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美联储抗通(tong)胀(zhang)的“最后一公里”，被房租扼(e)住喉咙。
近(jin)日(ri)，有“新美联储通(tong)讯社”之称的华尔街(jie)日(ri)报记者Nick Timiraos撰文指出，居高(gao)不下的房租正在阻碍美联储的抗通(tong)胀(zhang)斗争。
文章解释称，因住房通(tong)胀(zhang)的权重高(gao)达CPI指数的三分之一和(he)PCE物价指数的六(liu)分之一，因此对整体(ti)通(tong)胀(zhang)的影响很大。而住房通(tong)胀(zhang)中(zhong)，房价会(hui)受到投资因素的影响，房租则更能反应(ying)市场的真(zhen)实情况(kuang)，因此后者比(bi)前者更为关键。
Timiraos在文中(zhong)表示，疫情期间的房租飙(biao)升很大程度上推升了通(tong)货膨(peng)胀(zhang)。目前租金通(tong)胀(zhang)仍处于(yu)高(gao)位水平，但呈现出下行趋势。
疫情期间，在需求(qiu)和(he)收入同时强劲(jin)、房屋库存处历史低(di)位的背景下，新签(qian)约的租金指数一度飙(biao)升，有数据(ju)显示，2022年独栋(dong)住宅（美国住房的主体(ti)）租金上涨了14%。
随(sui)后，新建公寓分流了对独栋(dong)住宅市场的强劲(jin)需求(qiu)、经(jing)通(tong)胀(zhang)调整后收入增长降温，独栋(dong)住宅租金开始下滑(hua)。
由于(yu)大多数租户的租金每(mei)年只变动一次(ci)，因此新租约租金的体(ti)现较为滞后。根据(ju)已有的市场租金数据(ju)，美联储官员、华尔街(jie)投资者和(he)私(si)营部门经(jing)济(ji)学家认为，2022年底(di)以来，住房通(tong)胀(zhang)已有所放缓。
疫情期间，在需求(qiu)和(he)收入同时强劲(jin)、房屋库存处历史低(di)位的背景下，新签(qian)约的租金指数一度飙(biao)升，有数据(ju)显示，2022年独栋(dong)住宅（美国住房的主体(ti)）租金上涨了14%。
随(sui)后，新建公寓分流了对独栋(dong)住宅市场的强劲(jin)需求(qiu)、经(jing)通(tong)胀(zhang)调整后收入增长降温，独栋(dong)住宅租金开始下滑(hua)。
由于(yu)大多数租户的租金每(mei)年只变动一次(ci)，因此新租约租金的体(ti)现较为滞后。根据(ju)已有的市场租金数据(ju)，美联储官员、华尔街(jie)投资者和(he)私(si)营部门经(jing)济(ji)学家认为，2022年底(di)以来，住房通(tong)胀(zhang)已有所放缓。
今年以来，“停滞”的通(tong)胀(zhang)数据(ju)尤(you)其是(shi)核心通(tong)胀(zhang)似(si)乎并未(wei)影响美联储年内降息的计划，文章解释道，因为美联储对住房成本最终将放缓并推动通(tong)胀(zhang)下行至2%这一点充满信心。
华尔街(jie)见闻此前提及，渣打银(yin)行的首席外汇策略师Steven Englander新近(jin)报告表示，如果(guo)密切观察住房成本，特别(bie)是(shi)CPI中(zhong)的住房通(tong)胀(zhang)相关指标——自住房业主等价租金（OER），就会(hui)发现，有理由乐观地预计，住房通(tong)胀(zhang)可能很快下行，并且拉动核心通(tong)胀(zhang)下行。
本周三，美国劳工统计局将公布4月CPI。目前经(jing)济(ji)学家普遍预测，4月CPI同比(bi)将由上月的3.5%小幅放缓至3.4%，核心CPI同比(bi)同样放缓，由3.8%下行至3.6%。
租金通(tong)胀(zhang)需要降多少？
既然房租放缓是(shi)将核心通(tong)胀(zhang)率降至美联储目标的关键，那么需要租金通(tong)胀(zhang)到底(di)需要降多少呢？
分项来看(kan)，文章将核心通(tong)胀(zhang)分为了三个子项：商品(pin)通(tong)胀(zhang)、住房通(tong)胀(zhang)、非住房服务通(tong)胀(zhang)。
文章指出，在疫情前，商品(pin)通(tong)胀(zhang)率约为-1%，住房通(tong)胀(zhang)率约为2.5%-3.5%，非住房服务通(tong)胀(zhang)约略高(gao)于(yu)2%——总体(ti)核心通(tong)胀(zhang)率略低(di)于(yu)2%。
因此，要想让通(tong)胀(zhang)率回到2%水平，非住房服务通(tong)胀(zhang)率必(bi)须从现在的3.5%降至3%以下，住房通(tong)胀(zhang)率必(bi)须从5.8%降至3.5%左右。
“最后一公里”不好走
不过，仍有观点认为，租金通(tong)胀(zhang)下行的前景没有那么乐观。
文章表示，许多经(jing)济(ji)学家认为，近(jin)年来新租约租金下行的趋势的确会(hui)推动住房通(tong)胀(zhang)降温，但这个过程会(hui)比(bi)想象中(zhong)来的更久。Timiraos解释道：
“因为在高(gao)利率影响下，更多的住户的购(gou)房意愿(yuan)低(di)迷，续租需求(qiu)更高(gao)。这可能会(hui)延长新租约租金下降体(ti)现在整体(ti)通(tong)胀(zhang)中(zhong)所需的时间。”
“因为在高(gao)利率影响下，更多的住户的购(gou)房意愿(yuan)低(di)迷，续租需求(qiu)更高(gao)。这可能会(hui)延长新租约租金下降体(ti)现在整体(ti)通(tong)胀(zhang)中(zhong)所需的时间。”
另一重风险在于(yu)，新公寓也陷入了供需紧张的局面。
华尔街(jie)见闻此前提及，与公寓相比(bi)，住房通(tong)胀(zhang)更易受独栋(dong)住宅租金的影响，因为后者是(shi)美国住房的主体(ti)。而近(jin)年来租金放缓的一个重要原因就在于(yu)，新建公寓的供应(ying)量迅速增长，分流了对独栋(dong)住宅的强劲(jin)需求(qiu)。
但文章指出，有一些行业高(gao)管表示，由于(yu)移民增长以及就业和(he)工资稳步增长，对新建公寓的需求(qiu)正在重新加速，这可能导致独栋(dong)住宅市场再度升温。
根据(ju)房地产(chan)公司Camden Property Trust的数据(ju)，目前，其旗下公寓租户搬离的比(bi)例(li)已降至9%，为该公司30年来的最低(di)水平。一般来说，正常的搬离率在15%-18%的水平。
该公司CEO Ric Campo表示：
“实际情况(kuang)是(shi)，需求(qiu)比(bi)大多数人的预期要多得多。”
“实际情况(kuang)是(shi)，需求(qiu)比(bi)大多数人的预期要多得多。”