两天(tian)内三个一线城市均发布楼市新政，下调住房贷款首付比例和利率，引发市场广泛关注。其中，从降低首付比例上来看，广州在一线城市中力度最大，为最低15%，上海和深(shen)圳均降为最低20%。从机构(gou)数据和中介工作人员反馈(kui)来看，咨询量(liang)、带看量(liang)方(fang)面(mian)有(you)了变化，对市场也更有(you)信心，但成(cheng)交转化上还需要一定时间。
三地政策密(mi)集发布
自5月28日(ri)起，上海提出的调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土(tu)地和住房供应等九条政策措施正式实施。其中提及，首套房的商贷和公积金贷款的首付比例均为20%；个人公积金最高贷款额(e)度调整为80万元；非沪籍(ji)社保年限调整为3年，二孩及多子女家庭可增购1套；优化非本市户籍(ji)单身人士购房范(fan)围，扩大至外(wai)环内二手住房等。
出乎意料的是，5月28日(ri)，广州、深(shen)圳相继跟进出台了政策。
广州的政策执(zhi)行了5月17日(ri)中央金融部门给出的最低限度，5月29日(ri)起，对于贷款购买首套商品住房的居(ju)民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。对于贷款购买第(di)二套商品住房的居(ju)民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。不过，广州未公布执(zhi)行的最低利率水平(ping)，但据媒体(ti)消息，广州多家银行已达成(cheng)共识，首套房贷利率3.4%，二套利率3.8%。
广州还放开二套及以上住房贷款，鼓(gu)励多套房居(ju)民加杠杆买房。在广州市非限购区域(yu)内，对于拥有(you)2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居(ju)民家庭，又申请(qing)贷款购买住房，银行业金融机构(gou)可根(gen)据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把(ba)握(wo)并具体(ti)确(que)定首付款比例和贷款利率水平(ping)；对于拥有(you)2套及以上住房且有(you)未结清购房贷款的居(ju)民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
深(shen)圳则在首套房和二套房首付比例和利率最低下限上，与(yu)上海保持了一致。自5月29日(ri)起，深(shen)圳市首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原(yuan)来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原(yuan)来的40%调整为30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原(yuan)来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原(yuan)来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。
上海多家中介咨询量(liang)上涨
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，整体(ti)来看，5月27日(ri)上海多维度优化楼市政策后，广州、深(shen)圳率先跟进落实，进一步释放政策利好。本次政策后广州、深(shen)圳市场活跃度有(you)望提升(sheng)，核心区域(yu)销售去化或(huo)加速(su)。
另外(wai)，5月29日(ri)，天(tian)津也将首套、二套首付比例降至15%、25%最低水平(ping)，取消房贷利率下限。根(gen)据中指监测(ce)，截至5月28日(ri)，全国(guo)多地已经跟进5.17新政，武(wu)汉、郑州等城市首套房贷利率降至3.25%、二套降至3.35%，下调幅度较大。
从市场反应来看，根(gen)据58安居(ju)客研究院数据，5月28日(ri)上海市新房的找(zhao)房用户，环比前一日(ri)涨38.6%，二手房的找(zhao)房数据昨日(ri)环涨44.8%。
5月28日(ri)，广州新房的找(zhao)房用户，环比前一日(ri)涨11.8%，二手房的找(zhao)房数据比昨日(ri)环涨12.0%。深(shen)圳新房的找(zhao)房用户，环比前一日(ri)涨7.5%，二手房的找(zhao)房数据比昨日(ri)环涨1.0%。
据报道，新政后，上海的多家银行马上响应政策，下调商业性个人住房贷款利率。
上海多家中介机构(gou)称，中介门店的咨询量(liang)出现明显上涨，有(you)客户经理加班加点(dian)到凌晨给客户解释政策细则。也有(you)部分区域(yu)的中介机构(gou)工作人员在接受媒体(ti)采访(fang)时展示了工作群里(li)的“业绩”：5月27日(ri)晚(wan)上10点(dian)左右的两条聊天(tian)记录(lu)显示：“政策出来4小时，西郊开了4单”“长(chang)宁中三小时两单”。
由于上海楼市新政放开了非沪籍(ji)单身人士购房区域(yu)，将之扩大至外(wai)环内二手住房，核心地段的小户型二手房吸引了单身人士的关注，有(you)上海的购房者称，此前由于户籍(ji)限制(zhi)，自己不具备购房资格，新政后就可以考虑购置一套了。对此，有(you)中介工作人员称，目前看房者的目标主要以小户型为主，一般两到三个月就能实现成(cheng)交转化，“当(dang)小户型在二手房市场流动起来后，有(you)置换需求的大户型购房者获得了现金流，可以进一步置换大户型。”
另据广州当(dang)地媒体(ti)报道，5月28日(ri)傍晚(wan)，广州楼市重磅新政一出，楼市呈现出“躁动”状态(tai)：众多楼盘销售人员紧急联系客户，更有(you)一些买家连夜下定。当(dang)地某楼盘的工作人员表示，“此前的咨询客户大部分有(you)购房意愿，但存(cun)在首付不足、需资金周转时间等问(wen)题(ti)。29日(ri)开始执(zhi)行新政，相信项目成(cheng)交会(hui)因此增加。”有(you)楼盘甚(shen)至打出回(hui)收折扣(kou)的口(kou)号(hao)。
也有(you)房地产从业人员坦言，虽然咨询量(liang)、带看量(liang)方(fang)面(mian)有(you)了变化，但成(cheng)交上的变化不太明显，毕竟政策刚发布，实际转化上还需要一定时间。
楼市政策尚有(you)优化空间
业内分析(xi)认为，近期各地政策的步调非常一致，充(chong)分落实“517降首付降利率”的政策导向，普遍出台了“首付比例调至15%”、“房贷利率自由定价”、“三套房给予最优信贷支持”等。从宏观面(mian)看，这也标志着中国(guo)购房历史上最强加杠杆周期已开启。
曹晶晶分析(xi)称，短期来看，北京相关政策优化预期进一步增强，多项政策举措落地，预计将助推核心城市市场活跃度提升(sheng)，从而(er)加快全国(guo)市场筑底企稳进程。从政策空间上来看，当(dang)前北京仍然为全市限购，外(wai)地购房者需要连续60个月社保/个税(shui)，限购政策全国(guo)最严，首付比例和房贷利率亦处(chu)于高位，均具备优化空间。
也有(you)分析(xi)称，从需求端鼓(gu)励居(ju)民加杠杆贷款买房，无法从根(gen)本上提振(zhen)市场情(qing)绪(xu)。税(shui)费方(fang)面(mian)也应该出政策，比如降低或(huo)减(jian)免契税(shui)和个税(shui)、增值(zhi)税(shui)。
此外(wai)，类似政策下，有(you)一个市场比较关心的问(wen)题(ti)是，存(cun)量(liang)房贷利率是否有(you)下调的可能。对此，易居(ju)研究院研究总监严跃进表示，增量(liang)房贷利率和存(cun)量(liang)房贷利率的差异较大，短期看两个内容关联度小，但是确(que)实会(hui)引起一些存(cun)量(liang)贷款方(fang)面(mian)的纠纷(fen)问(wen)题(ti)。建议从金融风险防范(fan)化解的角度，对存(cun)量(liang)房贷利率的下调纳入到后续的研究范(fan)畴(chou)之中。
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文(wen)/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟