5月27日晚，上海楼市新政“沪九(jiu)条”落地。首套房(fang)首付降至(zhi)20%，贷款利率下调，非户籍限购松绑，多(duo)孩家庭增加购房(fang)额度……新政落地首周，市场反(fan)馈如何？澎湃新闻走访了多(duo)个售楼处及二手房(fang)中介门店，了解市场反(fan)馈情况(kuang)。
从现场走访情况(kuang)来看(kan)，不少销售人员反(fan)馈，新政加速客户决策，也有首次置业客户及改善性客户受(shou)新政影(ying)响开(kai)始走进售楼处了解市场。不过，也有购房(fang)者反(fan)馈，自身的经济实力仍是影(ying)响买房(fang)的一大因素。
新政加速客户决策，首次置业客户开(kai)始“心动”
位于杨浦、单价10万+的中建壹(yi)品·浦江之星目前正在续销中。
公开(kai)信息显示(shi)，此次该项目推(tui)出5栋高(gao)层428套房(fang)源(yuan)，建面约99-183平方米的3-4房(fang)，均价约10.99万元/平方米，该项目于5月21日开(kai)盘去(qu)化九(jiu)成，销售额超49亿元。
6月1日下午(wu)，澎湃新闻来到(dao)该项目售楼处，短短几分钟内(nei)就有多(duo)组客户进入售楼处咨询。项目沙盘及休息区域均有不少客户。
该项目销售人员介绍，此次新政对二孩家庭、离婚(hun)家庭都释(shi)放了购房(fang)资格，新政出台后的前三天，晚上十点、十一点左右还有客户来直接订房(fang)。“项目开(kai)盘就热销，去(qu)化九(jiu)成，目前剩下的是尾盘，还剩99平方米和143平方米的。新政后看(kan)房(fang)客明(ming)显增加，有时候一个楼层就剩一套房(fang)源(yuan)，会出现两组客户同时看(kan)中抢一套的情况(kuang)发生。”
据现场销售人员介绍，“该项目距(ju)离黄浦江约500米，千万级别(bie)就可置业滨(bin)江板块，一些(xie)新客户在新政前可能(neng)会观望很多(duo)的楼盘，或(huo)者等等下半年的其他楼盘，在新政后有些(xie)客户的心态开(kai)始发生转变，选择不等了，新政后客户做决策的时间是明(ming)显加快了。”
距(ju)离中建壹(yi)品·浦江之星不远，还有一个在售新盘——缦云上海。由于当天预约看(kan)房(fang)者较多(duo)，该项目未能(neng)安排销售人员临时对接采(cai)访。不过，澎湃新闻在项目门口看(kan)到(dao)，6月1日下午(wu)，驱车前来的客户一个接一个，有时一分钟内(nei)接连三辆轿车驶入车库。
除了10万+的项目，一些(xie)刚(gang)需和改善性项目也在新政后迎(ying)来到(dao)访量的增加。
金桥碧云澧悦二期位于浦东周浦。公开(kai)信息显示(shi)，该项目于5月12日开(kai)盘。
据项目销售人员介绍，新政后项目到(dao)访量提升约30%，同时客户的复访量有所(suo)增加，复访量的提升也有利于进一步(bu)转化为成交。
澎湃新闻在新房(fang)项目现场了解到(dao)，已有首次置业的客户在新政后开(kai)始“心动”。
陈小姐是众(zhong)多(duo)看(kan)房(fang)客中的一员。据介绍，其毕(bi)业后就在上海落户了，虽然一直拥有在上海买房(fang)的资格，但(dan)新政前一直未付诸行动。“我和我老公都是毕(bi)业后直接落户上海的，我们是首套房(fang)，政策之前没看(kan)过房(fang)子，首付三成加上一些(xie)其他的费用，感觉(jue)还是有点难度，这次首付直接下降到(dao)20%是有吸引力的，我和我老公测算(suan)过还款的能(neng)力，可以(yi)负担(dan)。主要是政策出台后不知道(dao)后续房(fang)价会不会涨，所(suo)以(yi)先出来看(kan)几个项目了解一下市场。”
不过，也有刚(gang)刚(gang)获(huo)取购房(fang)资格的客户表(biao)示(shi)，“自身的经济实力是影(ying)响买房(fang)的一大因素。我今年社保正好满(man)3年，政策发布后确实会心动。但(dan)想要买500万一套的房(fang)子对我来说(shuo)还是有压力，还是要再考虑考虑。”
上海奉拓(tuo)房(fang)地产经纪有限公司一名新房(fang)代理经纪人告诉记者，从我们分销的一些(xie)项目来看(kan)，300万至(zhi)600万的一些(xie)刚(gang)需和刚(gang)改项目仍是市场的主流产品。“目前市场已经回归理性，新政发布后，我们给手上联系(xi)的客户如实告知，让大家择优去(qu)选择一些(xie)匹配的方案，然后将决定权交还给客户，产品优势在哪里，不利因素在哪里，我们一一告知过后，客户根据自身的居住条件、手上资金情况(kuang)去(qu)做选择，如果各方面合适的，客户就可以(yi)入市，如果还款压力之类的有些(xie)大，那客户也没必(bi)要着(zhe)急决策。”
置换客重新走入售楼处，业内(nei)认为新政有利于打通换房(fang)链条
松江区泗(si)泾地铁站附近的招商时代潮派项目，在约20组咨询的客户中，张先生看(kan)中了125平方米户型的房(fang)子，两厅四房(fang)两卫。
家里添丁，原本的两房(fang)不仅局促(cu)，房(fang)间也不够住了，张先生就动了换房(fang)子的念头，尽管此前已经迎(ying)来首套房(fang)认定标(biao)准的调整，卖掉手中唯(wei)一的一套住房(fang)置换依然算(suan)首套，但(dan)是在住的房(fang)子一直不好出手。
“上海最近一波政策出来，我们看(kan)新闻和观察中介的忙碌程度，感觉(jue)房(fang)子相(xiang)对之前是好卖一点了，我们也打算(suan)让点价格，趁(chen)这个时机赶紧卖掉手里的房(fang)子”，张先生向记者表(biao)示(shi)。
该项目的置业顾问介绍，上海新政发布后，来访量显著(zhu)提升，本周末(mo)项目每天接访量超过百组，来访量较高(gao)，较上周至(zhi)少上涨三成，客户看(kan)房(fang)较为积极。
记者观察到(dao)，该项目仍在蓄客阶段，尽管项目来访量增加，但(dan)购房(fang)者对价格、产品较为关注，心态相(xiang)对冷静客观，性价比依旧是核心要求。
同样的，在浦东三林的招商臻境(jing)项目现场，澎湃新闻了解到(dao)，也有置换客受(shou)新政影(ying)响走入售楼处。
“新政前，没怎么认真地出来看(kan)过，目前手里的二手房(fang)还没有挂牌。对我们自己来说(shuo)，目前这个阶段，我们有置换的需求。”林先生夫妇带(dai)着(zhe)不到(dao)1岁的孩子在售楼处了解项目及市场情况(kuang)。
林先生对记者表(biao)示(shi)，“首付比例(li)下调对我们的吸引力有限，毕(bi)竟多(duo)贷款也意味着(zhe)月供压力的增大，贷款利率下调还是比较实际的。”
按照上海此前发布的“认房(fang)不认贷”政策，像张先生和林先生这样，选择卖掉手中的二手房(fang)再置换的客户而言均可按首套住房(fang)执行住房(fang)信贷政策。那么根据上海此次发布的信贷新政，首套住房(fang)商业性个人住房(fang)贷款利率下限调整为不低(di)于相(xiang)应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以(yi)上房(fang)贷利率下限目前为3.5%），最低(di)首付款比例(li)调整为不低(di)于20%。
在购房(fang)心态上，林先生夫妇还是保持理性。“目前二手房(fang)的价格还是在低(di)位，新政后我自己觉(jue)得会有一波小的回暖，但(dan)没有太高(gao)的心理预期。置换还是要看(kan)手里的二手房(fang)能(neng)不能(neng)顺利出手，也要看(kan)二手房(fang)的价格和新房(fang)的差距(ju)怎么样。我们先出来看(kan)看(kan)了解一下市场。”
业内(nei)人士指出，2023年以(yi)来，全国各地都出现了一个新的情况(kuang)，即二手房(fang)挂牌量激增，这也反(fan)映出一个问题——二手房(fang)不好卖。“二手房(fang)卖不掉就会有很多(duo)人没有能(neng)力去(qu)换房(fang)，也意味着(zhe)整个链条是打乱的，没有疏通。随着(zhe)上海发布系(xi)列(lie)新政，将有利于打通换房(fang)链条，也有利于一二手房(fang)联动。”
澎湃新闻从多(duo)个新房(fang)项目了解到(dao)，不少现场客户量较大的楼盘，有置业顾问不断将视频和照片(pian)发布到(dao)朋友圈，以(yi)烘托项目热度。对于后续市场走势，项目置业顾问也表(biao)示(shi)，应该能(neng)为项目带(dai)来实实在在的红(hong)利。
新政释(shi)放二孩家庭购房(fang)需求，大面积房(fang)型受(shou)欢(huan)迎(ying)
上海此次新政也为多(duo)孩家庭新增一套购房(fang)资格。
6月2日，澎湃新闻在闵行区外环外秀涟路(lu)上的“中企·云启春申”销售中心看(kan)到(dao)，门口签到(dao)台围拢了三四组的看(kan)房(fang)者，在等待分配销售人员介绍楼盘，休息区域的桌(zhuo)子基本坐满(man)了进一步(bu)洽谈(tan)的看(kan)房(fang)者。现场有好几名工作人员是在“沪九(jiu)条”新政出台后刚(gang)调过来支援工作的。
一名销售告诉记者，上海新政发布后，楼盘已经成交了十几套96平方米三房(fang)的房(fang)源(yuan)，还有些(xie)客户在等8月份(fen)加推(tui)的127平方米三房(fang)房(fang)源(yuan)。“新政后，看(kan)房(fang)和去(qu)化的速度明(ming)显是加快了，而且客户精准度很高(gao)。”该楼盘为去(qu)年12月开(kai)盘，主要户型就是96平方米和127平方米的三房(fang)房(fang)型，销售单价约8万元，“96平方米的户型有部分是精装(zhuang)，其他都是毛坯房(fang)”。该楼盘总价在641万-1101万元/套。
“之前来看(kan)房(fang)的潜在客户，都要等很长时间才有回复，最近一周来看(kan)房(fang)的大部分是生育二胎的改善客户，正是政策的利好群(qun)体。”该名销售人员表(biao)示(shi)，销售价按照一房(fang)一价销售，“要买127平方米户型的可能(neng)还要摇号，不一定能(neng)买到(dao)呢。”
5月28日，上海执行“沪九(jiu)条”。其中，支持多(duo)子女家庭合理住房(fang)需求方面，对二孩及以(yi)上的多(duo)子女家庭(包括本市户籍和非本市户籍居民家庭)，在执行现有住房(fang)限购政策基础上，可再购买1套住房(fang)；优化多(duo)子女家庭在个人住房(fang)贷款中首套住房(fang)认定标(biao)准。
此外，位于闵行区外环内(nei)的天安一号在上海新政后首个周末(mo)开(kai)启认筹，销售户型131-135平方米、100套150平方米以(yi)及20套175平方米，共计(ji)325套房(fang)源(yuan)，精装(zhuang)交付。该楼盘总价在1050万-1866万元/套。
6月2日，记者在样板间看(kan)到(dao)，看(kan)房(fang)的客群(qun)络绎不绝(jue)，一套房(fang)内(nei)同时有七八组看(kan)房(fang)者，样板间外还有销售人员和购房(fang)者在等待进入。销售人员介绍，“认筹金为100万元，据我所(suo)知好像已经认筹了有360多(duo)个了，还有明(ming)天（3日）半天，预计(ji)能(neng)有450个认筹左右，175平方米户型比较少，看(kan)这个房(fang)型的也会看(kan)150平方米的户型，单价是130平方米的最便宜，9.2万元左右，面积越大单价越贵的。”
新房(fang)项目折(she)扣收(shou)回倒计(ji)时？业内(nei)：更(geng)多(duo)的或(huo)是逼定手段
记者走访发现，尽管市场有回暖迹象，为吸引购房(fang)者、保证去(qu)化，有些(xie)楼盘仍旧推(tui)出购房(fang)优惠(hui)活动。位于松江区洞泾板块的保利西郊和煦即是其中一员。
6月2日下午(wu)记者来到(dao)该项目售楼处，目测约15组客户正在咨询。项目的置业顾问介绍，对于新政前，周末(mo)项目的来访量上涨了3-5成，客户看(kan)房(fang)积极性显著(zhu)提高(gao)。
记者观察到(dao)，该项目周边有两个直接的竞(jing)品项目，购房(fang)者较为谨慎，多(duo)个购房(fang)者均表(biao)示(shi)都看(kan)看(kan)，对楼市的走势判(pan)断仍旧较为审慎，盲目看(kan)涨的客户很少。
也有多(duo)个楼盘的置业顾问称，即将收(shou)回折(she)扣。
6月1日，澎湃新闻来到(dao)位于浦东三林的招商臻境(jing)项目， 据现场销售人员介绍，新政后，该项目工作日到(dao)访量有所(suo)增加，周末(mo)的到(dao)访量增加更(geng)加明(ming)显。“新政首个周末(mo)一天到(dao)访量超100组，较新政前提升20%左右。”
澎湃新闻于6月1日17时40分左右到(dao)达上述项目，现场看(kan)房(fang)者依然络绎不绝(jue)，至(zhi)19时许，仍有经纪人带(dai)购房(fang)者至(zhi)售楼处。
据现场销售人员称，从一点半左右到(dao)五(wu)点左右是看(kan)房(fang)高(gao)峰期，销售有限接待不过来，项目处排起长队(dui)。
此外，澎湃新闻从项目现场了解到(dao)，新政之后，开(kai)发商折(she)扣有所(suo)收(shou)回。“目前剩余的房(fang)源(yuan)不多(duo)，针对不同面积的产品，折(she)扣有所(suo)调整，折(she)扣收(shou)回1个点至(zhi)2个点，具体的还要以(yi)客户的付款周期来具体核定。”
宣传(chuan)收(shou)回折(she)扣的并非个例(li)。位于宝(bao)山区的保利海上臻悦项目发布的海报显示(shi)，即将收(shou)购项目的折(she)扣；有业内(nei)人士向记者表(biao)示(shi)，此前，该项目的部分房(fang)源(yuan)有97折(she)优惠(hui)，买车位还送车位券。
另(ling)一个位于青浦区赵巷的华发四季(ji)也发布了折(she)扣即将收(shou)回的海报，一位前往(wang)售楼处参观的潜在购房(fang)者向记者表(biao)示(shi)，该项目小户型的房(fang)源(yuan)有95折(she)折(she)扣还送车位券，大的户型折(she)扣则是99折(she)。
多(duo)位业内(nei)人士向记者表(biao)示(shi)，有些(xie)项目去(qu)化还可以(yi)的话，收(shou)回折(she)扣倒也是可能(neng)，但(dan)更(geng)多(duo)的或(huo)是逼定的手段。
有业内(nei)人士表(biao)示(shi)，“我们也在看(kan)盘、走访，明(ming)显感受(shou)到(dao)客户看(kan)房(fang)动力增加，但(dan)对价格及产品依旧较为挑剔，转化到(dao)成交依旧需要配合一定营销手段，预计(ji)新政对改善客户预期，提振短期市场能(neng)起到(dao)不错的作用。”
该业内(nei)人士同时表(biao)示(shi)，中长期来看(kan)，市场下行的压力还是比较大的，尤其是上海的郊区项目，目前楼盘多(duo)存量大，且很多(duo)项目折(she)扣力度和优惠(hui)也比较大，如嘉定某楼盘（映翠府(fu)），95折(she)+送15万黄金+送车位券，实际能(neng)优惠(hui)到(dao)几十万，对整个郊区市场都存在比较大的冲击，虽然说(shuo)可能(neng)不是直接竞(jing)品，但(dan)对客户的预期影(ying)响比较大。
二手房(fang)不同区域分化明(ming)显，内(nei)环内(nei)“老破小”再迎(ying)春天？
从二手房(fang)市场来看(kan)，新政发布后市场反(fan)馈也较为明(ming)显。
“手里客户是有的，但(dan)客户想要的价格的房(fang)源(yuan)已经没有了。”位于徐汇田林板块的一中介门店店长说(shuo)道(dao)。
据其介绍，“原本田林板块内(nei)二房(fang)有卖310万元、320万元的，但(dan)是随着(zhe)新政落地，低(di)价的房(fang)源(yuan)基本已去(qu)化的差不多(duo)了，现在一梯队(dui)的房(fang)源(yuan)在卖的基本都是350万元以(yi)上的。”所(suo)谓一梯队(dui)的房(fang)源(yuan)在经纪人眼中即房(fang)子本身没有硬伤、总价低(di)、业主诚(cheng)意且配合的房(fang)源(yuan)。
“有些(xie)买家会说(shuo)，如果能(neng)谈(tan)到(dao)原来多(duo)少的价格他就能(neng)接受(shou)，但(dan)新政后，一部分业主的心态也开(kai)始变化，谈(tan)价的空间正在减小。”上述经纪人说(shuo)。
在业内(nei)看(kan)来，上海此次政策更(geng)利好中心城(cheng)区二手房(fang)。根据上海于5月27日发布的新政，非沪籍单身人士购房(fang)区域，扩(kuo)大至(zhi)外环内(nei)二手住房(fang)。这也意味着(zhe)，社保满(man)三年的非沪籍单身人士可在除崇明(ming)外的任何区域购置一套二手房(fang)。
有位于浦东源(yuan)深板块的经纪人反(fan)馈，新政落地后门店整体的带(dai)看(kan)量提升约2倍(bei)。“最近接待了不少小年轻，都是90后的自住需求，潍坊、竹园、塘(tang)桥板块，热度都还不错，这部分需求都是出于通勤考虑。”
房(fang)东之间心态的也在新政后有所(suo)差异。“部分业主的心态有所(suo)提高(gao)，不着(zhe)急卖的会调整一些(xie)价格，但(dan)大部分想要置换的房(fang)东还是会以(yi)市场价出掉。从买家来说(shuo)，最大的一个变化是乱砍价的情况(kuang)在减少。”
不过，相(xiang)较于市区的二手房(fang)，郊区二手房(fang)的活跃(yue)度也出现分化。
据上海外环外一中介门店人员反(fan)馈，新政后该门店未成交二手房(fang)。“以(yi)往(wang)都是靠二手房(fang)来带(dai)动新房(fang)带(dai)看(kan)、销售，现在一些(xie)新房(fang)项目不仅有折(she)扣力度，还能(neng)送车位，相(xiang)较于板块内(nei)的二手房(fang)，市场认可度更(geng)高(gao)。最近客户都直接选择看(kan)新房(fang)，二手房(fang)看(kan)房(fang)客户比较少，板块内(nei)的房(fang)东仍在主动下调挂牌价希望在新政后顺利出售。”
从二手房(fang)市场的整体情况(kuang)来看(kan)，据太平洋房(fang)屋的监测数(shu)据，从太平洋房(fang)屋的基本情况(kuang)看(kan)，政策发出后首周销售日数(shu)据明(ming)显高(gao)于上周同期水平，居间量同比增幅32.43%，新增房(fang)、新增客、新增带(dai)看(kan)增长明(ming)显。以(yi)上周六（6月1日）为例(li)，6月1日新增带(dai)看(kan)2203组，5月25日的新增带(dai)看(kan)位1770组。
从一周的数(shu)据来看(kan)，上周(5月27日~6月1日)与5月同期周相(xiang)比，太平洋房(fang)屋在新政后新增房(fang)环比增长25.18%，新增客环比增长53.03%，新增带(dai)看(kan)环比增长33.84%，居间环比增长88.32%，成交导向与政策导向基本一致。
此外，通过新政以(yi)来新增房(fang)架(jia)构分析，目前总价在“300-500万”房(fang)源(yuan)在太平洋的挂牌量占比在增加。“1100-1500万”房(fang)源(yuan)的挂牌量占比明(ming)显减少。
根据太平洋房(fang)屋数(shu)据，从成交价来看(kan)，本次新政策更(geng)加利于中小标(biao)房(fang)源(yuan)，太平洋房(fang)屋成交中，“300万以(yi)下”和“300-500万”房(fang)源(yuan)增加非常明(ming)显，大标(biao)房(fang)源(yuan)的激励作用相(xiang)对来说(shuo)不太明(ming)显。