伴随央行(xing)取消(xiao)利率下限(xian)、降低首二套商贷首付比(bi)例、核心二线限(xian)购陆(lu)续取消(xiao)等政策消(xiao)息的发布，今年5月(yue)，国(guo)内(nei)房地产市场迎来空前利好政策，地产股久(jiu)违集体大(da)涨的同时，地方楼(lou)市也呈现“小阳春”。
作为国(guo)内(nei)近年来较早(zao)推出系(xi)列楼(lou)市刺激政策的省会城市之一(yi)，郑州新房销售在5月(yue)出现明(ming)显增量。
郑州贝壳监测的实时成交数据显示，5月(yue)份受(shou)到五一(yi)黄金(jin)周的成交带动，新房成交环比(bi)上涨约77%，同比(bi)也有4%的涨幅。5月(yue)份郑州新房住宅市场供应(ying)48万方（折(she)合4058套），主要集中于金(jin)水区（国(guo)泰观邸悦(yue)玺、广汇(hui)湾、保利大(da)都会）、荥阳市（美(mei)的东润智慧(hui)城、新城郡望府(fu)）。5月(yue)网签量55万方（折(she)合4468套），网签量环比(bi)上涨约14%。
“5月(yue)份是传统的新房销售旺季(ji)，为促进销售，开发商通常也会出台一(yi)些让利政策，如特价房、额外(wai)点位优(you)惠等等。因此5月(yue)份开发商优(you)惠力度加大(da)，全市新房备案均价环比(bi)回落。”贝壳研究(jiu)院郑州分(fen)院分(fen)析师介绍，5月(yue)郑州市新房住宅网签均价12635元/㎡，环比(bi)下降4.5%。
主城网签均价15785元/㎡，环比(bi)下降1.9%，郊县7697元/㎡，环比(bi)下降2.6%。
从5月(yue)份的成交结构上看，刚需依然是郑州新房市场的需求(qiu)主力，总价90万以内(nei)房源(yuan)成交占比(bi)约为23%、较4月(yue)明(ming)显上涨，其中涨幅较大(da)的主要集中于85-105平面积段。另外(wai)，得益于改善需求(qiu)的入市，5月(yue)份200-300万面积段的成交占比(bi)提升也较大(da)。但120-200万刚改区间段，需求(qiu)塌陷。
“一(yi)二手的联(lian)动效应(ying)下，一(yi)季(ji)度售房业主呈现出极刚的特征，其中有换房需求(qiu)的业主如果想置换新房，存在一(yi)定难度（新房二手存在较大(da)价差），相(xiang)比(bi)之下选(xuan)择区位更优(you)、房龄(ling)更小的刚改二手房可(ke)能是最优(you)解。而只有刚改二手房持续的被消(xiao)化(hua)，才能不断向新房市场输送改善需求(qiu)的中间力量。”上述分(fen)析师介绍。
市场信心提振背景下，5月(yue)份郑州新房市场住宅库(ku)存量进一(yi)步降低，为1465万方。一(yi)年均库(ku)存去化(hua)周期为30.7月(yue)，较上月(yue)略(lue)微拉长。分(fen)区域(yu)来看，金(jin)水区、中原区、航空港区一(yi)年
均库(ku)存去化(hua)周期较高，超过(guo)24个月(yue)，区域(yu)内(nei)新房销售压力普遍较大(da)。
除(chu)新房市场外(wai)，5月(yue)份郑州二手房市场销售也呈现出量升价降的局(ju)面。
该市5月(yue)二手住宅网签量5333套，环比(bi)下降约 13%，从年度月(yue)均网签量来看，2024年月(yue)均成交量为仅次于2023年的较高水平。另外(wai)，今年5月(yue)份郑州二手住宅成交量同比(bi)持平，环比(bi)涨幅为3%，二手成交平稳。
价格方面，贝壳研究(jiu)院监测的二手房价格指数显示，5月(yue)份二手房价格环比(bi)下降1%，但降幅环比(bi)有所收窄（前值为1.9%）。网签均价为9492元/平，自今年2月(yue)份以来已经连续4月(yue)低于10000元/平，持续向下波动。
“从高层会议定调地产的时间线上，今年以来高层的地产支持政策出台速度明(ming)显加快，政策的导向也从被迫应(ying)对转向主动出击(ji)，体现出稳地产的迫切性。预计后续仍(reng)将有新政出台，提升预期，促进居民加杠杆。”贝壳研究(jiu)院郑州分(fen)院分(fen)析师认为，近三年以来，由于市场的调整，郑州土地市场以及新开工面积都创(chuang)下新低，新房市场新增供应(ying)有限(xian)。
上述分(fen)析师通过(guo)梳理2024年1—5月(yue)成交量TOP30项目的库(ku)存房源(yuan)情况，发现部分(fen)热销房源(yuan)在库(ku)存量较少的情况下，销售价格逐渐企稳。另外(wai)部分(fen)主城区的楼(lou)盘，由于自身项目综合情况较为优(you)质，且周边竞争(zheng)压力较少，价格出现微涨。价格由供需关系(xi)决定，热销项目由于需求(qiu)量较大(da)，供需关系(xi)将逐步扭转，新房市场的分(fen)化(hua)也将再次加深。
他表示，今年5月(yue)郑州新房市场整体表现良好，预计在6月(yue)份的网签数据中会有更好地体现。
此外(wai)他认为，去年下半年以来，郑州二手房月(yue)度成交量整体较为平稳。但成交价格持续保持向下趋势(shi)。2023年郑州二手房价格下降约8%，2024年进一(yi)步加深。且从业主调价动作来看，调涨比(bi)例仅占10%，多数业主对于房价持悲观态度，预计价格回调仍(reng)将持续。但对于二手房市场而言，价格的回调能够促成成交，因此以价换量仍(reng)然是二手房市场的主旋(xuan)律。
校对：王朝全