今年初，领展(zhan)房托以约7折“抄底”收购(gou)万科旗(qi)下最大零售物(wu)业——上海七宝万科广场50%股权，轰(hong)动业界一时。
近日，在领展(zhan)房托2023/2024年度业绩(ji)发布会上，管理层回应(ying)称(cheng)，早前集团公布收购(gou)上海七宝万科广场余下50%权益，内部回报率达10%-15%，外(wai)人看来似乎很高(gao)，但(dan)在目(mu)前融资成本之下只是一个(ge)合理的回报。
为何收购(gou)万科上海七宝广场？
公开资料显(xian)示，领展(zhan)于内地的零售资产均(jun)位于四(si)个(ge)一线城市，分别是深圳(chou)的领展(zhan)中心城、广州的荔湾领展(zhan)广场、天河领展(zhan)广场、北京的通州领展(zhan)广场、中关村领展(zhan)广场以及上海的七宝万科广场。
上海七宝万科广场是一个(ge)高(gao)品质区域(yu)型购(gou)物(wu)中心。领展(zhan)房托收购(gou)的原因包括：上海零售市场的基本面获得(de)支(zhi)持(chi)，该物(wu)业具有良好表现，议定物(wu)业价(jia)值(zhi)较物(wu)业估值(zhi)有所折让三(san)个(ge)方面。
据(ju)领展(zhan)房托介绍，自领展(zhan)于2021年收购(gou)50%股权以来，尽管于三(san)年新冠疫情期间面对严竣挑战，但(dan)该物(wu)业交出稳健的业务(wu)表现。在优质及多(duo)元(yuan)化租户基础支(zhi)持(chi)下，该物(wu)业在三(san)年疫情期间维持(chi)了约95%的租用率。2023年录得(de)续租租金调整率11.2%，且项目(mu)公司2023年的总收益较2021年增长了16.9%。
针对未来中国内地业务(wu)进展(zhan)及计(ji)划，公司管理层表示，由于目(mu)前香港的资金成本不低，投资的内地物(wu)业IRR（Internal Rate of Return，内部收益率）须达到10%-15%的较高(gao)水平。报告期内，领展(zhan)完(wan)成了对七宝万科广场余下50%权益的收购(gou)，这对于领展(zhan)的业绩(ji)稳定有一定的裨益。与此同时，领展(zhan)还在寻觅(mi)新的投资机会。
内地物(wu)业估值(zhi)约352亿港元(yuan)
作为亚(ya)洲(zhou)市值(zhi)最大及最具流动性的房地产投资信(xin)托基金（REIT），领展(zhan)于2005年11月25日在香港联交所上市交易。
财报显(xian)示，去(qu)年领展(zhan)房托收益按年增长了11%至135.78亿港元(yuan)；去(qu)年度扣除与基金单位持(chi)有人交易前应(ying)占年内亏损约20亿港元(yuan)，前一个(ge)年度录得(de)盈利约154.5亿港元(yuan)。其中，物(wu)业收入净额增长9.5%至100.7亿港元(yuan)，主要来自去(qu)年3月收购(gou)的新加坡资产，以及于上一个(ge)财政年度完(wan)成收购(gou)澳洲(zhou)及中国内地物(wu)业之全年贡献。
在内地市场上，受惠于零售资产表现改(gai)善、以及两项新收购(gou)的物(wu)流资产及完(wan)成收购(gou)七宝万科广场余下50%股权带(dai)来新收益贡献，领展(zhan)内地物(wu)业组合收益总额及物(wu)业收入净额分别按年上升6.3%及10.6%（以人民币计(ji)算），总估值(zhi)为352.33亿港元(yuan)，较上一财年增加了6500万港元(yuan)。
报告期内，内地零售物(wu)业组合租用率达96.6%，续租租金调整率转(zhuan)负为正，录得(de)2.8%。主要原因为位于深圳(chou)福田中心区的领展(zhan)中心城地库层实施策(ce)略性租务(wu)安(an)排，原来的主要商(shang)户已被更换，从而成功带(dai)动租金上升。
在香港，物(wu)业组合收益总额及物(wu)业收入净额分别按年增长2.2%及0.1%，主要原因为香港停车场业务(wu)改(gai)善，惟部分增长被疲(pi)弱的办公室(shi)业务(wu)表现抵消。零售物(wu)业方面，租用率维持(chi)在98%的高(gao)水平；期内续租租金调整率升至7.9%，租金对销售额比例维持(chi)在12.6%的健康及可持(chi)续水平。
海外(wai)物(wu)业组合方面，领展(zhan)的资产遍及澳洲(zhou)、新加坡及英(ying)国，期内收益及物(wu)业收入净额分别为17.42亿元(yuan)及11.88亿元(yuan)，增长168.8%及约204%，主要来自新加坡资产的全年贡献。
回顾期内，集团的总负债(zhai)比率由24.2%降至23.5%。于2024年3月31日的总负债(zhai)（面值(zhi)）为600亿元(yuan)，净负债(zhai)比率保持(chi)在19.5%的低水平。
采写/整理：南都湾财社(she)记者 王(wang)艳玲(ling)