原地(di)解散最快的新房诞生了。
昨天（6月(yue)13日）龙华梅林关的新房天湖岛花园登上了热搜(sou)。
原因是开(kai)发(fa)商解散全体员工解出了深圳(chou)速度，从发(fa)布公(gong)告到全员裁撤执行完毕只用了三小时，n+1辞退赔偿也立刻到账(zhang)，并且不做任何交接(jie)。
而项目备房源一套也没有备案，也成功引起了市场的关注。
解散最快，一套也没备案
登上热搜(sou)的开(kai)发(fa)商是深圳(chou)市滢水(shui)房地(di)产开(kai)发(fa)有限公(gong)司，曾经在深圳(chou)开(kai)发(fa)过的项目有滢水(shui)山庄、万家灯(deng)火、天湖岛花园等项目，算是龙华区域性体量较大的房企。
而这家公(gong)司之所以能登上热搜(sou)，主要有这几个方面的原因——
一方面成立于1998年，是深圳(chou)的老牌房企；另一方面裁员据说非常仓促，只用了“3小时”，并且还是通知式裁员；第(di)三是在公(gong)司经营遇到严重困难的情况(kuang)下，依旧给出了“N+1”的员工赔偿标准；第(di)四是公(gong)司所开(kai)发(fa)的项目天湖岛花园在深圳(chou)住建官方一套备案也没有。
这放在全国任何一个一线城市来说，都是比较罕见的。
实际(ji)上，开(kai)发(fa)商选(xuan)择这种方式解散项目团队，早就有迹(ji)可循。
2023年12月(yue)项目开(kai)盘，328套住宅，备案单价约6.7万—8.2万/平，总价区间约833万-1026万/套，在88折优惠下，吸引到217批客户，开(kai)发(fa)商官宣当天去化约102套。
即使去化数据存(cun)在水(shui)分，开(kai)盘后的5个月(yue)在公(gong)开(kai)的销售记录中，还是卖出了一些的，从购买过项目的业主评(ping)论来看，不至于一套成交都没有。
按照新房的正常备案节奏，在深圳(chou)房地(di)产信息平台上的备案也应该有所体现。
因为天湖岛花园，品质(zhi)对比同类(lei)并不差，124平的纯大户型的中大型社区，容积率只有2.2，有湖有公(gong)园，小区公(gong)区设计用心，地(di)段(duan)位(wei)置也不是龙华最差的地(di)段(duan)，开(kai)盘环境(jing)还是在去年12月(yue)，市场氛围至少要比今年好一些。
但如(ru)今在深圳(chou)房地(di)产信息平台上，一套都没有成功备案，说明要么如(ru)准业主所说的无法备案，要么就是客户们选(xuan)择了直(zhi)接(jie)退房。
对开(kai)发(fa)商而言，卖房的速度有多快就意(yi)味着回笼(long)资金(jin)的速度有多快。
但半年时间仅(jin)卖出几十套或者十几套，根本不足以支撑开(kai)发(fa)商回血的要求。
所以在项目回款乏力的情况(kuang)下，选(xuan)择解散全体员工也实属(shu)无奈。
因为选(xuan)择这样的做法，不仅(jin)无法顺利(li)卖掉天湖岛花园回笼(long)资金(jin)，结清工程方的垫资，也让开(kai)发(fa)商前期的操盘投入打水(shui)漂，目前项目一期的两栋高层是已经接(jie)近封顶的状态，据估算就有20多亿的货(huo)值(zhi)。
而这次事件(jian)，也给市场上的购房者敲(qiao)响一个警钟(zhong)——
当下的新房，地(di)产公(gong)司品牌和楼盘地(di)段(duan)，并不能作为项目的重点评(ping)估指标，除了关注新房的品质(zhi)之外，更应该关注开(kai)发(fa)商的经营状态以及项目销售状况(kuang)，尽可能规(gui)避买了房却没办(ban)法备案的风险。
龙华新房的缩影
天湖岛花园的状况(kuang)，可以说是龙华当前新房窘境(jing)的一个真实写照了。
原本只需要顺利(li)去化，开(kai)发(fa)商就能化解风险。
但现实情况(kuang)是，市场每天瞬息万变，梅林关板块(kuai)的新房又多又卷，实在不容易。
如(ru)今项目突然(ran)爆(bao)出员工全体解散，未来这942套新房，目测接(jie)手的公(gong)司需要花费更大的代价才能再次将这些房源卖掉。
因为天湖岛花园对面的华南城物流园今年2月(yue)中建三局与湖北文旅园区建发(fa)联合体拍下A808-0025宗地(di)，楼面地(di)价约2.39万/㎡，拿地(di)成本非常低，并且该宗地(di)商品房无限价，价格还可以依照开(kai)发(fa)商的实际(ji)情况(kuang)而定。
该宗地(di)块(kuai)土地(di)面积46763.51㎡，建筑面积216570㎡，预估能够供应两千套左右房源，并且宗地(di)效果图已经流出，相信很快也能入市。
现在天湖岛花园营销已经搁(ge)置，要重新销售需要时间，就意(yi)味着接(jie)下来的销售并不排除还会遇上A808-0025宗地(di)住宅的供应期。
所以，天湖岛花园未来能否继(ji)续成功去化也还需要打个问号。
而以市场影响的角度来看，天湖岛花园一套都也没有备案说明了几个问题——
第(di)一，说明即使位(wei)置地(di)段(duan)品质(zhi)不算太差的项目，也难以抵挡市场的大趋(qu)势。
因为品质(zhi)对比同类(lei)并不差，周边环境(jing)有目共睹，地(di)段(duan)位(wei)置也不是龙华最差的地(di)段(duan)，开(kai)盘市场氛围至少要比今年好一些。
第(di)二，说明龙华的新房库存(cun)压(ya)力要比想象的大得多。
第(di)三，说明一旦产品定位(wei)错配就很难被市场接(jie)受了。
项目全是大户型，打折后的总价价位(wei)约752万-927万/套也不算低，同等价位(wei)已经可以选(xuan)择中洲迎玺、北站超核、中海珑悦理这些北站核心区的竞品项目。
所以降备案价后一套也没卖掉，就意(yi)味着在开(kai)发(fa)商宣布“全员解散”之前，市场就已经筛选(xuan)掉这个项目了。
所以以区域市场全局来看，也会给龙华其他新房间接(jie)造成一些压(ya)力。
毕竟竞品项目在备案价下调，折扣叠加，小区品质(zhi)也不错的情况(kuang)下，也无法快速去化。
作者|飞天小女警