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深圳楼市的主流市场基本围是绕着住宅的。
但住宅的情况大(da)多只能反映表面的供求关系，更(geng)深层次的趋势和变化，需要观测的则是写字楼。
因为写字楼作为企业(ye)经营的测温器，环境热的时候(hou)，出租率高，租金也会被拉升，但环境不景气的时候(hou)，空置率就会变高，租金也会随之被拉低。
最近随着专注做写字楼业(ye)务(wu)的机构(gou)第(di)一(yi)太平戴维斯(si)发布最新的写字楼观测数据，深圳写字楼空置率登(deng)上了热榜。
根据第(di)一(yi)太平戴维斯(si)监测数据，截至2024年一(yi)季度末，深圳甲级写字楼总存(cun)量扩(kuo)张至1122.8万平方米，平均空置率呈结构(gou)性上升，环比上升1.7个百分点、同比上升6.2个百分点至30.6%，突破了历史数据，再创(chuang)新高。
而2020年一(yi)季度，深圳写字楼这项(xiang)数据为26.2%，甲级写字楼总存(cun)量为738万平方米。
写字楼租金方面，2024年一(yi)季度深圳全市租金指数环比下降1.8%、同比下降6.7%，平均租金降至人民(min)币每平方米每月163.9元(yuan)。
而2020年一(yi)季度深圳全市平均租为人民(min)币每平方米每月201.7元(yuan)，租金指数环比下跌1.6％。
虽然放在全国层面来看，深圳的写字楼空置率不算是最高的。
但时间拉长来看，相比2020年写字楼的供应(ying)总量已经创(chuang)新高，空置率也创(chuang)新高，租金还一(yi)路下探，几乎回(hui)到了2011年第(di)二季度之前(qian)（2011年第(di)二季度平均租金水平为168.4元(yuan)/平方米/月）。
而四个一(yi)线城(cheng)市中(zhong)，深圳还是唯一(yi)一(yi)个空置率超过30%的城(cheng)市。
一(yi)般而言，行业(ye)内(nei)认(ren)为，写字楼空置率维持在10%～20%区间是相对比较合理的，20%是一(yi)道警戒线，如果(guo)空置率超过这个红(hong)线，则可能会过剩。
但如果(guo)是超过30%，就属于比较明显(xian)的过剩了。
这就意味(wei)着，深圳的写字楼已经明显(xian)供大(da)于求。
造(zao)成这样的局面，相信不用多说，很多人也能明白其中(zhong)的原因。
但更(geng)重要的是，写字楼这些年供应(ying)量呈井喷的状态。
2015年之后，深圳的写字楼如同雨后春笋一(yi)般冒出来。
在2021全年空置率上升的情况下，深圳在2023年又进(jin)入新一(yi)轮的供应(ying)高峰。
这对很多持有写字楼物业(ye)的业(ye)主而言，如今面临的困局就不言而喻了。
不仅租金这些年无(wu)法持续增长，就连写字楼的价格也进(jin)一(yi)步缩水。
相比写字楼的高峰价格，如今的写字楼物业(ye)价格已经明显(xian)便宜了不少。
根据CAIC监测数据显(xian)示，2024年Q1深圳商办销售市场成交均价38858元(yuan)/㎡，同比下降36.7%。
这个成交均价水平，几乎和2018年Q3持平。而2021年Q3深圳商办销售市场成交均价为56207元(yuan)/㎡，环比下跌4%。
所以可以看到，对于前(qian)几年高位配置高档写字楼的业(ye)主而言，写字楼的价格水平已经回(hui)到很多年前(qian)。
面对这样的变化，急售转让的写字楼也越来越常见。
比如去年前(qian)海的高端(duan)写字楼业(ye)主低价抛售前(qian)海信利康大(da)厦一(yi)套239㎡的房源，原登(deng)记价2016万，报价1100万，单价算下来4.6万/㎡。
比如去年9月，中(zhong)介(jie)挂出一(yi)套前(qian)海宝(bao)中(zhong)卓(zhuo)越写字楼原价1137万，报价766万。
比如今年4月壹方中(zhong)心玖(jiu)誉一(yi)套220.04平房源，报价直接低于同户型成交价700万。
再比如福田香蜜(mi)湖时代科技大(da)厦中(zhong)介(jie)挂出整层写字楼，房产证(zheng)面积3171.3平，14本证(zheng)实际销售单价报价2.7万/平，还是实收。
基本上，已经随处可见低价出售的写字楼房源。
所以，眼下的写字楼是租也不好租，卖也不好卖。
这对接下来继(ji)续入市的写字楼而言，无(wu)疑是巨大(da)的压力。
因为在所有物业(ye)类型里，住宅、公寓、商铺、写字楼等等，写字楼已经是最难卖、库存(cun)最难消化的了。
而深圳肉眼可见，不乏卖了很多年都依旧没卖完的写字楼。
比如蛇口的写字楼、比如福田的写字楼，甚至前(qian)海的写字楼，依旧存(cun)在不少早早就已经发售了的一(yi)手公寓或(huo)者(zhe)办公室产品。
最近，深超总也即(ji)将迎来首个竣备的办公楼神州数码创(chuang)新中(zhong)心。
作为深超总的重量级项(xiang)目，市场给予了一(yi)定的期望，甚至神州数码创(chuang)新中(zhong)心的开工、竣工等都备受关注。
而神州数码本身，也将项(xiang)目写进(jin)了年度报表。
并且(qie)公司投资性房地产项(xiang)目由(you)2021年末的约2.13亿元(yuan)，增加到2023年末的约48.45亿元(yuan)。
（来源：神州数码2021年—2023年财务(wu)报告）
但对于这个项(xiang)目，在被评估公司评估减值的情况下，神州数码似乎另有考量。
因为作为神州数码的重要投资性房地产项(xiang)目，被调整过会计科目金额。
2023年神州数码将项(xiang)目部分用途由(you)对外出租改为自用，而相关的金额则从投资性房地产转出（约4.21亿元(yuan)），转成固定资产和无(wu)形资产。
而投资性房地产目的是为赚(zuan)取市场租金或(huo)资本增值。
这就意味(wei)着，面对写字楼的市场变动，公司对投资性房地产的处置，特别是重点项(xiang)目都格外小心谨(jin)慎。
但是无(wu)论怎么说，在当前(qian)的环境下，普通人甚至是公司，在写字楼面前(qian)，想要继(ji)续谋利是越来越困难了。
作者(zhe)|醉酒大(da)鲨鱼