连日来，多个部门发(fa)声提及(ji)“消(xiao)化存量房产”，各(ge)地亦紧锣密鼓地出台相关政(zheng)策(ce)。这是对中共中央政(zheng)治局4月30日召开会议提及(ji)“统筹研究消(xiao)化存量房产和优化增量住房的政(zheng)策(ce)措施”的快速落实，可为楼(lou)市企稳复苏创造更好的市场环境。
当下，我国房地产市场供求关系已经从过去的供不应求过渡到供求基本平衡，甚至部分城市出现供过于求的情况(kuang)。国家统计局数据显示，截至今年(nian)4月末，商品房待售面积74553万平方米，同(tong)比增长(chang)15.7%。其中，住宅待售面积增长(chang)24.5%，去化周期较长(chang)。更重要的是，除了待售新房、空(kong)置房屋、在建(jian)工程等(deng)库存外，还需解决卖旧买(mai)新置换不畅等(deng)问题。
由(you)此(ci)可见，聚(ju)焦“消(xiao)化存量房产”发(fa)力，是激活不动产流动性的关键一招，更是稳楼(lou)市预(yu)期的一项重要任务。那么，如何消(xiao)化存量房产？有哪(na)些路(lu)径和模式？
第一，激活二手房流动性，疏通(tong)新房二手房市场联动去库存堵点。当前，多地二手房挂牌量激增，表明置换需求较强，但(dan)当前新房二手房联动交易链条循环不畅，一定程度上导致新建(jian)商品房库存高企。
近期，多地出台取消(xiao)限购(gou)、住房“以(yi)旧换新”相关政(zheng)策(ce)，旨在疏通(tong)二手房交易时(shi)间长(chang)、手续繁琐等(deng)堵点，为新房去库存释(shi)放新的需求空(kong)间，可谓打破僵局、对症下药。据中指研究院监测，截至5月21日，全(quan)国已有超60个城市推出住房“以(yi)旧换新”措施，模式主要有两种，一是“国企收旧换新”；二是“中介优先帮卖”。目前来看，“以(yi)旧换新”政(zheng)策(ce)虽然仍在探索阶段，但(dan)却是盘活存量、消(xiao)化库存的有益尝(chang)试，预(yu)计未来相关配套资金、统筹方式等(deng)会进一步完善。
第二，“以(yi)购(gou)代(dai)建(jian)”盘活新建(jian)未售商品住房，核(he)心是将(jiang)存量房产转化为保障性住房，同(tong)步解决保障房不足以(yi)及(ji)新房库存去化难的问题。5月17日，中国人民银行表示，将(jiang)设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励(li)引导金融机构(gou)按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以(yi)合(he)理价格收购(gou)已建(jian)成未出售商品房，用作(zuo)配售型或配租型保障性住房。
从实际操(cao)作(zuo)层面看，一方面，部分城市已跑通(tong)“国企收储未售新房”模式；另一方面，也要鼓励(li)各(ge)地保租房平台去购(gou)买(mai)开发(fa)企业的存量商品房。若“以(yi)购(gou)代(dai)建(jian)”推进顺利，将(jiang)对市场产生多方面影响，一是将(jiang)消(xiao)化存量房产与加快保障性住房供给相结(jie)合(he)，更好满足工薪收入群(qun)体的住房需求；二是有利于缓解开发(fa)商资金压力，去库存效果有保障；三是开发(fa)商可将(jiang)回笼资金投向(xiang)在建(jian)工程，加快项目竣工交付，为保交房护航。
预(yu)计接下来各(ge)地将(jiang)加快推进“以(yi)购(gou)代(dai)建(jian)”。若结(jie)合(he)收购(gou)成本和租赁(lin)市场需求来看，二线核(he)心城市有可能率先成为试点，一是其新房套均总价低于一线城市，所需资金规模相对较低；二是这类城市租赁(lin)需求较大(da)，收购(gou)主体可更好地处置存量房产，甚至未来可寻求通(tong)过保租房公募REITs发(fa)行来回笼资金。
第三，进一步发(fa)挥(hui)城市房地产融资协调机制(zhi)作(zuo)用，分类处置已售难交付商品住房，防范相关风险。当前，房地产市场正处在调整(zheng)过程中，部分在建(jian)已售的商品住房项目面临交付困难，若其无(wu)法正常交付，将(jiang)严重损害购(gou)房者权益，影响房地产市场平稳健康发(fa)展(zhan)。因此(ci)，着力分类推进在建(jian)已售难交付商品房项目处置，全(quan)力支持续建(jian)项目融资和竣工交付，打好保交房攻坚战，至关重要。
目前，从中央到地方，多方主体已经做了诸多工作(zuo)，例如，城市房地产融资协调机制(zhi)建(jian)立以(yi)来，商业银行已按内部审批流程审批通(tong)过“白名单(dan)”项目贷款金额9350亿元。对合(he)规“白名单(dan)”项目“应贷尽贷”，一是能满足在建(jian)项目合(he)理融资需求；二是确保已售未交付商品住房正常交付；三是获(huo)得资金支持后，可缩短竣工交付周期，保交房稳民生。当然，对于已经资不抵债的项目，也需尽快启动司法处置程序，该破产的破产，该重组的重组，处置中要把维护购(gou)房人合(he)法权益摆到首(shou)要位置。
整(zheng)体来看，解决房地产问题需要一揽子政(zheng)策(ce)协同(tong)发(fa)力，“消(xiao)化存量”和“优化增量”之间，亦需做好平衡。多措并举消(xiao)化存量房产之际，供给端也需随之调整(zheng)，比如暂缓商品住宅去化周期过高城市的宅地出让等(deng)举措，也颇为重要。总而言之，多管齐下，统筹协同(tong)，有力出击，房地产市场的企稳恢(hui)复可期。