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上月开始链家推出当日网签的服务(wu)，大概意(yi)思就是下定当日就可以(yi)让你当日网签。
但即便如(ru)此也只有小部分客户(hu)会选择下定当日网签，而强(qiang)大如(ru)链家他的成交市占也差不多在23%左右，这意(yi)味着市场上这种当日定金合(he)同转网签合(he)同的少之又少。
所以(yi)这个时候我(wo)要(yao)跟各位分享新政后的二(er)手成交，因为新政后的真实成交和(he)网签数据(ju)还存(cun)在一(yi)两(liang)周(zhou)的时间差。
还记得以(yi)前出现(xian)在我(wo)文字(zi)里过的转定单么，也就是各位购房者决(jue)定买房的那一(yi)刻会签的定金合(he)同。所以(yi)这个转定单量(liang)的多少倒(dao)是可以(yi)真实体现(xian)刚(gang)刚(gang)过去的政策首周(zhou)我(wo)们的二(er)手市场到底发(fa)生了什么。
接下来，是我(wo)的一(yi)线市调和(he)一(yi)些实时数据(ju)。
政策首周(zhou)上海的二(er)手成交其实是炸了
我(wo)自认对于政策和(he)市场稿件的措辞会相对谨慎。之所以(yi)用炸是因为上周(zhou)上海二(er)手市场的成交其实远超各位自媒体老师说的“上浮”。
我(wo)自己上周(zhou)末挨个跑了黄浦、浦东、杨浦、宝山、嘉定、青浦，去看了看这里正在挂的房子，很神奇(qi)的我(wo)看着看着居然找到了2021年看房的感觉。
青浦徐泾的万科天空之城二(er)期云之谷晚八点后就不让中介带看了，但因为看房人多，于是中介开辟了另外(wai)的看房路径。
跟我(wo)同行的还有位上海爷叔，我(wo)们并不认识，只是同乘电梯的时候两(liang)边中介才发(fa)现(xian)我(wo)们要(yao)去的是同楼层同一(yi)套房。
确实很久没有这样的看房经历(li)了，不过我(wo)说的炸倒(dao)不是这些点状体感，而是全市的二(er)手成交，也就是我(wo)开头说的能实时体现(xian)市场的转定单。
5月27日至6月2日上海链家全市二(er)手房转定单1793套，这个周(zhou)成交（周(zhou)转定单量(liang)）来到了今年以(yi)来最高，准确说是自我(wo)有这份数据(ju)的近两(liang)年以(yi)来的最高成交量(liang)，干(gan)翻所有小阳春。
这对于全市二(er)手市场又是什么概念？1793套的周(zhou)成交意(yi)味着背后全市7796套的周(zhou)成交，也意(yi)味着1113套的日均成交，这个数字(zi)远超各位为之欢(huan)呼雀跃的八九(jiu)百套的单日成交。
为什么，因为转定成交体现(xian)到网签成交差不多还得一(yi)两(liang)周(zhou)，也就是说政策首周(zhou)的真实成交远高于各位看到的滞后网签，这才是炸的地(di)方。
各位可以(yi)再拿7796套这个数字(zi)?4周(zhou)算算这是什么天量(liang)，这个数字(zi)我(wo)就不打了，只能说这是2021年3月才有过的成交量(liang)。
当然政策首周(zhou)的成交强(qiang)度也不会一(yi)直(zhi)持续给到后面每周(zhou)。随着政策效力波动，最后6月成交到不了这个量(liang)也是大概率事件，但是各位依然能从这个最强(qiang)成交周(zhou)里看到6月必(bi)定能在近三年的二(er)手成交月里排(pai)的上号。
成交最多的就是500万以(yi)下的房子
最开始体会到这点不是从数据(ju)，而是实地(di)看房中感受到的低总价房源成交的火。
上周(zhou)周(zhou)六下午我(wo)的中介带我(wo)去看套黄浦区的丽丽小区（真就这个名字(zi)）小户(hu)型，全程他都很忙，忙着跟我(wo)介绍、忙着跟同小区其他房源带看的同事打招呼，看房的时候还得回答跑来凑热闹的楼上阿姨的问题，结果他两(liang)加(jia)了微信，因为楼上阿姨想考(kao)虑下手这套他们家楼下房子。
这种看房中途杀(sha)出程咬金的经历(li)我(wo)在黄浦看房遇到了、在静(jing)安看房也遇到了。
静(jing)安姚西小区
回顾政策本身不难发(fa)现(xian)老破小能成为这波成交潮的宠儿不是偶然。
放开社保从五年到三年、放开外(wai)环内二(er)手，就是让更(geng)年轻的购房群体进入市区，而这部分群体大概率能买的房子就是老破小。
放开企业购房但放开的购房标的也只能是2000年以(yi)前的小户(hu)型，老破小房东以(yi)旧换新还可以(yi)得到补贴。
数据(ju)上看这个政策放的最开的地(di)方，也是成交最猛的地(di)方。1793套的转定单里，500万以(yi)下的成交订单占比76%。
这个价段(duan)不仅体量(liang)占比最高，也是政策后成交量(liang)涨幅里除2000万以(yi)上价格段(duan)以(yi)外(wai)波动最大的（2000万以(yi)上成交体量(liang)较小，波动幅度暂不考(kao)虑）
而买这些老破小的客户(hu)群体远比我(wo)们以(yi)为的更(geng)丰富，除了我(wo)们前面说的想上车外(wai)环内的年轻刚(gang)需群体之外(wai)，原本有购房资格的老人会考(kao)虑同小区更(geng)低楼层，原本没有购房资格但有套房的老人也有了可以(yi)换房的名额，以(yi)及之前被离婚(hun)限购的群体，他们再买房的时候因为是个人之力买房，也很有部分选择500万以(yi)下的房子。
总之这部分价格段(duan)的成交在过去一(yi)周(zhou)变化最大。
那价格呢，有变化么
我(wo)先说说自己亲眼看到的情况，万科天空之城二(er)期云之谷的某三房房东，政策后第一(yi)时间调高了自己的挂牌价。从358万调到380万左右，不过即便如(ru)此，他依然是全小区最低挂牌价的那套。
然后嘉定马陆(lu)我(wo)看的信义嘉廷二(er)期的某两(liang)房，政策后价格没动。但是房源方的中介说房东的心理价位提高了，也就是谈价空间变小了。
这两(liang)个案例的情况是我(wo)上周(zhou)末踩盘看到的比较典型的两(liang)种情况。也就是说，现(xian)在市场确实存(cun)在调高挂牌价的情况，但哪怕(pa)如(ru)此，前提也是前期房东降价太猛现(xian)在收一(yi)收。
而更(geng)普遍的情况是，成交价格未动，但摆在房东心里的议价空间确实在收窄。
这个结论不是从我(wo)跑的几个二(er)手盘就能说明(ming)的，而是来自链家二(er)手议价空间的统(tong)计。从链家全市5月27日-6月2日的转定单情况来看，全市的二(er)手成交的议价空间在明(ming)显收窄，也是近1年以(yi)来议价空间最大程度的回调。
这背后有两(liang)个背景，首先市面上确实有一(yi)波二(er)手价格降到位了，到价成交，没有让议价空间继续走高的余地(di)；另一(yi)方面政策本身带来的信心提振也确实让房东有了些许(xu)谈价的底气。
所以(yi)如(ru)果各位房东或者买房人问问自己的中介，政策首周(zhou)里一(yi)个挺有意(yi)思的成交现(xian)象是中介开始下手了。
中介下手不仅意(yi)味着需求，也意(yi)味着一(yi)套房源价格的长期观(guan)察者觉得价格到位了。
分价格段(duan)看，回调较大的也是前面成交最猛的。500万以(yi)下成交的议价空间从8%回调到7.1%，基本可以(yi)说是即刻收窄。
所以(yi)各位不用猜测价格低还是高，浮在水面下的议价空间收窄才是此时此刻最真实的价格变化，当然最终也会体现(xian)在6月的成交均价上。
外(wai)环内二(er)手确实天亮了，不过...
量(liang)的变化确实是拿到数据(ju)之前的我(wo)怎么也没想到的。一(yi)度我(wo)也以(yi)为只是比日常周(zhou)六日成交上浮了20%左右，没想到真实的上浮在80%左右。
现(xian)在还没有到价格实质变化的阶段(duan)，涨价也只是个别房东的点状行为，总体来看还处(chu)于以(yi)价换量(liang)的阶段(duan)。挂牌库(ku)存(cun)高这我(wo)们读者都知道，但新增挂牌量(liang)有点超出我(wo)们预期了。
新政后最先发(fa)生变化的地(di)方不是别的，其实是中介的挂牌后台(tai)。此时此刻贝壳上海的二(er)手挂牌新增正在以(yi)单日1400套的速(su)度在新增，而日常这个新增挂牌在单日900套左右。
新增挂牌变多这是新政后正常反应，不过像6月3日的单日新增已经超过往年的最高水平。
过去五年我(wo)们有超过三万套的月度成交，但哪怕(pa)这个月的链家新增房源也在3.5万套，日均1129套。细琐(suo)的横向对比里可以(yi)看到未来二(er)手去库(ku)存(cun)的压(ya)力，而且高过你看过的任何一(yi)家自媒体老师跟你说的数据(ju)，因为真正的高峰会滞后体现(xian)在后面的网签数据(ju)里。
还有很多新房售楼处(chu)火爆的画面，包括我(wo)们自己小伙伴去蹲售楼处(chu)的时候也看到了火爆，但冷静(jing)下来还是想跟各位说这些都是点状的，但市场的未来藏在新增挂牌和(he)降价房东数量(liang)里。
此刻最值得跟各位房东说的还是那句抓住窗口期，这是市场和(he)政策合(he)力带来的卖房时机，毕竟走量(liang)的市场里，想调高价格的心情经不起等待。
来源：真叫卢俊 原标题《新政后的二(er)手市场变天了》
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