根富时REITs非常相似，集中(zhong)度稍微低一点。
从(cong)近几年的收益情况(kuang)来看，也相差不大。
·南方道琼(qiong)斯美国(guo)精选
2017年成立，目前规模1.66亿元，跟踪的指数为(wei)道琼(qiong)斯美国(guo)精选REIT指数。
基金(jin)只投美国(guo)REITs，持股(gu)数量在107只左右。
一季度前十大基金(jin)的持仓情况(kuang)如下，
在一季报中(zhong)，基金(jin)经理对(dui)美国(guo)REIT的表现没有那么(me)乐观，但认(ren)为(wei)长期会有不错的表现：
展望(wang)后市，我们(men)认(ren)为(wei)美国(guo)经济基本面走强有利于整体美股(gu)，但房价仍会随利率反弹缓慢回落。整体我们(men)对(dui)美国(guo) REIT表现短期内中(zhong)性，中(zhong)长期维持偏乐观。
04
到底选哪个？
费率方面，三只基金(jin)中(zhong)，综合费率都差不多，管理费+托管费在1%左右，
总(zong)回报方面，按照近五年时间(jian)来看，广发美国(guo)房地产（9.21%） > 南方美国(guo)REIT （5.14%）> 摩根富时REITs（1.31%）。
最大回撤方面，三只基金(jin)差别不大，广发美国(guo)房地产要略微好一点点。
跟踪方法方面，广发美国(guo)房地产、南方美国(guo)REIT都是采用完全复制法，而(er)摩根富时REITs则是采用抽样(yang)复制法。
原因在于，前两者只投资美国(guo)市场，指数本身的投资标的在100个左右， 而(er)富时REITs指数包(bao)含300多个成分股(gu)，且遍及多个发达市场。
分红政策方面，这个差别还是挺大的：
南方美国(guo)REIT要求，每年最多分12次，每次收益分配比(bi)例不得低于“可供分配利润”的10%，
摩根富时REITs要求，每年最多分4次，每次收益分配比(bi)例不得低于“可供分配利润”的30%，
广发美国(guo)房地产要求，每半(ban)年至少分配1次，每年最多不超过(guo)6次，每次收益分配比(bi)例不得低于“可供分配利润”的50%，
从(cong)实(shi)际(ji)分红来看，摩根富时REITs成立以来没有分过(guo)红，南方美国(guo)REIT只在2019年分过(guo)一次，而(er)广发美国(guo)房地产的分红频率还是挺高的，每年都有1-2次，成立以来累计(ji)分红13次。
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