回顾这(zhe)两年，地产行业面(mian)临着(zhe)一系列的挑(tiao)战和压力，行业整(zheng)体经(jing)历了前所未有的“寒(han)冬”。在这(zhe)个“寒(han)冬”，一些企业渐渐掉队，逐(zhu)渐退(tui)出历史(shi)舞(wu)台；也有企业展现(xian)了面(mian)对行业困境的逆生长能力，向市场揭(jie)示了其(qi)价值(zhi)增(zeng)长的长期(qi)逻辑，为行业注入了信心。
近年来，一家新晋的房地产十强选手逐(zhu)步走进大众视野——建发房地产集团有限公司。建发房产是A股上市公司建发股份（600153.SH）旗(qi)下的房地产子公司，作为一家国有内房企业，历经(jing)40余年的发展，跨(kua)越(yue)了时(shi)代的变迁(qian)，为房地产行业的发展塑造(zao)了一个值(zhi)得参考的案例。
2013年至(zhi)2023年的10年期(qi)间，建发房产收入年均复(fu)合增(zeng)速达(da)33%，净利润年均复(fu)合增(zeng)速达(da)16%。当前，在大量房地产公司都是负增(zeng)长甚至(zhi)亏损的情况(kuang)下，建发房产却是“风景这(zhe)边(bian)独好”，成为行业内一枝独秀的存在。
（注：2013年-2023年建发房产营业收入及(ji)净利润，单位：亿元(yuan)人民币(bi)，数据来源：wind数据库）
根据克而瑞榜(bang)单，2023年建发房产全(quan)口(kou)径销售(shou)达(da)1,891亿元(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)长11%，销售(shou)规模已悄然提升至(zhi)行业第8。在当前大量房地产公司一键出清的行业背景下，为何建发房产却能逆势兼备销售(shou)规模和盈(ying)利能力？笔者认为有如下三个关键逻辑。
逻辑一：过硬的产品力和高口(kou)碑(bei)的服务品牌，奠定公司发展根基
建发房产从诞生之初就秉承(cheng)“匠心精神(shen)”，关注产品创新能力，造(zao)就了高水平的去化(hua)能力，带动现(xian)金流稳健循环，这(zhe)一点对于建发房产的长期(qi)稳健经(jing)营表现(xian)至(zhi)关重要。
站在经(jing)济结构调整(zheng)与行业发展长周(zhou)期(qi)上看，房地产正在迎(ying)来转型(xing)升级的重要节点。政策亦(yi)倡导，房企要主动“探索新发展模式，促进房地产行业良性循环和健康发展”，专注做产品的房企，将(jiang)能顺应当前市场形势，走得更长远。
建发房产专注于“中高端改善型(xing)项目”，长期(qi)践行做风格纯(chun)粹的“新中式产品”，并通过新材料、新技术、新工艺、新科(ke)技等手法，再现(xian)传(chuan)统中式建筑之美。经(jing)过多年沉淀积累，建发房产现(xian)形成了“臻贵系”、“隽雅系”两大新中式产品体系，包括(kuo)了「王府中式」、「禅境中式」、「盛世唐风」、「风雅宋韵」、「诗意(yi)东方」等五款不(bu)同(tong)的新中式产品风格，形成建发房产特有的标识(shi)性、差(cha)异化(hua)产品。
建发房产的产品创新，不(bu)仅(jin)重塑了行业竞争态势，更对传(chuan)统文化(hua)的传(chuan)承(cheng)与弘扬产生了深远影响。近五年，建发房产新中式产品已落地70余个城(cheng)市近300个项目。品牌“看不(bu)见，摸不(bu)着(zhe)”，但是一旦(dan)形成则(ze)必定成为公司极具(ju)价值(zhi)的“护(hu)城(cheng)河”。近年来，建发房产成功打造(zao)了一批备受市场瞩目的项目，“新中式产品=建发房产”在市场上打下了很深的烙印，受到客户的广(guang)泛美誉。经(jing)第三方机构赛惟咨询调查评定，2023年建发房产总体客户满意(yi)度(du)位居赛惟库内第一、物业服务满意(yi)度(du)位居前二。
（成都·建发观唐映月）
解析(xi)建发房产的产品之道，可以看出：坚持新中式产品定力，并通过产品差(cha)异化(hua)，建发房产成功塑造(zao)了自身独特的品牌形象，赢得了消(xiao)费者的青睐和信任；而借助标准(zhun)化(hua)复(fu)制，建发房产逐(zhu)步推进了城(cheng)市深耕，进一步扩大了市场份额。这(zhe)种不(bu)断创新的产品策略为公司带来了持续的销售(shou)增(zeng)长和现(xian)金流的稳健循环。
逻辑二：专注主业住宅开发，实现(xian)存货快速周(zhou)转，保证资产健康
1、投资端：聚(ju)焦核心能力圈，专注主业住宅开发，坚守投资纪律性
在2021年之前的行业鼎盛时(shi)期(qi)，很多地产公司纷纷开辟了产业园、商业、长租公寓等第二赛道，短暂的资本(ben)红利驱使大量地产公司挥霍手上现(xian)金，也使得报表端的持有型(xing)资产快速增(zeng)长，随(sui)着(zhe)下行周(zhou)期(qi)到来，负担(dan)也逐(zhu)步加(jia)重。
但反观建发房产，哪怕在行业的红利时(shi)代也始终(zhong)坚守初心，不(bu)被(bei)外界干(gan)扰，不(bu)盲目跟风投资，坚持在自身住宅开发的专业领(ling)域，做精做实。2023年末，建发房产持有型(xing)资产占(zhan)重资产比(bi)重仅(jin)3.2%，始终(zhong)保持着(zhe)行业较低的水平。
现(xian)在来看，布局重资产的房企，大量出现(xian)了流动性风险，而这(zhe)些低效重资产也难以变现(xian)支撑现(xian)金流。而建发房产却通过不(bu)断提升内在运营效率的增(zeng)长模式，跻身了行业前十。正是这(zhe)种“专注”，让建发房产获得了更长久的生存之道。
（注：2018年-2023年建发房产全(quan)口(kou)径销售(shou)及(ji)排名，单位：亿元(yuan)人民币(bi)，数据来源：克而瑞）
在投资决策上，建发房产一直以来都实行“集团总控”的模式，即由集团把控整(zheng)体的投资节奏、拿地规模及(ji)拿地决策，这(zhe)能够极大程度(du)地防止(zhi)一线投资出现(xian)偏离的风险，保持了较好的投资纪律性。
2、销售(shou)端：以产品力赢得客户认可，保持健康且有流动性的土储
建发房产自成立至(zhi)今，对于客户满意(yi)度(du)的重视和交付品质的追求，使其(qi)在市场上赢得了良好的口(kou)碑(bei)及(ji)品牌认可度(du)，从而实现(xian)了存货的快速销售(shou)周(zhou)转。
（1）从货值(zhi)去化(hua)速度(du)看，建发房产土储的周(zhou)转效率很高：建发房产房开业务均由子公司建发国际承(cheng)接，根据建发国际公开披露的信息(xi)，2023年建发国际的土储去化(hua)率高达(da)76%。坚持将(jiang)“库存”变成更安(an)全(quan)的“现(xian)金流”，这(zhe)是建发房产一直以来坚持的“商业逻辑”。
（2）建发房产的已竣工未售(shou)存货占(zhan)比(bi)低。已竣工未售(shou)存货通常为较难实现(xian)去化(hua)的库存。截至(zhi)2023年末，建发房产的已竣工未售(shou)占(zhan)存货约5.6%，为行业较低水平，代表建发具(ju)备了较为优质的土储结构，从盈(ying)利性和流动性上处于行业的优先水平。
进一步解析(xi)建发房产的底层商业逻辑，不(bu)难发现(xian)：一方面(mian)，通过聚(ju)焦核心能力圈，坚持主业，避免了盲目投资带来的市场风险；另一方面(mian)，坚持产品力锻(duan)造(zao)，精益求精，赢得客户认可，使得公司能够实现(xian)库存的快周(zhou)转，保证了资产结构的健康。
逻辑三：房地产产业链布局日趋完善，实现(xian)价值(zhi)协同(tong)发展
除房地产开发业务外，建发房产围绕房地产主业，布局物业、代建、工程管理及(ji)城(cheng)市更新等轻资产产业链板块，各板块互相补位，实现(xian)价值(zhi)协同(tong)发展。
在房地产产业链“前端”，2021年，建发房产收购了A股上市公司建发合诚（603909.SH）。自收购以来，建发合诚打通建发房产的产业链资源，与母公司在建筑施工、建筑设计及(ji)工程管理业务方面(mian)深化(hua)合作，助力建发房产提升开发运营效率，实现(xian)工程管理的提质增(zeng)效。
在房地产产业链“后(hou)端”，建发房产的物业管理服务由子公司建发物业（2156.HK）承(cheng)接。自1995年开展物业服务以来，建发物业便始终(zhong)坚持通过“高美誉的品质服务”保持、提升整(zheng)体品牌形象，建发物业也常年维持了行业标杆的服务水准(zhun)，2023年建发物业服务满意(yi)度(du)位居赛惟行业库内第二。客户美誉度(du)也为建发物业的长期(qi)发展提供(gong)了坚实基础(chu)，2023年末，建发物业合约面(mian)积突破了1亿平的大关，实现(xian)了管理规模持续提升。
解析(xi)建发房产的产业链布局思(si)路，可以看出：公司始终(zhong)围绕房地产主业部署上下游(you)产业链，提升产业链的核心竞争力，并发挥各板块优势，协同(tong)发展。随(sui)着(zhe)各板块竞争优势逐(zhu)步凸显，相信最终(zhong)能对主业的发展起到重要的辅助和支持作用，提升整(zheng)体价值(zhi)创造(zao)力。
结语
建发房产就是一家这(zhe)样的企业，通过超强的战略定力，凭借着(zhe)一以贯(guan)之的匠心品质,通过持续的稳健经(jing)营取得了正向的财务反馈(kui)。
眼(yan)下，随(sui)着(zhe)整(zheng)个房地产行业步入新的发展阶段，建发房产在产品力、服务力、营运能力等多个维度(du)的优异表现(xian)，展现(xian)了公司持续高质量经(jing)营的能力，这(zhe)一点也在公司交出的优异年度(du)成绩单中反复(fu)得到验(yan)证与确认。中金、海通、国金、花旗(qi)、申万等海内外知名券商，也纷纷看好建发房产及(ji)其(qi)子公司建发国际（1908.HK）的后(hou)市发展，给予公司未来几年持续增(zeng)长的盈(ying)利预期(qi)。
对于建发房产而言，踏入行业前十，进一步确认其(qi)行业领(ling)先的地位，相信其(qi)坚守初心的态度(du)、坚持创新的精神(shen)，能持续推动公司穿越(yue)地产周(zhou)期(qi)，迈向新的发展阶段。