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从三月份开(kai)始，深圳已(yi)连(lian)续两(liang)个月二手(shou)房月成交量超过5000套。而此前，深圳二手(shou)房成交量长期彷(fang)徨在月成交2000套关(guan)口。曾经超跌的市(shi)场，正在逐步修复。
没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临。如果楼市(shi)的春天悄然而来，我们应(ying)该做出怎样的选(xuan)择？地(di)段论(lun)，永(yong)远的真理。地(di)段的价值，就藏(cang)在规划中。跟着城市(shi)规划走，住家、投(tou)资永(yong)不愁。趁着“五一”小长假，团队深入地(di)研究(jiu)了深圳近一两(liang)年公布的各项规划。我们发现：半年前(2023年底)才公布规划的西丽湖国际科教城真真是个“宝(bao)藏(cang)区(qu)域”，值得期待。
首先来看看西丽湖国际科教城的地(di)理位置：位于南山(shan)区(qu)北部，囊(nang)括西丽大学城、留(liu)仙洞总部基地(di)、西丽高铁新城等片区(qu)，总面积约69.8平方公里(如下图)。
西丽湖国际科教城规划范(fan)围图
在这份长达28页的规划纲要里，我们总结(jie)出西丽湖国际科教城规划中至少有四大“兴奋点”：目标(biao)超高，机制王炸，基础深厚，条件拔萃。
规划提出：“要把西丽湖国际科教城建成影响力卓(zhuo)越的世界一流科教城，全球顶尖科技创新高地(di)和大湾区(qu)高水平人才集聚(ju)区(qu)。”西丽湖建设的国际科教城，不是一般的科教城，其(qi)瞄准的是“世界一流科教城”，对标(biao)的是硅谷。而且，还旗帜鲜明地(di)提出要成为“全球顶尖科技创新高地(di)”。
请注意这里的用词(ci)，不是“重要”“高水平”，而是直接用了“顶尖”。纵览规划，全篇(pian)先后(hou)出现“世界一流科教城”“世界级创新平台”“全球顶尖”“世界眼光”“国际标(biao)准” “引进世界一流高校”等用语。
实拍图
在这么高规格的目标(biao)导向下，西丽将发生怎样的嬗(chan)变？我们怎么能不充满期待？
要把西丽湖国际科教城建成“世界一流科教城和全球顶尖科创高地(di)”，离不开(kai)政府和政策(ce)的强大支持和赋(fu)能。
特(te)别值得注意的是，西丽湖国际科教城全国范(fan)围内率(lu)先建立部省市(shi)三方共建机制。“部”指科技部和教育部，代表国家科技部门和教育部门。“省”为广东省，“市(shi)”为深圳市(shi)。
查阅所有资料，即便(bian)是国家级新区(qu)、自贸区(qu)等，都从未建立过部省市(shi)三方共建机制。这一机制，能把国家、省和市(shi)三级政府部门的政策(ce)资源调动起(qi)来，汇聚(ju)在西丽湖国际科教城六(liu)十多平方公里土地(di)之上(shang)。我们梳理了过去三年半不到的时(shi)间里，部省市(shi)密集出台的支持政策(ce)：
●2020年12月，科技部、教育部、广东省人民政府联合印发《深圳西丽湖国际科教城建设方案》，支持西丽湖国际科教城建设。
●2021年2月，科技部发布《中国特(te)色社会主义先行(xing)示范(fan)区(qu)科技创新行(xing)动方案》，明确支持西丽湖国际科教城建设。
●2021年4月，广东省“十四五”规划公布，要求“规划建设西丽湖国际科教城，吸引国内外高水平科研机构(gou)和人才向粤港澳大湾区(qu)集聚(ju)”。
●2022年3月，深圳市(shi)出台《关(guan)于支持西丽湖国际科教城建设的若(ruo)干意见》。
●2023年11月，深圳市(shi)发布《西丽湖国际科教城空间规划纲要》，正式全面推进建设。
西丽湖国际科教城，可谓是千(qian)万宠爱集于一身。集中力量办大事的机制体(ti)制优势，在国际科教城将再次得到验证。
示意图
在科技创新方面，深圳至关(guan)重要的有三个区(qu)域：西丽湖国际科教城、光明科学城和河套深港科技创新合作区(qu)。横向比较来看，西丽湖国际科教城基础深厚一目了然。
在官方的规划中，连(lian)续用四个“最”来评(ping)价国际科教城的基础：科教资源最丰富、高端人才最密集、科技创新能力最强、产业(ye)发展(zhan)水平最高。请注意，只有“最”，没有“之一”。坚决不和稀泥，这样坚决表态的文件非常罕见。
之所以用四个“最”，实在是因为西丽湖国际科教城太出类拔萃了。请看以下数据：
●国家、省、市(shi)各类创新载体(ti)达到458家，其(qi)中国家级创新载体(ti)26家，聚(ju)集了深圳50%以上(shang)的高校资源和60%以上(shang)的高层次人才。
●国际科教城集中清华、北大、哈工大、南科大、深大、天大佐治亚等七家高水平高校，还将引入港大。
●国际科教城拥有95名全职院士(shi)，4900名高层次人才(占全市(shi)60%以上(shang))，超8.6万名在校师生，在站博士(shi)后(hou)超2000名，诺奖实验室9家，国家、省、市(shi)级创新载体(ti)超500家。
●国际科教城内科技创新企业(ye)扎堆入驻。国家高新技术企业(ye)达到11152家，全社会研发投(tou)入占GDP比重达到6.75%，每万人发明专(zhuan)利拥有量553.85件。
●大疆(jiang)、传音、乐普、和而泰(tai)、沃(wo)特(te)、优必选(xuan)、深信服、光峰光电、航天工业(ye)、天珑等超50家“独角兽"“隐形冠军”企业(ye)在国际科教城竞地(di)独建或联建总部大楼。
这一长串数据，从已(yi)具备的科技、人才、产业(ye)基础方面，足够有说服力。基于此，我们对国际科教城的发展(zhan)更有信心。
规划还概括西丽湖国际科教城独占“环山(shan)、抱(bao)湖、拥河、入海(hai)”生态资源禀赋(fu)。这样的资源禀赋(fu)，放眼整个深圳堪称(cheng)卓(zhuo)越。
环山(shan)：整个国际科教城被群山(shan)环抱(bao)，东面和北面靠阳(yang)台山(shan)森林公园，南临塘朗山(shan)郊(jiao)野公园，西接洞尾山(shan)和白坑山(shan)。
抱(bao)湖：国际科教城内有西丽湖、铁岗水库、石岩水库、长岭陂水库等四大湖泊资源。
拥河：国际科教城内水系发达，大沙(sha)河、白芒河、麻磡河、大磡河、丽水河、燕清溪等多条河流水系密布。
关(guan)键，这么好的自然资源竟(jing)然还汇聚(ju)在深圳黄金内核——南山(shan)区(qu)。因此，规划非常精(jing)准地(di)总结(jie)国际科教城为“闹市(shi)桃花源”。
西丽，不仅是科教之城，更是自然与人文深度融合的宜居之城。
示意图
作为个人，置业(ye)不可不参与分(fen)享西丽湖国际科教城的发展(zhan)红利。从自住来看，这里是闹市(shi)桃花源，左手(shou)自然资源，右手(shou)人文环境(jing)，为不可多得的宜居之所。
从保值增值来看，这里是深圳未来顶尖人才、顶尖创富群体(ti)汇聚(ju)之地(di)。曾经有学者做出判断：南有深圳湾，北有西丽湖，南山(shan)的未来在西丽。
在国际科教城内如何选(xuan)择项目？当然要选(xuan)择重点发展(zhan)建设片区(qu)。我们整理规划在建的项目，发现大部分(fen)项目都聚(ju)集在即将发售的汉园茗院所在片区(qu)。
汉园茗院区(qu)位示意图
汉园茗院周边在建重大项目包括：
南科大医学院及(ji)南方科技大学附属医院(校本部)项目位于汉园茗院北面。南科大医学院定位为世界一流的研究(jiu)型医学院，首任院长王松灵教授为目前我国口腔医学领域唯一的中国科学院院士(shi)。南方科技大学附属医院(校本部)规划为三甲医院。
项目2023年已(yi)开(kai)工建设，占地(di)面积约12万平米，建筑面积超过30万平米，投(tou)资约30亿元(yuan)。
南科大医学院及(ji)南方科技大学附属医院(校本部)规划图
天大佐治亚理工深圳学院位于汉园茗院南面。天大佐治亚理工深圳学院由深圳市(shi)政府、天津大学、美国佐治亚理工学院(与麻省理工学院、加州理工学院并称(cheng)为美国三大理工学院)合作共建的研究(jiu)型大学 。
天大佐治亚理工深圳学院将打造成为我国中外高水平合作办学的典范(fan)，建设中国特(te)色、地(di)方特(te)质的世界一流大学。项目2022年开(kai)工，占地(di)面积约约17万平方米，总建筑面积约19万平米，总投(tou)资18亿元(yuan)。
天大佐治亚理工深圳学规划图
深港科学园项目位于汉园茗院西南面。深港科学园作为深港合作重点项目，布局两(liang)家高端科研机构(gou)：一是南科大深港微电子学院，由南科大与港科大联合建设，重点培养国家稀缺的微电子领域高端人才；二是深港精(jing)准医疗创新转化中心，开(kai)展(zhan)精(jing)准医疗国际合作研究(jiu)及(ji)人才培养。
深港科学园预计2024年7月开(kai)工，占地(di)面积约5.5万平米，建筑面积约14.6万平米，预计总投(tou)资约为14.4亿元(yuan)。
南山(shan)红花岭基地(di)位于汉园茗院西面，为深圳市(shi)重点推出的高标(biao)准建设、高效能企业(ye)集聚(ju)的“工业(ye)上(shang)楼”项目，重点引进高精(jing)尖智造头部企业(ye)。企业(ye)入驻后(hou)，每年可产生营收(shou)上(shang)千(qian)亿元(yuan)。
项目2022年开(kai)工，计划用地(di)面积约11.8万平方米，总建筑面积99.2万平米，预计总投(tou)资近100亿元(yuan)。
红花岭智造产业(ye)园规划图
以上(shang)四个项目，投(tou)资总额超过150亿元(yuan)，将给片区(qu)带(dai)来高端产业(ye)、人才和医疗等公共配套。而且，规划要求，这一片区(qu)将来新增用地(di)主要作为教育科研用地(di)，为清华大学深圳国际研究(jiu)生院、北京大学深圳研究(jiu)生院、哈尔滨工业(ye)大学(深圳)等高校改(gai)扩建提供土地(di)储备。
规划要求，科教用地(di)原则上(shang)不安排住宅功能，仅提供宿(xiu)舍和小规模过渡周转用房。因此，片区(qu)不再将有新的住宅供应(ying)。可以说，片区(qu)住宅将来非常稀缺(不像其(qi)他一些区(qu)域有相对较多住宅供应(ying))。
效果图
稀缺决定价值。强烈建议(yi)考虑西丽湖国际科教城，考虑汉园茗院：
●汉园茗院A区(qu)总建筑面积约17.7万㎡，他的身后(hou)是曾开(kai)发了海(hai)德园、汇城茗院等多个著名楼盘的新润园地(di)产，准现楼销售，所见即所享。
●项目接驳地(di)铁5号线长岭陂站，一站直抵深圳北，东抵罗湖，西至前海(hai)；北站、西丽双高铁枢纽左右逢源。
●窗前坐拥西丽湖一线景观资源，推窗塘朗山(shan)绮丽风光，远眺长岭陂水库秀丽景观，六(liu)重叠景园林移(yi)步易(yi)景，举步即达登山(shan)步道，惬意享受身心舒畅。
●坐享楼下约4万㎡集中商(shang)业(ye)，以及(ji)周边约10万㎡宝(bao)能环球汇MALL、6万㎡塘朗城商(shang)业(ye)等，时(shi)刻纵享繁华。
●优学资源环绕在侧(ce)，南方科技大学教育集团(南山(shan))长源小学、道尔顿新华公学、南方科技大学教育集团(南山(shan))实验一小、南方科技大学教育集团(南山(shan))第(di)二实验学校，深圳大学附属实验小学等满分(fen)成长。
实拍图
目前汉园茗院营销中心与美学样板间皆已(yi)开(kai)放
建面约109㎡—257㎡山(shan)湖臻邸静候发售
419席准现楼送精(jing)装，恭候莅(li)临大赏
实拍图