7月(yue)10日， CBRE世邦魏理仕发布《2024年上(shang)半年北京房地产市场回顾与展(zhan)望》指(zhi)出，2024年上(shang)半年，北京写(xie)字楼市场，CBD和望京去化改(gai)善较明显(xian)，高租(zu)金定位和老(lao)旧楼宇租(zu)金跌幅靠前；零售(shou)物业市场，大众消费主导需求(qiu)，高端业态招商难度(du)加大；仓储(chu)物流市场，空置率创历史新高，租(zu)金止涨走低，环京市场需求(qiu)稳(wen)中有升；商务园区市场，TMT搬迁活(huo)跃，医(yi)药健(jian)康扩增放缓(huan)，办公用(yong)途项目租(zu)金加速下行(xing)，生命科(ke)学(xue)专项园区承压；物业投资市场，险(xian)资投资者积极布局(ju)，各板块资本化率再度(du)走扩。
一、 写(xie)字楼市场
—— CBD和望京去化改(gai)善较明显(xian)，高租(zu)金定位和老(lao)旧楼宇租(zu)金跌幅靠前
2024年第二季度(du)，北京写(xie)字楼市场未录得新项目入市，上(shang)半年市场新增供应有限，同比下降57%。
新租(zu)需求(qiu)复苏进程缓(huan)慢，尽管本季度(du)新租(zu)交易总面积环比提升30%，但上(shang)半年整体的新租(zu)交易数量(liang)和总面积同比分别下降15%和8%。新租(zu)交易中，依然有超七成的活(huo)动来自于搬迁，租(zu)户以迁往同区或邻(lin)近子市场为主，而CBD、望京、中关村(000931)、奥体及丽泽等区域成为换(huan)租(zu)需求(qiu)的主要承接地。扩租(zu)需求(qiu)未见改(gai)善，租(zu)户保守谨慎态度(du)持续。
从行(xing)业看，TMT企业新租(zu)需求(qiu)有所增加，主要由软件开发、大数据及电信通讯类需求(qiu)驱动；金融行(xing)业相对稳(wen)健(jian)，其中基金、金融科(ke)技等需求(qiu)微增，但保险(xian)、证券需求(qiu)放缓(huan)；专业服务业的律所、咨询类企业升级换(huan)迁活(huo)动持续，需求(qiu)主要落位在区位和配套较为完(wan)善的核心商务区；新能源(yuan)、水电等公共事业类，以及消费品制造业租(zu)户升级需求(qiu)稳(wen)健(jian)，跻身前五(wu)大行(xing)业。
由于大型企业大规模退租(zu)现象较去年同期有所减缓(huan)，上(shang)半年全市净(jing)吸纳量(liang)同比回升，录得12.1万(wan)平(ping)方米，在升级换(huan)迁需求(qiu)的带动下，甲级贡献率高达84%。整体空置呈小幅回落态势，受益于个别大面积需求(qiu)的落位，部分子市场去化情况有所改(gai)善，其中CBD空置率在连续六个季度(du)上(shang)升后首(shou)次下降，而望京空置率环比降幅为各子市场中最大。通州、王府井(600859)、东二环、燕莎及金融街(000402)区域受企业整合至自用(yong)楼宇、缩面积或迁出所带来的退租(zu)影响，空置率出现不同程度(du)增幅。
市场各区域和各级别楼宇租(zu)金普遍下行(xing)。在租(zu)户降本增效的租(zu)赁(lin)策略诉求(qiu)下，部分高租(zu)金定位楼宇和区域，或者老(lao)旧楼宇及其集中区域去化困难，租(zu)金跌幅靠前。全市平(ping)均租(zu)金面价(jia)同样本比上(shang)半年累计(ji)下跌4.6%至每月(yue)每平(ping)方米275.8元。
世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 办公楼 |租(zu)户部负责人袁慧 指(zhi)出：“展(zhan)望2024年下半年，预(yu)计(ji)三个项目近26万(wan)平(ping)方米的新增供应将会在丽泽和通州等新兴区域交付， 此外全市还会有个别改(gai)造项目陆续完(wan)工(gong)入市，预(yu)计(ji)整体空置率或将小幅上(shang)升，租(zu)金将持续下行(xing)。面对更有利的选址环境，当前租(zu)户并非以租(zu)赁(lin)成本为单一考量(liang)因素，而是对区位交通、楼宇硬件、可持续性、物业管理、特殊功(gong)能配套、交付时间与便捷性、租(zu)约和使用(yong)灵活(huo)性等诸项条件都提出了更高要求(qiu)。在此情况下，本身具有品质优势的楼宇加之租(zu)金折让的努力，更容易在去化表现上(shang)体现积极效果；而其他楼宇除了发挥成本优势，也不能忽视(shi)在软硬件的品质表现上(shang)补齐短板。”
二、 零售(shou)物业市场
—— 大众消费主导需求(qiu)，高端业态招商难度(du)加大
2024年第二季度(du)，北京零售(shou)物业市场迎来西北旺万(wan)象汇、昌平(ping)超级合生汇东区、北辰荟三个新项目共同启幕(mu)，都位于非核心区域。至此上(shang)半年辞旧迎新下，合计(ji)新增商业面积达47.0万(wan)平(ping)方米，同比增长44%，而合计(ji)退市商业面积也达到25.8万(wan)平(ping)方米。
业主端持续进行(xing)品牌(pai)调改(gai)的同时，品牌(pai)端亦加速换(huan)位调整或战(zhan)略布局(ju)，在新增商业体较高开业率影响下，上(shang)半年全市累计(ji)净(jing)吸纳量(liang)23.7万(wan)平(ping)方米，空置率下降0.4个百分点至7.6%。
在消费降级的影响下，定位大众市场的零售(shou)和餐饮(yin)成为短期内(nei)需求(qiu)主力。上(shang)半年以平(ping)价(jia)餐厅为首(shou)、烘焙甜品为辅的餐饮(yin)业态持续领航，合计(ji)占据总新开店铺数量(liang)的44%，如本季度(du)费大厨辣椒(jiao)炒肉甄选店在王府井APM围挡；网红甜品“酸(suan)奶罐罐”在西单大悦城(000031)、龙湖长楹天街、新中关购物中心等成熟商业体同步开店；上(shang)海饮(yin)品品牌(pai)Yee3（三号椰）分别在朝阳(yang)合生汇及朝阳(yang)大悦城开出首(shou)店及二店；来自日本的The Matcha Tokyo亦在国贸(mao)商城开出北京首(shou)店等。而茶饮(yin)果汁布局(ju)有所减弱。服饰鞋包以29%的新开店铺占比紧随其后，其中潮流服饰及运(yun)动户外保持良好的开铺节奏，如本季度(du)美国年轻休(xiu)闲品牌(pai)Hollister入驻王府井APM及蓝色港湾；户外运(yun)动鞋履Keen、蕉内(nei)最高级别形象店分别在朝阳(yang)合生汇开出新店；快时尚品牌(pai)UR及H&M旗下中高端产品线COS同时在朝阳(yang)大悦城开出新店；Lululemon在三里屯南区开出全新华北最大门店等。同时儿(er)童教培及娱乐体验类、杂货礼品等生活(huo)方式业态有抬头趋势。新能源(yuan)汽(qi)车赛道热度(du)持续减弱。
上(shang)半年“假期效应”明显(xian)，多(duo)个标杆(gan)项目披露端午期间客流有5-15%的同比增长。但消费降级下高承租(zu)能力品牌(pai)扩张(zhang)谨慎，而存量(liang)项目品牌(pai)迭(die)代大多(duo)以餐饮(yin)等高流量(liang)、高消费频次业态为主，且业主方对于高端定位、高租(zu)金品牌(pai)的招商过程受阻，全市购物中心首(shou)层(ceng)平(ping)均租(zu)金同样本比环比止涨企稳(wen)在每天每平(ping)方米31.8元，出租(zu)率稳(wen)定、客群品质较高、对零售(shou)品牌(pai)吸引力较大项目推动王府井、三里屯等商圈租(zu)金稳(wen)中有升。而在CBD、东城其他、中关村等品牌(pai)调整或升级改(gai)造项目较多(duo)的商圈，部分原本租(zu)金水平(ping)较高的项目在引入同品质或高品质业态补位上(shang)遇到困难，故此租(zu)金灵活(huo)度(du)加大。大部分项目租(zu)金持平(ping)，以维稳(wen)现有品牌(pai)租(zu)户为主。
世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 商业部负责人宋津楼 表示：“下半年北京仍将有多(duo)家头部商业地产开发商在外围商圈开业，包括海淀大悦城、通州万(wan)象汇、丽泽16号、望京华彩万(wan)象汇等，有望助推全年新增供应逼近100万(wan)平(ping)方米，进一步完(wan)善区域商业品质。北京市商务局(ju)近期发布《促进多(duo)元消费业态融合高质量(liang)发展(zhan)行(xing)动方案》，为商业体改(gai)造升级、挖掘新兴消费场景、培育出圈产品服务、优化特色商业环境等行(xing)动提供路径指(zhi)引。”
三、仓储(chu)物流市场
—— 北京空置率创历史新高，租(zu)金止涨走低；环京市场需求(qiu)稳(wen)中有升
2024年第二季度(du)，北京平(ping)谷及大兴空港共交付三个高标仓储(chu)物流项目，带来共计(ji)29.3万(wan)平(ping)方米的新增供应，同时马驹桥交付一个自用(yong)高标仓。至此上(shang)半年总计(ji)新增33.2万(wan)平(ping)方米租(zu)赁(lin)高标仓，创历史同期的最高纪(ji)录，新增项目普遍去化艰难。
以供应链及合同物流企业为代表的第三方物流成为上(shang)半年新增需求(qiu)主导，占据总新租(zu)面积的54%，同比增长13%。由于租(zu)户自身业务量(liang)和利润率收缩而导致的退租(zu)及降级搬迁屡屡发生，上(shang)半年连续两个季度(du)净(jing)吸纳量(liang)录得负值合计(ji)-5.4万(wan)平(ping)方米，全市空置率攀升至历史最高点23.4%。传统子市场顺义空港及通州活(huo)跃度(du)较高。
北京长期处于高位的租(zu)金水平(ping)自年初以来连续下行(xing)，上(shang)半年平(ping)均租(zu)金同样本比累计(ji)下降3.3%至每月(yue)每平(ping)方米54.1元，除平(ping)谷由于竞争(zheng)压力较大、区位等原因下调较大外，由于缺乏承租(zu)能力较强的租(zu)户，其他所有子市场本季度(du)也开始止涨走低，大兴空港、通州、顺义其他等子市场降幅相对明显(xian)。
廊坊本季度(du)仅北三县有新增项目交付，共计(ji)10.2万(wan)平(ping)方米。以供应链及合同物流企业为代表的第三方物流企业加快在有成本和区位综合优势的区域布局(ju)，上(shang)半年占总新租(zu)交易面积的50%，制造业需求(qiu)亦呈上(shang)升态势，上(shang)半年占比达27%。年内(nei)净(jing)吸纳量(liang)达35.1万(wan)平(ping)方米，由近京子市场固安领跑。全市空置率持续走低，上(shang)半年累计(ji)下滑2.9个百分点至47.2%。租(zu)金仍然处于下行(xing)赛道，广阳(yang)经开区、北三县、固安、廊坊经开区等近京子市场问询和交易量(liang)较大，业主更有动力采取(qu)以价(jia)换(huan)量(liang)策略，租(zu)金降幅在各子市场中领先(xian)。
天津本季度(du)仅津南有新增项目交付，共计(ji)6.0万(wan)平(ping)方米。需求(qiu)在经历一季度(du)低谷之后明显(xian)回暖，上(shang)半年净(jing)吸纳量(liang)合计(ji)12.7万(wan)平(ping)方米，武清(qing)、北辰、宝坻表现较好。空置率季末(mo)波动至35.0%，各子市场租(zu)金仍有不同程度(du)下滑。
世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部 | 产业地产负责人王晨霞 表示：“下半年北京都市圈整体供应暂时放缓(huan)，北京预(yu)计(ji)仅有8.0万(wan)平(ping)方米的新增项目在马驹桥交付，同期廊坊、天津亦将分别有35.7万(wan)及10.4万(wan)平(ping)方米的新增供应落在近京区域，共同为租(zu)户仓储(chu)布局(ju)策略提供更多(duo)丰富的选择。近期北京市商务局(ju)推出多(duo)项仓储(chu)物流基础设施设备与技术升级及改(gai)造支持政策，为促进商贸(mao)物流、冷链物流、农产品(000061)批发等需求(qiu)创造利好，进一步助力首(shou)都仓储(chu)物流市场高质量(liang)发展(zhan)。”
四、 商务园区市场
—— TMT搬迁活(huo)跃，医(yi)药健(jian)康扩增放缓(huan)；办公用(yong)途项目租(zu)金加速下行(xing)，生命科(ke)学(xue)专项园区承压
2024年第二季度(du)，北京商务园区市场迎来大兴生物医(yi)药基地一个4万(wan)平(ping)方米的新项目交付，新项目由多(duo)个小独栋构成且定位一般研发办公用(yong)途。上(shang)半年累计(ji)新增面积同比下降57%录得17.0万(wan)平(ping)方米，均为以办公为主要用(yong)途的空间，去化表现受当前同质产品选择充(chong)裕的影响较大。
上(shang)半年全市净(jing)吸纳量(liang)合计(ji)9.4万(wan)平(ping)方米，同比增长23%，行(xing)业需求(qiu)排名前三的TMT、医(yi)药及生命健(jian)康和能源(yuan)及公共事业分别占新租(zu)面积的31%、28%和16%。但本季度(du)去化表现较上(shang)季度(du)有明显(xian)回落，尽管TMT表现活(huo)跃，但新租(zu)活(huo)动超7成来自项目或子市场之间的搬迁置换(huan)需求(qiu)，对整体市场的去化贡献有限。同时医(yi)药研发企业季内(nei)面积缩减、腾退或搬迁现象也有所增加。能源(yuan)化工(gong)类国央企的升级搬迁扩租(zu)对本季净(jing)吸纳量(liang)贡献较大。
全市空置率上(shang)半年累计(ji)上(shang)涨0.8个百分点至23.1%。其中，中关村软件园子市场以价(jia)换(huan)量(liang)策略取(qu)得成效，空置率上(shang)半年下降8.9个百分点至20.8%；而北清(qing)路子市场同时受到TMT和医(yi)药研发相关企业腾退或迁出的影响，上(shang)半年空置率攀升6.0个百分点至15.6%；得益于产业的规模化发展(zhan)，亦庄经开区和大兴生物医(yi)药基地满足成果转化的研发制造空间持续去化，使得两个子市场上(shang)半年净(jing)吸纳量(liang)均超2万(wan)平(ping)方米。
全市商务园区租(zu)金报价(jia)上(shang)半年同样本比下降2.3%至每月(yue)每平(ping)方米153.3元。泛中关村集群业主继续加大租(zu)金降幅，同期同样本比下降3.3%，其中中关村软件园以5.4%的降幅领跑。而类办公需求(qiu)相对疲软的电子城(600658)和顺义子市场上(shang)半年亦分别录得1.9%和2.7%的降幅。生命科(ke)学(xue)专项园区在二季度(du)面积腾退、新租(zu)放缓(huan)的双重压力下，上(shang)半年租(zu)金同样本比回落0.8%，其中北清(qing)路子市场的生命科(ke)学(xue)园区二季度(du)有明显(xian)下调。
世邦魏理仕华北区董事总经理刘(liu)焕丽 表示：“下半年，中关村软件园、亦庄和大兴子市场预(yu)计(ji)会交付三个新项目合计(ji)18.8万(wan)平(ping)方米面积，其中两个为生命科(ke)学(xue)专项园区，新项目均可同时满足企业办公、研发和轻生产的需求(qiu)，对产业类租(zu)户吸引力较大。同时，北京市最新印发《北京市加快医(yi)药健(jian)康协同创新行(xing)动计(ji)划（2024-2026年）》，也将进一步通过优化企业创新环境、助力提升企业创新能力，强化医(yi)药健(jian)康产业的发展(zhan)，刺激企业释放更多(duo)元化的空间载体需求(qiu)，推动生命科(ke)学(xue)专项园区的空间去化。”
五(wu)、 物业投资市场
—— 险(xian)资投资者积极布局(ju)，各板块资本化率再度(du)走扩
2024年上(shang)半年，北京物业投资市场共录得17笔交易，交易额同比上(shang)升51%达185.5亿元，其中二季度(du)完(wan)成8笔交易共计(ji)121.0亿元，主要受两笔30亿元以上(shang)的非市场化交易带动，刨除这两笔成交，二季度(du)及上(shang)半年市场活(huo)跃度(du)恢(hui)复仍显(xian)滞缓(huan)。
险(xian)资机构投资者继续积极促成交易落地，季内(nei)金额最大的三笔交易均为险(xian)资投资者从开发商手中购得优质资产，即两笔综合体和一笔养老(lao)公寓，交易金额占比高达84%，推升上(shang)半年机构投资者交易额占比至73%。本季度(du)最大的单笔交易来自新华保险(xian)(601336)接盘位于CBD商圈，集合写(xie)字楼、商业和酒店的核心资产。由远洋和太古地产联合开发的在建项目颐堤港二期被(bei)中国人寿(shou)(601628)和太古联合接手，其中中国人寿(shou)出资31亿元购得项目49.895%股权，继2022年颐堤港一期以后再次接盘远洋，而另一开发方太古地产则以9亿元的代价(jia)增持14.895%的股权。此外，中国人寿(shou)加速布局(ju)养老(lao)赛道，购入昌平(ping)北七家华润开发的悦年华养老(lao)社区，该项目定位高端创新型“持续照料退休(xiu)社区”。
上(shang)半年除了险(xian)资频频出手，企业和个人买家交易金额占比位居第二达19%，其中36%的交易额来自企业出于自用(yong)需求(qiu)购入的办公类产品，而剩余的投资属性交易则以酒店和零售(shou)物业标的为主。但和去年相比，企业和个人买家对投资机会越发谨慎和挑剔，二季度(du)交易额环比下降54%，但对优质法拍(pai)项目保持重点关注，在望京和海淀分别完(wan)成一宗办公和酒店的法拍(pai)交易。
世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩(hao)表示：“在可售(shou)优质资产数量(liang)增加和资产价(jia)格持续下行(xing)等因素推动下，备受投资者关注的北京核心区域优质资产上(shang)半年交易放量(liang)，交易金额占比达62%。二季度(du)，写(xie)字楼、零售(shou)以及工(gong)业物流租(zu)赁(lin)基本面恢(hui)复均不及预(yu)期，叠加资本市场情绪仍保持相对低迷(mi)，前述板块资本化率再度(du)走扩；而优质产业园区和长租(zu)公寓板块，由于租(zu)赁(lin)基本面相对稳(wen)定且受到REITs利好覆盖(gai)，受到投资者高度(du)关注。未来买卖双方价(jia)格预(yu)期差将逐步收窄，加之更多(duo)高性价(jia)比资产投放到市场上(shang)，预(yu)计(ji)将加速交易落地。”