美联(lian)储抗(kang)通胀的“最后一公(gong)里”，被房租扼住喉咙。
近日，有“新美联(lian)储通讯社”之称的华尔街日报(bao)记者Nick Timiraos撰文指出，居高不下的房租正在阻碍美联(lian)储的抗(kang)通胀斗争。
文章解释称，因住房通胀的权重(zhong)高达CPI指数的三分之一和PCE物价指数的六分之一，因此对整体通胀的影(ying)响很大。而住房通胀中，房价会受到投资因素的影(ying)响，房租则更能反应市场的真实情(qing)况，因此后者比(bi)前者更为(wei)关键。
Timiraos在文中表示，疫情(qing)期间的房租飙(biao)升很大程度上推升了(le)通货膨胀。目前租金通胀仍处于高位(wei)水平，但(dan)呈现出下行趋势。
疫情(qing)期间，在需(xu)求和收入同时(shi)强劲、房屋库存处历史低位(wei)的背景下，新签约的租金指数一度飙(biao)升，有数据显示，2022年(nian)独栋住宅（美国住房的主体）租金上涨了(le)14%。
随后，新建公(gong)寓分流了(le)对独栋住宅市场的强劲需(xu)求、经通胀调整后收入增长(chang)降温，独栋住宅租金开始下滑。
由(you)于大多数租户的租金每(mei)年(nian)只变动一次(ci)，因此新租约租金的体现较为(wei)滞后。根据已有的市场租金数据，美联(lian)储官员、华尔街投资者和私营部门经济学家认(ren)为(wei)，2022年(nian)底以(yi)来，住房通胀已有所放缓(huan)。
疫情(qing)期间，在需(xu)求和收入同时(shi)强劲、房屋库存处历史低位(wei)的背景下，新签约的租金指数一度飙(biao)升，有数据显示，2022年(nian)独栋住宅（美国住房的主体）租金上涨了(le)14%。
随后，新建公(gong)寓分流了(le)对独栋住宅市场的强劲需(xu)求、经通胀调整后收入增长(chang)降温，独栋住宅租金开始下滑。
由(you)于大多数租户的租金每(mei)年(nian)只变动一次(ci)，因此新租约租金的体现较为(wei)滞后。根据已有的市场租金数据，美联(lian)储官员、华尔街投资者和私营部门经济学家认(ren)为(wei)，2022年(nian)底以(yi)来，住房通胀已有所放缓(huan)。
今年(nian)以(yi)来，“停滞”的通胀数据尤其是核心通胀似乎并(bing)未影(ying)响美联(lian)储年(nian)内(nei)降息(xi)的计划，文章解释道，因为(wei)美联(lian)储对住房成本最终将(jiang)放缓(huan)并(bing)推动通胀下行至2%这一点充满信心。
华尔街见闻此前提(ti)及(ji)，渣打银行的首席(xi)外汇策略师Steven Englander新近报(bao)告表示，如果(guo)密(mi)切观察住房成本，特别是CPI中的住房通胀相关指标——自住房业主等价租金（OER），就会发现，有理由(you)乐观地预(yu)计，住房通胀可能很快下行，并(bing)且(qie)拉动核心通胀下行。
本周三，美国劳工统计局将(jiang)公(gong)布4月CPI。目前经济学家普遍预(yu)测，4月CPI同比(bi)将(jiang)由(you)上月的3.5%小幅放缓(huan)至3.4%，核心CPI同比(bi)同样放缓(huan)，由(you)3.8%下行至3.6%。
租金通胀需(xu)要降多少？
既然房租放缓(huan)是将(jiang)核心通胀率(lu)降至美联(lian)储目标的关键，那(na)么(me)需(xu)要租金通胀到底需(xu)要降多少呢？
分项来看，文章将(jiang)核心通胀分为(wei)了(le)三个子项：商品通胀、住房通胀、非住房服务通胀。
文章指出，在疫情(qing)前，商品通胀率(lu)约为(wei)-1%，住房通胀率(lu)约为(wei)2.5%-3.5%，非住房服务通胀约略高于2%——总体核心通胀率(lu)略低于2%。
因此，要想让通胀率(lu)回到2%水平，非住房服务通胀率(lu)必须从现在的3.5%降至3%以(yi)下，住房通胀率(lu)必须从5.8%降至3.5%左右。
“最后一公(gong)里”不好(hao)走
不过，仍有观点认(ren)为(wei)，租金通胀下行的前景没有那(na)么(me)乐观。
文章表示，许多经济学家认(ren)为(wei)，近年(nian)来新租约租金下行的趋势的确会推动住房通胀降温，但(dan)这个过程会比(bi)想象中来的更久。Timiraos解释道：
“因为(wei)在高利率(lu)影(ying)响下，更多的住户的购房意愿低迷(mi)，续租需(xu)求更高。这可能会延长(chang)新租约租金下降体现在整体通胀中所需(xu)的时(shi)间。”
“因为(wei)在高利率(lu)影(ying)响下，更多的住户的购房意愿低迷(mi)，续租需(xu)求更高。这可能会延长(chang)新租约租金下降体现在整体通胀中所需(xu)的时(shi)间。”
另一重(zhong)风险在于，新公(gong)寓也陷入了(le)供需(xu)紧(jin)张的局面。
华尔街见闻此前提(ti)及(ji)，与公(gong)寓相比(bi)，住房通胀更易受独栋住宅租金的影(ying)响，因为(wei)后者是美国住房的主体。而近年(nian)来租金放缓(huan)的一个重(zhong)要原因就在于，新建公(gong)寓的供应量(liang)迅速增长(chang)，分流了(le)对独栋住宅的强劲需(xu)求。
但(dan)文章指出，有一些行业高管表示，由(you)于移民增长(chang)以(yi)及(ji)就业和工资稳步增长(chang)，对新建公(gong)寓的需(xu)求正在重(zhong)新加速，这可能导致(zhi)独栋住宅市场再度升温。
根据房地产公(gong)司Camden Property Trust的数据，目前，其旗下公(gong)寓租户搬(ban)离(li)的比(bi)例(li)已降至9%，为(wei)该公(gong)司30年(nian)来的最低水平。一般来说，正常的搬(ban)离(li)率(lu)在15%-18%的水平。
该公(gong)司CEO Ric Campo表示：
“实际情(qing)况是，需(xu)求比(bi)大多数人(ren)的预(yu)期要多得多。”
“实际情(qing)况是，需(xu)求比(bi)大多数人(ren)的预(yu)期要多得多。”