美联储抗通胀(zhang)的“最后一公里”，被房租扼住喉咙。
近日，有“新美联储通讯社”之(zhi)称的华尔街日报记者Nick Timiraos撰文指出，居高不(bu)下的房租正在阻碍美联储的抗通胀(zhang)斗争。
文章解释称，因住房通胀(zhang)的权重高达CPI指数的三分之(zhi)一和PCE物价指数的六分之(zhi)一，因此对整体(ti)通胀(zhang)的影响很(hen)大。而(er)住房通胀(zhang)中(zhong)，房价会受到投资(zi)因素(su)的影响，房租则(ze)更能反(fan)应市场的真(zhen)实情况，因此后者比前(qian)者更为关键。
Timiraos在文中(zhong)表(biao)示，疫情期间的房租飙升很(hen)大程度上推升了通货膨胀(zhang)。目前(qian)租金通胀(zhang)仍处于高位水平(ping)，但呈现出下行趋势。
疫情期间，在需(xu)求和收入(ru)同时强劲、房屋库存(cun)处历史低位的背景下，新签约的租金指数一度飙升，有数据显示，2022年独栋住宅（美国住房的主体(ti)）租金上涨了14%。
随(sui)后，新建公寓分流(liu)了对独栋住宅市场的强劲需(xu)求、经通胀(zhang)调(diao)整后收入(ru)增长降温，独栋住宅租金开始下滑。
由于大多数租户的租金每(mei)年只变动(dong)一次，因此新租约租金的体(ti)现较为滞(zhi)后。根(gen)据已有的市场租金数据，美联储官员、华尔街投资(zi)者和私营部门经济学家认为，2022年底以来，住房通胀(zhang)已有所放缓。
疫情期间，在需(xu)求和收入(ru)同时强劲、房屋库存(cun)处历史低位的背景下，新签约的租金指数一度飙升，有数据显示，2022年独栋住宅（美国住房的主体(ti)）租金上涨了14%。
随(sui)后，新建公寓分流(liu)了对独栋住宅市场的强劲需(xu)求、经通胀(zhang)调(diao)整后收入(ru)增长降温，独栋住宅租金开始下滑。
由于大多数租户的租金每(mei)年只变动(dong)一次，因此新租约租金的体(ti)现较为滞(zhi)后。根(gen)据已有的市场租金数据，美联储官员、华尔街投资(zi)者和私营部门经济学家认为，2022年底以来，住房通胀(zhang)已有所放缓。
今年以来，“停滞(zhi)”的通胀(zhang)数据尤(you)其是核心通胀(zhang)似乎并未影响美联储年内降息的计划，文章解释道，因为美联储对住房成本最终将放缓并推动(dong)通胀(zhang)下行至2%这一点(dian)充满信心。
华尔街见闻此前(qian)提及，渣打银行的首席外汇策(ce)略师Steven Englander新近报告表(biao)示，如果(guo)密(mi)切(qie)观察住房成本，特别是CPI中(zhong)的住房通胀(zhang)相关指标——自(zi)住房业主等价租金（OER），就会发现，有理由乐观地预(yu)计，住房通胀(zhang)可能很(hen)快下行，并且拉动(dong)核心通胀(zhang)下行。
本周三，美国劳工统计局将公布4月CPI。目前(qian)经济学家普遍预(yu)测，4月CPI同比将由上月的3.5%小幅放缓至3.4%，核心CPI同比同样放缓，由3.8%下行至3.6%。
租金通胀(zhang)需(xu)要降多少？
既然房租放缓是将核心通胀(zhang)率降至美联储目标的关键，那么需(xu)要租金通胀(zhang)到底需(xu)要降多少呢？
分项来看，文章将核心通胀(zhang)分为了三个子项：商品(pin)通胀(zhang)、住房通胀(zhang)、非住房服务通胀(zhang)。
文章指出，在疫情前(qian)，商品(pin)通胀(zhang)率约为-1%，住房通胀(zhang)率约为2.5%-3.5%，非住房服务通胀(zhang)约略高于2%——总体(ti)核心通胀(zhang)率略低于2%。
因此，要想让通胀(zhang)率回到2%水平(ping)，非住房服务通胀(zhang)率必须从现在的3.5%降至3%以下，住房通胀(zhang)率必须从5.8%降至3.5%左右。
“最后一公里”不(bu)好走
不(bu)过，仍有观点(dian)认为，租金通胀(zhang)下行的前(qian)景没有那么乐观。
文章表(biao)示，许多经济学家认为，近年来新租约租金下行的趋势的确会推动(dong)住房通胀(zhang)降温，但这个过程会比想象中(zhong)来的更久。Timiraos解释道：
“因为在高利率影响下，更多的住户的购房意愿低迷(mi)，续租需(xu)求更高。这可能会延长新租约租金下降体(ti)现在整体(ti)通胀(zhang)中(zhong)所需(xu)的时间。”
“因为在高利率影响下，更多的住户的购房意愿低迷(mi)，续租需(xu)求更高。这可能会延长新租约租金下降体(ti)现在整体(ti)通胀(zhang)中(zhong)所需(xu)的时间。”
另一重风险(xian)在于，新公寓也陷入(ru)了供需(xu)紧张的局面。
华尔街见闻此前(qian)提及，与公寓相比，住房通胀(zhang)更易受独栋住宅租金的影响，因为后者是美国住房的主体(ti)。而(er)近年来租金放缓的一个重要原因就在于，新建公寓的供应量迅速增长，分流(liu)了对独栋住宅的强劲需(xu)求。
但文章指出，有一些行业高管表(biao)示，由于移民增长以及就业和工资(zi)稳步增长，对新建公寓的需(xu)求正在重新加速，这可能导致(zhi)独栋住宅市场再度升温。
根(gen)据房地产公司(si)Camden Property Trust的数据，目前(qian)，其旗下公寓租户搬离的比例已降至9%，为该公司(si)30年来的最低水平(ping)。一般来说，正常(chang)的搬离率在15%-18%的水平(ping)。
该公司(si)CEO Ric Campo表(biao)示：
“实际情况是，需(xu)求比大多数人的预(yu)期要多得多。”
“实际情况是，需(xu)求比大多数人的预(yu)期要多得多。”