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【文/观察(cha)者网 王慧】购(gou)房(fang)首付(fu)比(bi)例下(xia)调、公积金贷款利率下(xia)调、房(fang)贷利率取消下(xia)限、收购(gou)库存房(fang)源充当保障房(fang)......
“517新政”出(chu)台之后，包括上(shang)海、广州、深圳等在内的全国(guo)主要城(cheng)市纷纷跟进(jin)。有人称，这套政策“组合(he)拳”是“史诗级利好”。
如今，新政官(guan)宣已半月有余，市场(chang)端表现如何？在多大程度上(shang)提高了购(gou)房(fang)者信心(xin)？有购(gou)房(fang)需求的人，应该现在出(chu)手还是再等等？在增(zeng)量房(fang)贷降(jiang)低的情况(kuang)下(xia)，接下(xia)来存量房(fang)贷会调整吗(ma)？
“看房(fang)的人多了，刚(gang)需正在陆续上(shang)车”
“517”新政十天后，上(shang)海跟进(jin)，于5月27日发布《关于优化本市房(fang)地(di)产市场(chang)平稳健(jian)康发展政策措施的通知》，提出(chu)调整优化住房(fang)限购(gou)政策、优化住房(fang)信贷政策、支持多子女家庭(ting)合(he)理住房(fang)需求、支持“以旧换新”以及优化土地(di)和住房(fang)供应等九条政策措施。
“出(chu)来看房(fang)的人明显多了。”上(shang)海某地(di)产中介A经理告诉观察(cha)者网，最近他非常忙，客(ke)户一个接一个。
“新政之前，客(ke)户一般都是周末才出(chu)来看房(fang)，新政出(chu)台之后，不(bu)少客(ke)户工作日也出(chu)来看房(fang)了。”A经理说，他最近的日带看量比(bi)之前差(cha)不(bu)多增(zeng)加(jia)了200%。
他注意到，目前看房(fang)的客(ke)户以刚(gang)需为主，之前这些客(ke)户大都信心(xin)不(bu)足、处(chu)于犹豫的观望(wang)状态，新政出(chu)来之后已经有不(bu)少选(xuan)择出(chu)手了。
“刚(gang)需正在陆续上(shang)车。”A经理认为，这次新政的力度很大，他觉得最近认真看房(fang)的客(ke)户当中，八成都会选(xuan)择出(chu)手，剩下(xia)两成会继续观望(wang)。
A经理服务的地(di)产中介门店位于上(shang)海内环。他发现，最近接待的客(ke)户中有很多从(cong)外地(di)来上(shang)海帮孩子看房(fang)的父母。
这是因为“之前非沪籍单身人士只能买外环以外的房(fang)子。新政之后，非沪籍连续缴纳社保或(huo)个税满3年的居民，也可以买外环内的房(fang)子了，所以有很多符合(he)条件的人也到市区来看房(fang)了。”他解释道。
2024年6月4日，在上(shang)海市宝山区一售楼(lou)处(chu)，短短几分钟内就有多组客(ke)户进(jin)入售楼(lou)处(chu)咨询。（视(shi)觉中国(guo)）
回(hui)溯过往，上(shang)海对非沪籍单身购(gou)房(fang)限制甚久。
2013年11月8日，上(shang)海房(fang)地(di)产发布市场(chang)调控政策七(qi)条措施，其中规(gui)定非沪籍单身不(bu)可购(gou)买70年产权的普通商品住宅(zhai)，但(dan)可以购(gou)买50年产权的酒店式公寓(yu)。
2016年3月，上(shang)海规(gui)定，提高非本市户籍居民家庭(ting)购(gou)房(fang)缴纳的个人所得税或(huo)社保年限，从(cong)自购(gou)房(fang)之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上(shang)，调整为自购(gou)房(fang)之日前连续缴纳满5年及以上(shang)，即非上(shang)海本市户籍人士购(gou)房(fang)需满足“5年社保+已婚(hun)”条件，而非沪籍单身人士则(ze)无法在沪购(gou)房(fang)。
直到2024年1月，限制才慢慢放开。上(shang)海市住房(fang)城(cheng)乡建(jian)设管理委、上(shang)海市房(fang)屋管理局联(lian)合(he)印发《关于优化本市住房(fang)限购(gou)政策的通知》，规(gui)定自2024年1月31日起，在上(shang)海市连续缴纳社会保险或(huo)个人所得税已满5年及以上(shang)的非户籍居民，可在外环以外区域(yu)（崇明区除外），限购(gou)1套住房(fang)。
2024年5月，限制进(jin)一步放开，将非沪籍居民购(gou)房(fang)所需缴纳社保或(huo)个税年限从(cong)“连续缴纳满5年及以上(shang)”调整为“连续缴纳满3年及以上(shang)”，非沪籍单身人士购(gou)房(fang)区域(yu)，扩大至外环内二手住房(fang)。
“去库存是当前房(fang)地(di)产市场(chang)复苏的当务之急”
近期，各(ge)地(di)楼(lou)市新政的陆续出(chu)台，带动(dong)了楼(lou)市的“回(hui)温”。
“近两周，热(re)点城(cheng)市的新房(fang)、二手房(fang)的带看量、访客(ke)量、签约率都出(chu)现了明显的增(zeng)长。”广东省城(cheng)规(gui)院住房(fang)政策研究中心(xin)首席研究员李宇(yu)嘉表示，2016年以来，国(guo)家很少自上(shang)而下(xia)地(di)出(chu)台有关房(fang)地(di)产的一揽子政策，而是更强调城(cheng)市、政府(fu)的主体责任。这次的新政让市场(chang)看到，国(guo)家又要开始“救市”了，这极大提振了大家信心(xin)和预期。
李宇(yu)嘉认为：“相较于前两年，现在房(fang)价下(xia)跌(die)、利率下(xia)降(jiang)，能有效降(jiang)低部分购(gou)买刚(gang)需或(huo)改(gai)善型住房(fang)居民的月供，这对他们来说是一个很大的刺激(ji)因素。”
原东方证券首席经济(ji)学家邵宇(yu)说，新政确实在房(fang)地(di)产市场(chang)形成一定热(re)度，但(dan)是否能反转整个房(fang)地(di)产销售的下(xia)滑趋势，还有待观察(cha)。
邵宇(yu)告诉观察(cha)者网，他在周边的人群中也做了一些调查，发现大家的购(gou)买意愿确实出(chu)现一些变化，但(dan)还不(bu)是非常积极。
国(guo)金证券首席经济(ji)学家赵伟(wei)也指出(chu)，与2008年、2015年不(bu)同，居民购(gou)房(fang)意愿修复偏慢、住宅(zhai)库存高企，叠加(jia)房(fang)企融资(zi)存在“堵点”，使得本轮地(di)产投资(zi)低迷持续时间超过去两轮，也可能将会对稳地(di)产政策落地(di)生效的传导路径(jing)产生一定影响。
2024年5月25日，广东省惠州市，广东19城(cheng)楼(lou)市新政首日，仲(zhong)恺高新区一处(chu)在售楼(lou)盘举行工地(di)开放日，吸引了不(bu)少准业主和意向购(gou)房(fang)者组团(tuan)参观了解。（视(shi)觉中国(guo)）
政策落地(di)需要一段时间，市场(chang)端的表现也需要持续观察(cha)，但(dan)本轮调整的政策导向很明显，亮(liang)点便是盘活存量。
“楼(lou)市低迷的原因就是房(fang)地(di)产供求关系(xi)发生了重大变化。”首都经济(ji)贸易大学京津冀房(fang)地(di)产研究院院长、北京市房(fang)地(di)产法学会副(fu)会长兼秘书长赵秀池(shi)向观察(cha)者网表示，各(ge)城(cheng)市房(fang)价不(bu)断走(zou)低，就是房(fang)地(di)产市场(chang)供过于求的反应。因此，把政策的着力点放到去库存上(shang)是正确的。
赵秀池(shi)说：“去库存是当前房(fang)地(di)产市场(chang)复苏的当务之急，只有去库存，才能消化供过于求的部分供给(gei)，扭转供过于求的局面。”
赵伟(wei)表示，4月政治局会议后，疏通地(di)产高库存“堵点”思路进(jin)一步明确，存量商品房(fang)、土地(di)均可盘活。地(di)方政府(fu)“以需定购(gou)”，组织地(di)方国(guo)有企业以合(he)理价格收购(gou)一部分存量商品住房(fang)用作保障性住房(fang)；存量土地(di)，亦可通过政府(fu)收回(hui)收购(gou)等方式妥善处(chu)置(zhi)盘活。央行再设立(li)3000亿元(yuan)保障性住房(fang)再贷款，60%的本金支持比(bi)例下(xia)预计将带动(dong)银行贷款5000亿元(yuan)，政策信号(hao)意义明显。
“同时，需求端政策‘三箭齐发’，全国(guo)居民购(gou)房(fang)首付(fu)比(bi)下(xia)限、公积金和商业贷款利率均已降(jiang)至历史最低，或(huo)可激(ji)活部分居民购(gou)房(fang)需求。”赵伟(wei)认为，后续稳地(di)产政策重点跟踪财税端，税费减免、财政贴息(xi)等可能成为储备政策。
是时候“上(shang)车”了吗(ma)？
在沪从(cong)事新媒体工作的小Y可以说是房(fang)地(di)产新政的受益者，最近刚(gang)刚(gang)成功“下(xia)单”。
今年年初上(shang)海放开非沪籍单身人士购(gou)房(fang)资(zi)格之后，小Y终(zhong)于有了购(gou)房(fang)资(zi)格。经历了4个月左右(you)的看房(fang)，他选(xuan)中了一套位于上(shang)海外环外的二手房(fang)，并(bing)于5月27日草签了购(gou)房(fang)合(he)同。
“那天正好是上(shang)海新政发布当天。”小Y告诉观察(cha)者网，他没(mei)想到新政让他可选(xuan)择的购(gou)房(fang)区域(yu)扩大到了外环内，“如果不(bu)是刚(gang)好这一天上(shang)车，我(wo)一定会到外环内挑一套合(he)适的房(fang)子。”
尽管没(mei)把房(fang)子买到外环内，小Y还是赶上(shang)了“降(jiang)首付(fu)、降(jiang)利率”等政策。
“我(wo)的公积金贷款利率是2.85%，商贷利率3.5%。”小Y说：“按照新政，我(wo)可以付(fu)两成首付(fu)，但(dan)我(wo)没(mei)这么选(xuan)，而是直接付(fu)了六成。我(wo)不(bu)想之后因为房(fang)贷影响自己的生活水准，现在的还贷金额对我(wo)自己来说比(bi)较轻松(song)，没(mei)什么压力。”
李宇(yu)嘉认为，影响购(gou)房(fang)者的主要因素有两个：一是对房(fang)地(di)产市场(chang)的预期。如果大家预测房(fang)价会下(xia)跌(die)，今年买房(fang)比(bi)去年买房(fang)会便宜、明年买房(fang)比(bi)今年买房(fang)会便宜的话，大家买房(fang)的积极性就会低；二是就业和收入的稳定性。目前，我(wo)国(guo)灵活就业人员明显增(zeng)加(jia)，有超2亿人。且大家工作的变动(dong)性和不(bu)确定性有很大的增(zeng)长，导致大家不(bu)是很愿意去买这种大宗商品。
降(jiang)低房(fang)贷利率是在鼓励大家持有杠杆，邵宇(yu)认为，“其实现在大家缺的不(bu)是杠杆，因为杠杆就意味(wei)着债务。人们缺的更多的是月供，即现金流。在预期收入平稳增(zeng)长的情况(kuang)下(xia)，可能会有更多人愿意加(jia)一些杠杆。”
邵宇(yu)表示，目前房(fang)地(di)产的金融属性还没(mei)有完全回(hui)归。一些有刚(gang)需或(huo)者改(gai)善型住房(fang)需求的居民，可能会根据需求程度进(jin)行购(gou)买，但(dan)如果他们对房(fang)价没(mei)有明显上(shang)涨预期的话，可能还是会进(jin)行观望(wang)。
他认为：“如今，房(fang)地(di)产市场(chang)总体供给(gei)过剩，居民的杠杆也比(bi)较大，可以再等一等，特别是非重点区域(yu)还可以再等等看。”
赵秀池(shi)说，对于刚(gang)需而言，高房(fang)价下(xia)租房(fang)划算，因为用买房(fang)资(zi)金的利息(xi)租房(fang)绰绰有余。如果不(bu)接受租房(fang)的理念(nian)，或(huo)者租房(fang)不(bu)能解决孩子上(shang)学、落户问题，该买房(fang)就买房(fang)。但(dan)她也提醒，投资(zi)需求要谨慎(shen)。
2024年6月3日，从(cong)空中俯瞰杭(hang)州市西湖(hu)区一新建(jian)楼(lou)盘。（视(shi)觉中国(guo)）
增(zeng)量房(fang)贷降(jiang)了，存量房(fang)贷怎么办？
随着新政落地(di)，各(ge)地(di)银行纷纷调整房(fang)贷利率，使得存量房(fang)贷与新发房(fang)贷之间的利率差(cha)距进(jin)一步扩大，存量房(fang)贷下(xia)调的呼声再次响起，不(bu)少人在考虑或(huo)已经通过提前还贷的方式减轻压力。
“我(wo)是2022年底在上(shang)海买的房(fang)，商贷利率是LPR+35个基点，年化利率为4.55%，算下(xia)来我(wo)的首套贷款利率比(bi)现在的二套利率还要高。”小W告诉观察(cha)者网，如果存量房(fang)贷不(bu)调整，她就要提前还贷了，她的朋(peng)友当中已经有人开始提前还了。
上(shang)海楼(lou)市信贷新政提出(chu)，首套住房(fang)商业性个人住房(fang)贷款利率下(xia)限调整为不(bu)低于相应期限贷款市场(chang)报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上(shang)房(fang)贷利率下(xia)限目前为3.5%），二套住房(fang)商业性个人住房(fang)贷款利率下(xia)限调整为不(bu)低于相应期限贷款市场(chang)报价利率（LPR）减5个基点（调整后，5年期以上(shang)房(fang)贷利率下(xia)限目前为3.9%）。
上(shang)海某银行客(ke)户经理小L对观察(cha)者网表示，“目前，他所在的银行已经开始按照最新发布的政策执行。现在买房(fang)的首套房(fang)贷利率为3.5%，但(dan)之前的存量贷款利率仍保持不(bu)变。”
“银行没(mei)有主动(dong)降(jiang)低存量贷款的动(dong)力。”邵宇(yu)说，因为对银行来说，多一些更高的利息(xi)收入也没(mei)什么坏处(chu)，所以它们不(bu)太可能会主动(dong)进(jin)行调整。
中指研究院市场(chang)研究总监陈文静也表示，短期内银行主动(dong)调整存量房(fang)贷利率的预期较低。但(dan)在大力推动(dong)扩内需促(cu)消费的背景下(xia)，不(bu)排除未来监管部门出(chu)台政策引导存量房(fang)贷利率下(xia)调的可能。
（张(zhang)菁娟对本文亦有贡献）