6月7日召(zhao)开的国务院常务会议提出，要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺(shun)应人民群众对优质住房的新期待，着力(li)推动已出台政策措施落地见(jian)效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。
在业界看来(lai)，此次会议不(bu)仅明确提出要去库存，还对外释放了将有新政策措施落地的可能，值得期待。接受《证券日报》记者采访的多位业内专家认为，随着房地产去库存工作的推进，未来(lai)，除了进一步加大抵押(ya)补(bu)充贷款(PSL)、央行再贷款等对地方国企的收储支持力(li)度外，后续新的去库存政策或包括(kuo)将存量非住宅调整规划改为住宅等举措。
重点城市
房地产市场回(hui)温
自4月末召(zhao)开的中共中央政治局(ju)会议进一步明确“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后，5月17日央行等多部门从(cong)优化增量角度出发，围绕降首付、降利率、下调个人住房公积金(jin)贷款利率等连发多条(tiao)楼市重磅支持政策；全国切实(shi)做(zuo)好保交房工作视频会议明确提出“商品房库存较多城市，政府(fu)可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”；同日，住建部、央行、国家金(jin)融监管总局(ju)以及自然资源部也一同对外透露，将陆续出台相关配(pei)套政策文件以做(zuo)好保交房工作。
这一系列统筹“增量与存量”的政策组合拳，力(li)度之(zhi)大且(qie)衔接紧密，被业内称之(zhi)为房地产市场的“史诗(shi)级”利好，其政策效果也很(hen)快传导至房地产市场。
克而瑞地产研究中心监测数据显示，从(cong)周数据来(lai)看，5月17日发布的利好政策的推动作用在二手房市场已有明显体现，即重点14个城市二手房成交规模已连续两周环比增长。从(cong)城市表现来(lai)看，北京第22周(5月27日至6月2日)二手房成交32.2万平方米，达到年内高位，环比增长44%，同比增长16%。杭(hang)州成交低位回(hui)升(sheng)，环比增长20%，增幅(fu)同样居前。深圳同比增幅(fu)扩(kuo)大至55%。从(cong)新房成交来(lai)说，重点城市成交总量环比进一步回(hui)升(sheng)，且(qie)在第22周的平均去化率已升(sheng)至56%。
虽然“组合拳”政策促成了部分重点城市房地产市场“回(hui)温”，但去库存仍(reng)是目前地产行业面临(lin)的重要问题。
“无论是从(cong)去化周期、房价表现、供需关系变化，再或是房地产销售、投资等情况来(lai)看，当前房地产市场去库存依然面临(lin)着较大的压(ya)力(li)。”粤(yue)开证券首席经济学家、研究院院长罗志恒表示，扩(kuo)大购房需求仍(reng)是房地产去库存的关键。
去库存工作
期待新思维
加快解决去库存问题已成为业内普遍共识，从(cong)政策路径来(lai)看，除了做(zuo)好增量购房需求的“加法(fa)”政策外，如何在消化存量房产方面进一步做(zuo)好“减法(fa)”，无疑是后续政策的主要着力(li)点。
6月7日召(zhao)开的国务院常务会议也提出，对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又(you)要稳妥把握、扎实(shi)推进。
“这也说明，对于各地去库存工作，要进一步谋划新的思维。”易(yi)居研究院研究总监严跃进对记者表示。
从(cong)目前房产的去库存工作来(lai)说，在“供”的方面，自然资源部在《关于做(zuo)好2024年住宅用地供应有关工作的通知(zhi)》中已明确，商品住宅去化周期超(chao)过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力(li)气(qi)盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月(不(bu)含)—36个月之(zhi)间的城市，要按照“盘活多少(shao)、供应多少(shao)”的原则，根据本(ben)年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括(kuo)竣工和收回(hui))动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。从(cong)“需”的方面来(lai)看，中指研究院数据显示，截至6月3日，全国已有超(chao)70城表态支持住房“以旧换新”“收旧换新”。从(cong)各地支持“以旧换新”的方式来(lai)看，具体可以分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式。此外，央行也明确，将设(she)立3000亿元(yuan)保障性住房再贷款，鼓励引导金(jin)融机构按照市场化、法(fa)治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配(pei)售型或配(pei)租型保障性住房。
国金(jin)证券首席经济学家赵伟在接受《证券日报》记者采访时表示，地方国企助力(li)房产“去库存”若(ruo)要见(jian)效，“准财政”和央行再贷款等支持力(li)度或仍(reng)需加大。
若(ruo)从(cong)稳市场政策出发，赵伟表示，目前居民购房政策支持中，首付比、房贷利率已降至历史最低，后续稳地产政策重点跟踪财税端。即购房税费减免方面，本(ben)轮(lun)稳地产针对住房换购者推出满足一定条(tiao)件予以个人所得税退税优惠，而对于购房税费优惠、个税住房贷款专项抵扣等政策尚未有较大调整，可能是成为后续稳地产储备政策。
在去库存政策方面，广东省(sheng)城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新的去库存政策也有可能包括(kuo)将存量非住宅调整规划改为住宅，再或是加大城中村改造、拆迁改造收购商品房安置等。