地产链，越来越得到市场追捧。
继(ji)昨日霸榜涨幅榜之后，今天外媒再次传出“将于(yu)周五上午召开大型会议，商议收储存量房和保交楼等政策”的重磅传闻，由此再次引(yin)爆今天A港(gang)股(gu)两地的地产链大行情。
A股(gu)早(zao)盘地产股(gu)几乎掀起涨停(ting)潮(chao)，荣盛发展、合肥(fei)城建、滨(bin)江集团(tuan)、南国置业等近10家开发商涨停(ting)，房地产服务指数甚至飙涨了8.9%。
在(zai)港(gang)股(gu)，涨幅更加夸张，多只房企涨幅超过40%，近期更是几乎天天都有地产股(gu)翻倍。数据显示，在(zai)近20交易日，港(gang)股(gu)地产开发商已有近20家股(gu)价翻倍，最(zui)多的甚至涨了8.5倍！
尽管我们都知道地产行业早(zao)已高光不再，但在(zai)强政策的大力刺激下，地产链还是迎(ying)来了一个奇迹。
01
这两天最(zui)重磅的刺激点来源于(yu)一则由外媒报道的“中国正在(zai)初步考虑要求各地地方(fang)政府参与吸收尚未售出的住宅”的传闻。
同时(shi)，杭州市临(lin)安区恰逢其时(shi)也发布了“在(zai)区内(nei)收购(gou)一批商品住房用作公(gong)共租(zu)赁住房”的公(gong)告，一同点燃了市场的炒作情绪。
据外媒的报道，方(fang)案将要求国有银行提供贷款资金，支持地方(fang)国企以较大折(she)扣(kou)价格(ge)从资金紧张的开发商手中收购(gou)未出售的住宅，用作保障房。但目前仍在(zai)研究该项计(ji)划的细(xi)节和可行性(xing)，如果方(fang)案获(huo)得通过，仍可能需要数月才能最(zui)终落地实施。
事实上，地方(fang)政府收购(gou)商品房早(zao)在(zai)两年前就开始(shi)陆续在(zai)多城市试点，并且手笔一点儿也不小(xiao)。
比如较早(zao)的一批，2022年下半年以来，多地出台商品房收购(gou)举(ju)措(cuo)，收购(gou)主(zhu)体多为地方(fang)国有企业。当年10月还传出一份专家会议纪要，提到苏州拟对6个区级4个县市回购(gou)约1万套新房，此外还提到在(zai)此之前已多地政府开始(shi)亲自下场或者(zhe)鼓励国有企业批量收购(gou)商品房，包括苏州、济南、郑(zheng)州、湖州等。
在(zai)今年1月5日，央行、金融监(jian)督管理总局发布《关于(yu)金融支持住房租(zu)赁市场发展的意见》，正式为租(zu)赁住房开发建设、购(gou)买（筹集）、运营等多个环节提供多样化融资支持。在(zai)其中，就有支持低利(li)率收购(gou)住宅类(lei)商品房用于(yu)改成保障性(xing)租(zu)赁房的计(ji)划。
并且在(zai)此之后，全国各地政府就开始(shi)大范围推进用“购(gou)买商品房纳为保租(zu)房”的行动。
这也是A港(gang)股(gu)市场地产板(ban)块开始(shi)显著反弹的原因。
所以回看这两天热炒的“政府下场收购(gou)商品房”传闻，早(zao)已不是新鲜事。
去年以来，虽然(ran)政策端已经作了大幅松绑，但房地产市场的销售情况依然(ran)难(nan)言有起色(se)，显著政策不及预期。据中指研究院数据，今年1-4月，TOP100房企销售总额(e)为12464.4亿元，同比持续下滑，而(er)据克而(er)瑞统计(ji)，1-4月百强房企实现(xian)销售操(cao)盘金额(e)10914.1亿元，同比降低46.8%。
所以市场也一直在(zai)持续期待政府能出台更强有力的政策，笃定房地产市场迎(ying)来重大转折(she)。
这两天之所以再次激烈反应，正是与近期密集出台的利(li)好响应了市场的期待，从4月底的政治局会议要求“统筹消化存量房”、到全国各地大范围松绑，再到万亿超长(chang)期国债即(ji)将发行，等等。
动作越来越密集，刺激力度也越来越大。
于(yu)是资金开始(shi)纷纷跑进两地股(gu)市去抄底，最(zui)终形成了这一波力度超强的大行情。
02
关于(yu)政府下场收购(gou)商品房用作保障房的举(ju)动，有太(tai)多的疑问(wen)想要弄清(qing)楚。
比如收购(gou)的钱从哪里来？
全国的存量商品房这么多，不同区域的房子供需和价格(ge)成本各不相同，怎么才能公(gong)平(ping)合理安排收购(gou)？中间又如何避免权利(li)寻租(zu)和避免“高价收购(gou)”？转换(huan)成租(zu)赁房，租(zu)金是否(fou)能覆盖成本？
最(zui)重要的，是要收购(gou)多少的存量房才能稳住二级市场？
大量收购(gou)商品房虽然(ran)短期有助于(yu)稳定市场价，但租(zu)赁房本质上还是另一种供应，届时(shi)大量开始(shi)对外出租(zu)，又会对各区域的新旧房市场带来怎样的影响？
对应这些问(wen)题，实在(zai)太(tai)过于(yu)复杂难(nan)以说清(qing)楚，也不是本文要讨论的重点。
这里想说的是，这一波政策红利(li)下来，给股(gu)票市场带来什么样的投资机会？
首先肯定的来说，现(xian)在(zai)全面松绑限(xian)购(gou)和下场收购(gou)商品房这两个举(ju)措(cuo)正在(zai)逐渐开展，必然(ran)是会持续吸引(yin)市场的关注，给地产链带来支持的。
所以未来一段时(shi)间，地产链可能都会出现(xian)易涨难(nan)跌的行情，并且维持一段时(shi)间。
直到各地都逐渐出台完松绑政策和发布收购(gou)商品房的规划，甚至市场可能会继(ji)续期待房企在(zai)下一个季度的业绩兑现(xian)情况。
至于(yu)受益的板(ban)块，有三个方(fang)向是较为值得关注的：
第一，被收购(gou)方(fang)的开发商。这几年，几乎所有开发商的股(gu)价已经被打得趴在(zai)地上奄奄一息了，甚至包括万科这种榜一老大哥。这两年开发商们陷入债务密集到期但销售端一直不畅无法盘活(huo)资产的生(sheng)死困局，如今政府开始(shi)大手笔收购(gou)存量房来盘活(huo)资产，这简(jian)直就是“起死回生(sheng)”的超级利(li)好。
把房子出手，虽然(ran)会比市场价不少，但至少能在(zai)短时(shi)间内(nei)大规模出货，可以把资产盘活(huo)，把债务还了，等于(yu)止损有望，僵局得以破解，那(na)么市场对这些房企的悲观预期就会因此大幅消散(san)。
如果它们手上还有不少存量的优(you)质土储项目，那(na)么股(gu)价反弹的空间必然(ran)就会很大。
比如港(gang)股(gu)那(na)么多地产股(gu)之所以在(zai)短短数日大涨几倍，根本原因就是之前实在(zai)跌太(tai)惨(can)，市净率已低到可怕（不少已远低于(yu)0.5倍PB）。
但别看涨了那(na)么多，相比之前从高位跌下来的幅度，可能还不算什么。
第二，资产收购(gou)方(fang)，尤其国企房企和一些城投。从试点的收购(gou)方(fang)案来看，已经基本规定了只有实力足(zu)够的国企房企才能去实施收购(gou)。这里面，收购(gou)的价格(ge)会比市场价低出很多（参考之前的一些城市试点，比市场价打七、八折(she)都有，甚至不排除更低的），并且贷款支持政策上，给到的贷款利(li)率极低，其中符合规定的甚至只有1%，还能得到其他的财政补贴。
这样一来，必然(ran)会有不少收购(gou)过来的房子在(zai)出租(zu)后的租(zu)金回报率会表现(xian)不错，毕竟作为商品房，地段一般(ban)不差。
再加上极低的贷款利(li)率、极长(chang)的还款期，再加上远低于(yu)市场水平(ping)的收购(gou)价，这些房源几乎就是妥妥的能在(zai)未来持续带来可观现(xian)金流的优(you)质资产了。
同时(shi)，在(zai)政府下场收购(gou)大量存量商品房后，很多的私营的房企很可能在(zai)盘完存货和还债后，基本也剩下个空壳了，被重组(zu)或关门大吉，将是必然(ran)趋势。
只有少部分实力强大的房企才会存活(huo)下来，然(ran)后分食掉全部的市场蛋糕，而(er)这其中，国企房企，必然(ran)是最(zui)主(zhu)要的一方(fang)。
到时(shi)候(hou)，就是剩者(zhe)为王的故(gu)事了。
这个情况，就可以参考香港(gang)本地的开发商，比如新鸿基地产、恒基地产、长(chang)实集团(tuan)这些，多年来股(gu)价表现(xian)都较为稳定，且每年股(gu)息率回报长(chang)期都能4个点左(zuo)右或以上。
能租(zu)到这个回报率，足(zu)够吸引(yin)长(chang)期大资金配置了。
第三个，重要产业链的配套商。地产行业直接关联上中下游多达数十个产业链，但在(zai)投资上主(zhu)要利(li)好的，是重要节点上的配套商。只要你想象一下一个毛坯房到精(jing)装修房，中间会用到什么，就知道会利(li)好什么产业了。比如建筑装修、各种建筑材料，到后续的家装家电，甚至包括房产中介(jie)商。
今年来，这些板(ban)块表现(xian)持续强势，在(zai)近20日的行业排名中也大量占据涨幅榜前列，实际就是这一个逻辑。
比如装修设计(ji)的设研院，今天20CM涨停(ting)，其他多只设计(ji)相关概念股(gu)涨幅也在(zai)10%以上。
地产链必不可少的防水茅东(dong)方(fang)雨虹今天大涨6.2%，从4月底部之间累计(ji)反弹近30%，另一个涂料龙(long)头三棵树在(zai)昨日涨停(ting)后，今天继(ji)续强势封板(ban)，从底部反弹之间甚至接近了50%。
从市场资金动向来看，目前关注点有逐渐从房企转型配套产业链环节的趋势，目前还相当部分的配套产业链还没有得到足(zu)够关注，或许(xu)后续还会有一段时(shi)间的景气行情。
此外，一些资金还开始(shi)布局到大宗商品的建材端，比如有色(se)金属、钢材、玻璃等，这些商品在(zai)近期基本都出现(xian)了强势走势。其中今天盘中传出“基建开放开工”的传闻后，螺纹钢期货马上大幅拉升(sheng)2%。
可以预计(ji)，随着“收房”政策的细(xi)节落地以及后续的推行，会不断刺激市场对于(yu)地产链的预期修复，上述资产仍可能成为市场炒作的热点。
03结(jie)语(yu)
总的来说，政府下场收购(gou)商品房，实际只是改变了住房的供应方(fang)式，有一定的稳房价作用，但总体供应总量没有变化，在(zai)需求端持续下行的大环境下，房价大概率在(zai)未来很长(chang)时(shi)间是很难(nan)涨的，至多是个别核心城市的核心区域会在(zai)逐渐消化存量后温和上涨。
但这完全不妨碍短期内(nei)，地产链得到市场的热切追捧，毕竟政策是如此重磅。
或许(xu)这将很可能是地产链未来很长(chang)一段时(shi)间都难(nan)再遇到的高光时(shi)刻，但在(zai)当下，这一波红利(li)行情，值得继(ji)续关注。
所以且炒且珍惜吧。