随着(zhe)时间流(liu)逝，住宅也会“变老”。
记者(zhe)采(cai)访了解到，当前部分高层(ceng)建筑外墙(qiang)进入风(feng)险高发期，外墙(qiang)脱落现象多发。数(shu)据显示，仅4月份，成(cheng)都全市165个小(xiao)区维(wei)修资金动(dong)用项目中，墙(qiang)面维(wei)修有(you)32个，占比近两成(cheng)，位居项目前列。
市住建部门相关人员介(jie)绍，超过保修期的住宅建筑，其维(wei)修主要(yao)责(ze)任(ren)需由业主承担。但物业难管、维(wei)修资金动(dong)用投票难、维(wei)修费用高等，让实际维(wei)修面临困局(ju)。专家建议(yi)，建筑要(yao)有(you)建筑修缮和“体检”制度。
除了动(dong)用维(wei)修资金，成(cheng)都也在进行更(geng)多探索：研究给既有(you)建筑“上保险”，将日常(chang)维(wei)检纳入保费范畴；将城市更(geng)新与建筑外墙(qiang)安全隐患整治工作相结合，把符合条件的隐患建筑外墙(qiang)纳入改造范围，让群(qun)众(zhong)住得方便、安全。
外墙(qiang)砖三天掉两次 高龄住宅小(xiao)区存安全隐患
2010年，曾女士一家搬进了位于成(cheng)都市成(cheng)华区建业路的A小(xiao)区。几年前，曾女士发现小(xiao)区外墙(qiang)砖开始脱落，所幸脱落位置不是行人经(jing)过的地方。
最近，随着(zhe)雨(yu)季到来，小(xiao)区单元楼外立面又开始掉砖，而且正(zheng)好(hao)是行人出(chu)入口位置。“三天内掉了两次砖。”曾女士心有(you)余悸。
住在成(cheng)都市锦江区成(cheng)龙路B小(xiao)区的叶女士也反映(ying)，小(xiao)区住宅楼外立面脱落问(wen)题已经(jing)持续两三年了，因解决方案不能(neng)达成(cheng)一致，拖了几年也没(mei)解决。
费用高、业主意见难统一
外墙(qiang)维(wei)修常(chang)遇困境
对物业来说，外墙(qiang)砖石(shi)脱落也是难以管理的问(wen)题。5月24日，位于建业路的A小(xiao)区物业人员回复记者(zhe)：“以前的老小(xiao)区外立面都采(cai)用贴(tie)砖设计，时间长了再遇到极端天气就容(rong)易掉下来，这算(suan)是老小(xiao)区的通病(bing)。”该工作人员表示：“针对部分松动(dong)的砖石(shi)，我们已经(jing)提前处理过了。现在已经(jing)找了施工公司重新贴(tie)砖。这属于大修，费用走业主维(wei)修资金渠道。”
据该小(xiao)区物业中心介(jie)绍，仅2021年小(xiao)区处理脱落的墙(qiang)砖及(ji)防水(shui)修补，已使物业公司支出(chu)超10万元（105995.37元）。
使用维(wei)修资金需小(xiao)区业主投票，但诸多小(xiao)区在这一环节往往难以“意见统一”。B小(xiao)区物业中心曾就维(wei)修资金启用做过前期摸底，参与意见表达的住户中，超一半人不同意。
4月全市维(wei)修资金使用情况中
外墙(qiang)维(wei)修项目占两成(cheng)
小(xiao)区外立面掉落问(wen)题应该由谁负责(ze)？“在保修期内，建设单位承担维(wei)修责(ze)任(ren)，（保修期）一般来说是5年。保修期外，建筑使用人也就是业主承担维(wei)修责(ze)任(ren)和安全责(ze)任(ren)。”成(cheng)都市住建局(ju)质安处相关工作人员向记者(zhe)介(jie)绍。
今年开始施行的《成(cheng)都市房屋(wu)建筑外墙(qiang)质量安全维(wei)护管理办法》（以下简称《办法》）中也明晰了责(ze)任(ren)划分——“开发建设单位应当按照法律(lu)、法规以及(ji)合同约定，承担保修期间房屋(wu)建筑外墙(qiang)质量缺(que)陷的保修和治理责(ze)任(ren)。保修期满后(hou)，业主为房屋(wu)使用安全责(ze)任(ren)人，履(lu)行建筑外墙(qiang)维(wei)修养护义务。”
对于超过质保期的小(xiao)区外立面维(wei)修问(wen)题，《办法》中提到：“对保修期届满后(hou)发生建筑外墙(qiang)脱落、坠落等应急情形，经(jing)属地住建行政主管部门、镇人民政府（街道办事(shi)处）现场(chang)查勘后(hou)属实，有(you)两个及(ji)以上所有(you)权人的建筑，所需维(wei)修经(jing)费由业主按照法律(lu)、法规以及(ji)（临时）管理规约的规定共同分摊，业主共同决定由共有(you)部分经(jing)营产生的公共收益支出(chu)；公共收益不足的，应通过应急程序使用专项维(wei)修资金排(pai)险修复；涉及(ji)专有(you)部分的，由房屋(wu)使用安全责(ze)任(ren)人依法承担。”
在成(cheng)都市住建局(ju)每月公布的成(cheng)都全市维(wei)修资金使用情况中，小(xiao)区外墙(qiang)面维(wei)修已成(cheng)为维(wei)修资金的重要(yao)用途之一。据记者(zhe)统计，今年4月全市165个维(wei)修资金动(dong)用项目中，外墙(qiang)面维(wei)修有(you)32个，占比近两成(cheng)（19.4%）。
住建部已发文(wen)禁用水(shui)泥砂浆贴(tie)外墙(qiang)饰(shi)面砖
专家建议(yi)：要(yao)有(you)建筑修缮和“体检”制度
除使用维(wei)修资金对外立面进行“手(shou)术(shu)”之外，不少业主更(geng)关心的是，对有(you)外立面掉落风(feng)险的老旧小(xiao)区，是否可(ke)以进行“日常(chang)体检”，防止“小(xiao)病(bing)拖成(cheng)大病(bing)”？
“建筑要(yao)有(you)建筑修缮和‘体检’制度，而不是一劳永逸。”四(si)川大学(xue)教授、高性能(neng)绿(lu)色建筑与低碳城市研究中心主任(ren)高庆龙认为，“体检”制度需要(yao)长远规划，“谁来出(chu)钱，谁来提需求，都需考虑”。
此外，前述(shu)《办法》中也鼓(gu)励给建筑“上保险”，由保险公司来承担维(wei)修费用。“鼓(gu)励建设单位、施工单位、业主大会、业主委员会等其他有(you)关组织通过向保险机构购买保险服(fu)务、委托物业企业购买保险服(fu)务等方式，建立房屋(wu)建筑外墙(qiang)建设质量、使用安全维(wei)护避(bi)险机制。”
给既有(you)建筑“上保险”，也是成(cheng)都目前的探索方向之一。“因涉及(ji)面广，这项工作还在研究阶段，需要(yao)谨慎推行。”成(cheng)都市住建局(ju)质安处工作人员介(jie)绍，“这样的保险不仅是为了出(chu)大问(wen)题时进行理赔，还有(you)一部分保费应该用在日常(chang)监护维(wei)护阶段，在前期就释(shi)放掉隐患风(feng)险。”
此外，还可(ke)以在实施城市更(geng)新过程中将存在安全风(feng)险隐患的建筑外墙(qiang)纳入改造范围。成(cheng)都市住建局(ju)质安处工作人员透(tou)露，这部分工作已经(jing)开始进行。
住建部曾发文(wen)，2022年9月14日开始，明令禁用现场(chang)水(shui)泥拌(ban)砂浆粘贴(tie)外墙(qiang)饰(shi)面砖。高庆龙解释(shi)：“因为现场(chang)搅拌(ban)砂浆和手(shou)工粘贴(tie)质量离散(san)度比较大，采(cai)用专用砂浆可(ke)以提升质量，降低（脱落）概率。”
此外，在建筑保修期满前，建筑单位要(yao)牵头进行最后(hou)一次“体检”。前述(shu)《办法》提到，“在小(xiao)区保修期届满前，建设单位应牵头会同物业服(fu)务机构对建筑外墙(qiang)质量安全开展全面排(pai)查，对存在的问(wen)题进行整改，并(bing)将排(pai)查和整改结果(guo)向业主公示，确保保修期内相关责(ze)任(ren)主体履(lu)行保修责(ze)任(ren)”。